TOP30【定稿】万科房地产集团公司全程项目开发管理手册_管理手册模板.doc文档免费在线阅读

提出总体设计构想设计要点土地评估根据自然地形地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。

与总体规划设计关系的构思对景观系统与自然景观或城市景观的呼应关系步行系统与景观带的结合方式的倾向意见应用依据，对其主题和气氛的要求。

设计细则具体景点设计要求。

设计依据由甲方提供或政府政策文件。

设计不同阶段成果内容和要求概念方案设计阶段设计说明及成果图册总体景观规划彩色平面图功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图功能空间内主要硬软景观设施的平面布置及概念效果草图主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图初步设计阶段方案设计说明及成果图册三套，电子文本套各种硬质景观影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地位置，与标志性市政设施建筑物的相对位置和距离地段的定性描述。

宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑池塘及高压线等对开发有较大社会影响力的作用从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义。

项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置。

附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域重点工程等。

内部因素项目启动对公司未来几年发展战略的意义般至年，在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府营销计划分析成本费用税务分析赢利能力分析。

结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引项目决策背景及分析外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如交通捷运系统规划与建设城市功区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型本案在区域市场内的机会产品特征重点个案成长状况市场容量消费者特征产品定位及建议。

主要经营指标分析开发建设期间计划分析购置土地的资金来源计划分析地块的政府文件。

市场分析区域住宅市场简述区域住宅市场各项指标成长状况近年区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势各档次产品供应状况各档次产品的集合特征区域内表现最好个案状况未来年析。

法律及政策性风险分析土地使用权归属土地的他项权力土地的用途有关项目用地现状的政府文件立项情况规划用地用途有关项目用地规划的政府文件征地批文土地使用权出让合同拆迁安置补偿有关项目市政配套规划控制要点总占地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率等。

土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分影响力的作用从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义。

项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

项目周边的社区配套项目周边环境大工程等。

内部因素项目启动对公司未来几年发展战略的意义般至年，在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点后，计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告第三章项目建议书编制指引城市规划及发展简述项目决策背景及摘要外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如交通捷运系统规划与建设城市功能规进行项目论证可行性分析相关部门参与可行性分析编制项目可行性报告，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改总经理办公会评审项目可行性报告报投资决策委员会审议审议通过后，项目立项总经理办公会评审通过动报告上报投资决策委员会审批。

第二章项目投资管理工作流程图设定开发项目目标进行市场调研市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料进行市场定位相关部门参与定位分析提出项目建议书总经理办公会审批资的增减或滚动使用规模扩大或缩小后续或转产中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动资的增减或滚动使用规模扩大或缩小后续或转产中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章项目投资管理工作流程图设定开发项目目标进行市场调研市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料进行市场定位相关部门参与定位分析提出项目建议书总经理办公会审批进行项目论证可行性分析相关部门参与可行性分析编制项目可行性报告，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改总经理办公会评审项目可行性报告报投资决策委员会审议审议通过后，项目立项总经理办公会评审通过后，计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告第三章项目建议书编制指引城市规划及发展简述项目决策背景及摘要外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如交通捷运系统规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等。

内部因素项目启动对公司未来几年发展战略的意义般至年，在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义。

项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

项目周边的社区配套项目周边环境大市政配套规划控制要点总占地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率等。

土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分析。

法律及政策性风险分析土地使用权归属土地的他项权力土地的用途有关项目用地现状的政府文件立项情况规划用地用途有关项目用地规划的政府文件征地批文土地使用权出让合同拆迁安置补偿有关项目地块的政府文件。

市场分析区域住宅市场简述区域住宅市场各项指标成长状况近年区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势各档次产品供应状况各档次产品的集合特征区域内表现最好个案状况未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型本案在区域市场内的机会产品特征重点个案成长状况市场容量消费者特征产品定位及建议。

主要经营指标分析开发建设期间计划分析购置土地的资金来源计划分析营销计划分析成本费用税务分析赢利能力分析。

结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引项目决策背景及分析外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如交通捷运系统规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策走向等宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等。

内部因素项目启动对公司未来几年发展战略的意义般至年，在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用从项目投资回报率可持续经营等角度描述立项的意义。

项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置。

附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物的相对位置和距离地段的定性描述。

宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，是否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。

附图平面地形图，标记四至范围及相关数据地形地貌图，主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容地下状况图，包括地下管线暗渠电缆光缆等。

项目周边的社区配套周边米范围内的交通状况教育医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场文化体育娱乐设施公园银行邮局等设施状况。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

项目周边环境治安情况空气状况噪声情况污染情况危险源情况周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽工厂的搬迁大型医院学校购物中心超市的建设等。

大市政配套周边道路现状及规划发展，供水排污雨水通讯永久性供电和临时施工用电燃气供热及生活热水距宗地距离成本接入的可能性。

规划控制要点总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积