住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。六风险规避建议与结论老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观经济效益和良好社会效益，是个充满商机和可行度较高项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。本项目必须要做好总体规划，有了科学完整统总体规划，项目就具有了量身定做依据，更加有效避免项目开发建设中随意性盲目性，确保项目顺利实施。项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性方案，以便化解风险。综上所述，随着重庆市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见选择。重庆市房地产市场概况二老年住宅市老龄化市场机遇分析重庆市老龄化现状重庆市老年住宅市场现状重庆老年人住宅市场发展趋势三项目规划要求四项目投资预算项目投资与成本费用估算项目投入产出与回报五项目风险分析六风险规避建议与结论核准通过，归档资料。见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓应配有完善医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。四项目投资成本预算项目投资与成本费用估算地块项目开发假设条件规划用地总面积亩，。土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层小高层约层综合容积率绿化面积总户数按户计算约为户，总人口按人均计算约为人商品房市场售价其中小高层元，建面约多层元，建面约商铺元，建面约。建设开发成本估算前期费用序号费用科目金额土地费用万元土地出让金万元拆迁管理费万元城市基础配套费万元总规划设计图万元施工图设计万元园林景观设计万元人防费万消防建审费万元抗震费万白蚁费万元合计万元中期费用序号费用科目金额建管费万元地质勘探费万质量监督费万元施工监理费万元桩基费综合取费万元招标费万元土建施工费综合取费万元水电消防安装施工万元室外排水工程含水循环系统万元室外道路工程万元绿化景观工程万元噪音防治费万元公建配套装修及设施设备万元电梯费用万元合计万后期费用序号费用科目金额办理商品房销预售许可证万元广告宣传费万元银行利息万元垃圾处理费万元营业税万元商品房维修基金综合万元办理权证万元合计万元开发管理费不可预见费前期费用中期费用后期费用万万万万开发总成本估算投资开发总成本前期费用万中期费用万后期费用万开发管理费不可预见费万万二项目投入产出与回报销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为多层住宅元平方米，小高层住宅元平方米，商铺元平方米，并以此价格进行销售收入计算。待项目具体地理位置确定后再依照科学方法合理定价销售总收入住宅销售收入万元商铺销售收入元万元销售总收入住宅销售收入商铺销售收入万万万元项目销售总利润项目投资开发总利润总销售收入万元项目总成本万元万元成本利润率项目投资开发总利润项目总成本万元万元五项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可需要段时间重庆市有岁以上老年人近万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产权归属敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销人对居住要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓出现将倍受他们青睐。三项目规划根据对项目具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能要求，使老年人居住建筑设计达到安全卫生方便和适用要求，还要无处不在体现出对老人关怀，更要考虑社会心理学所涉及居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多台阶，有台阶处应有相应轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔公共活动空间以及安全娱乐锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。户型设计要个性化合理化。配套要完善化小区应配有完善医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。四项目投资成本预算项目投资与成本费用估算地块项目开发假设条件规划用地总面积亩，。土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层小高层约层综合容积率绿化面积总户数按户计算约为户，总人口按人均计算约为人商品房市场售价其中小高层元，建面约多层元，建面约商铺元，建面约。建设开发成本估算前期费用序号费用科目金额土地费用万元土地出让金万元拆迁管理费万元城市基础配套费万元总规划设计图万元施工图设计万元园林景观设计万元人防费万消防建审费万元抗震费万白蚁费万元合计万元中期费用序号费用科目金额建管费万元地质勘探费万质量监督费万元施工监理费万元桩基费综合取费万元招标费万元土建施工费综合取费万元水电消防安装施工万元室外排水工程含水循环系统万元室外道路工程万元绿化景观工程万元噪音防治费万元公建配套装修及设施设备万元电梯费用万元合计万后期费用序号费用科目金额办理商品房销预售许可证万元广告宣传费万元银行利息万元垃圾处理费万元营业税万元商品房维修基金综合万元办理权证万元合计万元开发管理费不可预见费前期费用中期费用后期费用万万万万开发总成本估算投资开发总成本前期费用万中期费用万后期费用万开发管理费不可预见费万万二项目投入产出与回报销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目销售价格，只能参照其他城市及本市类似项了新市场，也就赢得了市场竞争。二重庆市老龄化现状人口老龄化加剧中国老年人口绝对数量最多直辖市相信这是重庆不得不戴上桂冠。年全市岁及以上老人为万人，每人里人年龄超过岁年底全市年满周岁以上老人已达万。目前，这种壮观老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到年，老年人口将达到万，占全市总人口，相当于每个重庆人里就有位老人。目前，根据年全市岁及以上人口达到了，岁以上高龄老人达到，这说明重庆在人口老龄化同时，老龄化也在以平均每年个百分点速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有空巢老人万人，约占全市老年人总数以上。家庭泛滥长期以来，重庆直是实行计划生育政策相对严格地区之，出生率死亡率和自然增长率不断降低，巩固了低出生低死亡低增长现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大上升速度快目录重庆市房地产市场概况二老年住宅市老龄化市场机遇分析重庆市老龄化现状重庆市老年住宅市场现状重庆老年人住宅市场发展趋势三项目规划要求四项目投资预算项目投资与成本费用估算项目投入产出与回报五项目风险分析六风险规避建议与结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,重庆市房地产市场纵观上半年重庆市房地产市场今年上半年，重庆市房地产投资增长左右，同期全市增长，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长，竣工面积增长，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度竣工面积增长，销预售面积增长，销预售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示重庆市房地产市场供销两旺，呈现出健康持续平稳扩张发展态势。开发投资额大幅增长今年上半年重庆市房地产总投资亿元，同比增长，占全社会固定资产总投资。其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资经济房开发投资亿元，占住宅投资。办公楼投资亿元，同比增长商铺投资亿元，同比增长。新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积万平方米，同比增长。其中，住宅新开工面积万平方米，增长办公楼新开工面积万平方米，增长商业营业用房新开工面积万平方米，增长。上半年，全市经济适用房施工面积万平方米