位建设资金，确保项目建设按期完成。贸为主城市主中心，并作为青岛市中心商务区。十五期间，青岛市市南区将进步明确东部西部两个功能区以楼宇经济为主经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来年里，集中建成批智能化程度高配套设施齐全高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧智能化程度低楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积万平方米以产业联动产业互补为主导，以适当激励政策为辅助，引导同行业功能相近企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融总部贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时按量落地，到十五末，全区税收过千万元楼宇争取达到座，楼宇税收占全区总税收超过引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部销售公司采购公司财务公司研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，青岛国际贸易中心可行性研究报告目录第章总论第节项目概况第二节可行性研究报告编制依据第三节项目建设背景和必要性第二章市场需求分析第节青岛市概况第二节青岛市房地产综合分析第三节青岛市住宅市场分析第四节青岛市写字楼市场分析第五节青岛市酒店式公寓市场分析第六节青岛市酒店供需市场分析第七节青岛市商业零售市场分析第八节国内外代表城市房地产市场分析第九节项目优劣势分析第三章项目建设规模第四章建设场址及条件第节建设场址第二节建设条件第五章总体规划建设方案第节设计依据第二节设计指导思想与原则第三节规划建设方案第四节公用工程第六章环境保护节能与节水第节环境保护第二节节能第三节节水措施第七章劳动安全卫生和消防第节劳动安全与卫生第二节消防设施第八章组织机构与人力资源配置第九章项目进度计划安排第十章投资估算和资金筹措第节投资估算第二节资金筹措及使用计划第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据第二节项目财务分析与评价第十二章结论与建议第节结论第二节建议附图总平面布置图西立面图北立面图沿海岸鸟瞰图附件各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节项目财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，项目销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和开发建设总投资计算出投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设总投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，项目各项财务评价指标如下序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出房屋出售后可取得销售收入万元实现利润万元税后，投资利润率达全部投资所得税后财务内部收益率为，远高于财务基准收益率税后投资回收期为年，税后财务净现值为万元。由此表明项目投资效益较好，能够及时偿还银行贷款，项目建设财务上可行。第十二章结论与建议第节结论青岛国际贸易中心建设符合青岛市城市总体规划和经济发展规划，有利于提升青岛市商务楼宇档次，带动周边地区餐饮娱乐商贸等行业繁荣，促进楼宇经济发展。二青岛国际贸易中心集办公酒店住宅公寓商场等于体，建筑形象雄伟，装饰美仑美奂，内部功能齐全，建成后将成为青岛市商圈核心标志性建筑之。三经济评价结果表明，项目建设能够取得较好经济效益，财务上可行。第二节建议严格按照青岛市基本建设程序和房地产开发有关规定，做好项目立项规划土地等前期准备工作和工程建设及房屋销售等工作。二认真贯彻落实招标投标制和工程监理制，通过招标投标选择设计施工项目管理和监理单位，委托专业单位对工程建设实施有效监控，把好项目质量进度投资控制关，确保建设目标市目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中各种矛盾和困难，促进了全市经济持续快速协调健康发展和各项社会事业全面进步，确保了十五计划主要目标完成。繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛房地产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。但由于有青岛东部开发这有力因素支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定发展势头。在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。青岛房地产年发附表。总投资估算表表单位万元序号项目名称总计区区区土青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告附件二青岛中能置业有限公司营业执照青岛中能置业有限公司房地产开发资质证书青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号第章总论第节项目概况项目名称青岛国际贸易中心二建设地址青岛市市南区香港中路号三建设单位青岛中能置业有限公司四建设单位基本情况青岛置业有限公司注册成立于年月日，是由青岛实业股份有限公司和产业集团有限公司共同出资组建房地产公司，注册地址位于青岛市二路号，法定代表人为司荣彬，注册资本亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业精英人才，具备极其丰富房地产操盘和控盘经验„„。五项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心总占地面积平方米，规划总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。青岛国际贸易中心由区区区三组建筑构成，其中区位于山东路号，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，五星级酒店服务产权式国际公寓万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。区位于香港中路号乙，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，甲级写字楼万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。区位于东海西路号，占地面积方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，商务住宅和公寓万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。六项目总投资及资金来源项目总投资初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元，建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。分区计算投资，区建设投资为万元，区建设投资为万元，区建设投资为万元。资金来源项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集建设单位青岛中能置业有限公司自筹资金万元申请银贷款或信托贷款万元采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。七经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标区指标区指标区指标占地面积平方米建筑面积万平方米建设总投资万元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元销售利润税前万元税后利率万元投资利润率投资利税率所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元第二节可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照通知精神，青岛疗养院将第区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛置业有限公司以亿元中标，年月日，与青岛能置业有限公司签定了土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让