TOP31【定稿】2012年房地产行业标杆分析：恒大地产_行业分析报告模版.doc文档免费在线阅读

投资物业的快速增长主要得益于大量住宅项目竣工，增速将随着公司竣工物业基数的增长而逐渐下降，我们预计未来三年增速将放缓至。

公司对投资物业采取公允价值入账，公允值收益主要来自于每年竣工车位的公允价值与成本的差价。

我们预测未来三年公司公允值收益的复合增长率为，和营收增速基本致。

业绩锁定性较高截止上半年末，公司预收账款达亿元，年中报收入为亿元，合计锁定我们预测年收入的。

加之公司下半年亿元的合约销售目标已完成，全年预测业绩实现概率较大。

同时考虑到目前公司合约销售收入已达亿，未来将步入稳定增长期。

因此在我们的预测中，未来三年公司营业收入和净利润复合增长率达和，低于前期增速。

八财务分析后期利润率或维持目前水平由于结算价格的大幅下滑，公司利润率今年骤降。

我们预计四季度公司还将持续降价促销以确保完成全年的合约销售目标。

在全年结算。

土地储备单位建筑面积成本占今年合约销售均价的比例处于行业低位。

的项目位于二三线城市截至年上半年末，公司已进入个城市，覆盖了除北京福建西藏以外的国内全部省级行政区，全国布局已基本成型。

公司总项股上市之后，公司年底土地储备为，万平方米，到年上半年底已增加至亿平方米，复合增长率达。

公司土地储备面积排名全国第，在港股上市公司中，是第二名碧桂园的倍。

同时，公司土地储备成本较为低廉，为元平方米线城市处于较低水平。

根据世联地产的调研数据，东部三线和西部二线城市购房者信心最高，而东部线城市购房者信心最低。

公司土地储备规模行业第，成本处于低位恒大年开始全国扩张，但土地储备大幅增长还是在其港也显著高于线城市。

如上文表所示，在地方财政的压力下，二三线城市政府微调措施显著多于线城市。

同时，由于过去几年中，非线城市房价上涨速度相对缓慢，刚性需求未来或能更加有效的释放。

在购房者信心方面，线城市的特殊性和代表性，地方政策微调受中央监管相对严格。

二三线城市相比较而言政策风险较小，只要地方政府政策微调方向不违背限购等关键举措，中央均采取默许态度。

同时非线城市的土地出让金占财政收入的比例率还处于以下，部分仅为左右，后期城市化的空间大于线城市。

与此同时，中央城镇化发展规划即将出台，二三线城市的城市化进程有望加速，房地产行业需求将得到实质性的支持。

二三线城市市场受调控影响较小由于国城市化率为，线城市的城市化率已超过，接近发达国家水平。

根据国外经验，当城市超过后，城市化进程速度将显著下降。

因此我们认为其后期城市化率进步上升的空间有限。

相比较而言，多数二三线城市的城市化原因有两点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力目前，全逐年下降在过去几年中，非线城市的住宅销售面积和销售金额占比有较大提升，其中销售面积和金额占比分别从年的和提升至年的和，显示出非线城市销量整体跑赢线城市。

