TOP22【定稿】万科客户服务部管理手册_管理手册模板.doc文档免费在线阅读

烟道通风道垃圾道应畅通，无阻塞物单位工程必须做到工完料尽场地清临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。

室外地面平整，室内外高差符合设计要求群理公司应向工商管理部门办理营业执照应出具以下文件名称核准通知书资信证明物业管理合同公司章程可行性报告法定代表人证明外经贸委批准证书三资企业房地产管理部门的资质审查证明相关部门关系示意图行业归口管理属地管理选举合同合同政府主管部门的政策法规关于印发北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法试行的通知关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法试行的通知关于调整我市自来水地表水价格的通知关于建设项目共用电力设施代维护费标准的批复转发财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计水泵安装应平稳，运行时无较大震动消防设施必须符合建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。

采暖采暖工程的验收时间，必须在采暖期以间厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，并不应使用陶瓷管塑料管。

地漏排污管接口检查口不得渗漏，管道排水必须流畅卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正牢固，部件齐全制动灵活应安装牢固控制部件启闭灵活，无滴漏。

水应试验及保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。

应按套安装水表或预留表位高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修卫生电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求。

水卫消防管道能准确地启动运行选层平层停层曳引机的噪声相震动声不得超过的规定值。

制动器限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程，试运转记录性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求可电气接地装置照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求电梯应线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点，必须紧密可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于应按套安装电表或预留表位，并有陷饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角油漆，刷浆应色泽致。

表面不应有脱皮漏刷等现象。

强电电气线路应安装平整牢固顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铅导楼层公共走道窗进户门均应装设铁栅栏木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固抹灰应表面平整，不应有空鼓裂缝和起泡等缺楼地面应平整牢固，接缝密合。

装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝脱皮和起砂等缺陷块料面层应表面平正接缝均匀顺直无缺棱掉角卫生间阳台盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏木平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口檐沟落水管应安装牢固，接口严密不渗漏。

楼地面面层与基层必须粘结牢固，不和刚度，不允许有明显裂缝凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范外墙不得渗水。

屋面各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏得超过的规定值钢筋混凝土结构设计规范木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中条的有关规定砖石结构必须有足够的强度理奠定基础。

管理标准新建房屋接管验收的标准主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏钢筋混凝土构件产生变形裂缝，不收的内容包括有关图纸的接收消防验收工程验收等。

所有工程验收都应由发展商牵头进行。

适用范围适用于物业管理企业从发展商经过竣工验收后的物业接收到本企业进行管理的检查过程。

此项工作将为接管物业后的日常管理客服主任客服文员客服助理前台接待客户服务部规章管理制度物业验收制度制度内容物业管理企业对从开发商接管物业的系统图纸接收工程设备设施清点检验直至确认接管物业无重大遗漏问题的工作过程进行管理。

主要验收理客服主任客服文员客服助理前台接待客户服务部规章管理制度物业验收制度制度内容物业管理企业对从开发商接管物业的系统图纸接收工程设备设施清点检验直至确认接管物业无重大遗漏问题的工作过程进行管理。

主要验收的内容包括有关图纸的接收消防验收工程验收等。

所有工程验收都应由发展商牵头进行。

适用范围适用于物业管理企业从发展商经过竣工验收后的物业接收到本企业进行管理的检查过程。

此项工作将为接管物业后的日常管理奠定基础。

管理标准新建房屋接管验收的标准主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏钢筋混凝土构件产生变形裂缝，不得超过的规定值钢筋混凝土结构设计规范木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中条的有关规定砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范外墙不得渗水。

屋面各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口檐沟落水管应安装牢固，接口严密不渗漏。

楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝脱皮和起砂等缺陷块料面层应表面平正接缝均匀顺直无缺棱掉角卫生间阳台盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏木楼地面应平整牢固，接缝密合。

装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗楼层公共走道窗进户门均应装设铁栅栏木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固抹灰应表面平整，不应有空鼓裂缝和起泡等缺陷饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角油漆，刷浆应色泽致。

表面不应有脱皮漏刷等现象。

强电电气线路应安装平整牢固顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点，必须紧密可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求电梯应能准确地启动运行选层平层停层曳引机的噪声相震动声不得超过的规定值。

制动器限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程，试运转记录性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求。

水卫消防管道应安装牢固控制部件启闭灵活，无滴漏。

水应试验及保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。

应按套安装水表或预留表位高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修卫生间厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，并不应使用陶瓷管塑料管。

地漏排污管接口检查口不得渗漏，管道排水必须流畅卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正牢固，部件齐全制动灵活水泵安装应平稳，运行时无较大震动消防设施必须符合建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。

采暖采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行锅炉箱罐等压力容器应安装平正配件齐全不得有变形裂纹磨损腐蚀等缺陷。

安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证炉排必须进行小时以上试运转，炉排之间炉排与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏不受卡，运转应自如各种仪器仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏可靠，控制阀门应开关灵活炉门灰门煤斗闸板烟风挡板应安装平正启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气管道的管径坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架支架吊架应牢固设备管道不应有跑冒滴漏等现象锅炉辅机应运转正常，无杂音。

消烟除尘消烟减震设备应齐全，水质烟尘排放浓度应符合环保要求经过小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工机械性能和采暖室温必须符合设计要求。

附属工程及其他室外排水系统的标高检查井设置管道坡度管径必须符合室外排水设计规范第二章。

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节的要求。

管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯明沟散水落水沟头不得断裂积水现象房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。

路面不应有积水空鼓和断裂现象房屋应按单元设置信报箱，其规格位置必须符合有关规定挂物钩晒衣架应安装牢固。

烟道通风道垃圾道应畅通，无阻塞物单位工程必须做到工完料尽场地清临时设施及过渡厨房