我们认为线城市销量占比下降的主要点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

四全国二三线城市分散布局，降低调控风险线城市销量占比。

其中中高端系列的客户为中等收入的刚需人群，主要为首次置业和改善性置业需求。

公司刚需项目占比达，相比定位中高端的开发商而言，去化率更高，今年预计可达以上。

我们认为线城市销量占比下降的主要原因有两根据目前上海和重庆的试点办法，征收对象主要集中于高端住宅和投机性需求。

高端住宅的需求后期可能更易受到调控措施的影响。

公司以刚需产品为主公司目前主要有三大产品系列高端系列中高端系列以及旅游地产系列的重要组成部分，今年在中央指引和财政压力下，各地方政府的微调措施也以鼓励刚需为主。

对于高端住宅，部分城市则出台了限制性措施。

目前房地产十二五规划正在制定中，其中房产税或成为未来行业调控的重要组成部分。

部的规划，到年国内城镇人口人均居住面积将达平方米年为平方米，意味着未来改善性需求为亿平方米。

同时若城镇化率每年提高，新增的住宅需求将达到亿平方米，刚性需求依旧旺盛。

考虑到地产开发投资依旧是新建商品住宅价格上涨的城市个数逐渐增多，房价上涨趋势开始显现。

明年部分城市房价存在报复性反弹的可能，不排除后期调控政策趋于严厉。

短期内，我们认为中央仍将延续调控的致性。

刚需成为政策支持重点根据住建院等部门也纷纷表示将坚持房地产调控政策不动摇，地产调控有长期化趋势。

我们认为限购令和限价令等主要措施在短期内取消的可能性不大。

与此同时，各线城市新建住宅价格环比开始反弹。

根据统计数据，个大中城市中，均位居行业前列。

其中年上半年，存货周转率和总资产周转率达和。

三刚需产品定位维持高去化率调控长期化趋势明显今年以来，行业调控基调并未改变，限购和限价等核心政策依旧持续。

中央政治局住建部和国务院均位居行业前列。

其中年上半年，存货周转率和总资产周转率达和。

三刚需产品定位维持高去化率调控长期化趋势明显今年以来，行业调控基调并未改变，限购和限价等核心政策依旧持续。

中央政治局住建部和国务院等部门也纷纷表示将坚持房地产调控政策不动摇，地产调控有长期化趋势。

我们认为限购令和限价令等主要措施在短期内取消的可能性不大。

与此同时，各线城市新建住宅价格环比开始反弹。

根据统计数据，个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市个数逐渐增多，房价上涨趋势开始显现。

明年部分城市房价存在报复性反弹的可能，不排除后期调控政策趋于严厉。

短期内，我们认为中央仍将延续调控的致性。

刚需成为政策支持重点根据住建部的规划，到年国内城镇人口人均居住面积将达平方米年为平方米，意味着未来改善性需求为亿平方米。

同时若城镇化率每年提高，新增的住宅需求将达到亿平方米，刚性需求依旧旺盛。

考虑到地产开发投资依旧是的重要组成部分，今年在中央指引和财政压力下，各地方政府的微调措施也以鼓励刚需为主。

对于高端住宅，部分城市则出台了限制性措施。

目前房地产十二五规划正在制定中，其中房产税或成为未来行业调控的重要组成部分。

根据目前上海和重庆的试点办法，征收对象主要集中于高端住宅和投机性需求。

高端住宅的需求后期可能更易受到调控措施的影响。

公司以刚需产品为主公司目前主要有三大产品系列高端系列中高端系列以及旅游地产系列。

其中中高端系列的客户为中等收入的刚需人群，主要为首次置业和改善性置业需求。

公司刚需项目占比达，相比定位中高端的开发商而言，去化率更高，今年预计可达以上。

我们认为线城市销量占比下降的主要原因有两点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

四全国二三线城市分散布局，降低调控风险线城市销量占比逐年下降在过去几年中，非线城市的住宅销售面积和销售金额占比有较大提升，其中销售面积和金额占比分别从年的和提升至年的和，显示出非线城市销量整体跑赢线城市。

我们认为线城市销量占比下降的主要原因有两点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力目前，全国城市化率为，线城市的城市化率已超过，接近发达国家水平。

根据国外经验，当城市超过后，城市化进程速度将显著下降。

因此我们认为其后期城市化率进步上升的空间有限。

相比较而言，多数二三线城市的城市化率还处于以下，部分仅为左右，后期城市化的空间大于线城市。

与此同时，中央城镇化发展规划即将出台，二三线城市的城市化进程有望加速，房地产行业需求将得到实质性的支持。

二三线城市市场受调控影响较小由于线城市的特殊性和代表性，地方政策微调受中央监管相对严格。

二三线城市相比较而言政策风险较小，只要地方政府政策微调方向不违背限购等关键举措，中央均采取默许态度。

同时非线城市的土地出让金占财政收入的比例也显著高于线城市。

如上文表所示，在地方财政的压力下，二三线城市政府微调措施显著多于线城市。

同时，由于过去几年中，非线城市房价上涨速度相对缓慢，刚性需求未来或能更加有效的释放。

在购房者信心方面，线城市处于较低水平。

根据世联地产的调研数据，东部三线和西部二线城市购房者信心最高，而东部线城市购房者信心最低。

公司土地储备规模行业第，成本处于低位恒大年开始全国扩张，但土地储备大幅增长还是在其港股上市之后，公司年底土地储备为，万平方米，到年上半年底已增加至亿平方米，复合增长率达。

公司土地储备面积排名全国第，在港股上市公司中，是第二名碧桂园的倍。

同时，公司土地储备成本较为低廉，为元平方米。

土地储备单位建筑面积成本占今年合约销售均价的比例处于行业低位。

的项目位于二三线城市截至年上半年末，公司已进入个城市，覆盖了除北京福建西藏以外的国内全部省级行政区，全国布局已基本成型。

公司总项目数量达个，大部分集中在二三线城市，按项目数量计算，线城市仅占。

三线城市占比高达，项目数达个。

港股上市公司中，公司是名副其实的二三线发展商。

值得提的是，由于公司已实现全国布局，土地储备更为分散，占比最多的辽宁省也仅为。

我们认为公司二三线城市布局的策略和较广较分散的土地储备分布更能分散调控风险。

年前月，公司合约销售均价为，元平方米，位居港股内资地产股最低，进步说明公司面向刚需的定位和二三线城市的布局策略。

我们认为刚需产品依旧将成为未来市场的主要需求产品和支持重点，公司的产品定位在未来的行业持续调控中拥有较大的竞争力。

五行业龙头受益于市场集中度上升调控加速行业整合由于行业的整体调控，今年前三季度商品房销售面积为亿平方米，同比下滑。

但值得注意的是，行业集中度进步上升。

市场集中度提