管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号附件五青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号附件六青岛市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号附件七青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号附件八青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市为应对国际金融危机冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，青岛市政府出台关于支持居民购买住房意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方面支持市民购房。年，在购房优惠政策以及宽松货币环境双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米高位水平，全年商品住宅销售面积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初历史高位个月大幅下降至年末个月数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国第部分总论项目名称及项目承建单位项目名称青岛市崂山区午山社区改造项目。项目承建单位青岛安信置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。二项目概况项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路南至青岛二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。投资规模及资金筹财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算。财务评价范围本评价以可行性研究报告确定规模为依据，以工程做为评价主体进行财务评价。收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。经测算本项目销售收入共计万元。按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。项目销售收入及税金测算见表。表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积销售单价元销售合计万元备注可销售面积不含车库可销售住宅，花园洋房，高层公寓，可销售公建，社区商业，商务办公，酒店式公寓，可销售车库个，海关住宅，二销售收入总额，三销售税金及附加，考虑预征土地增值税四销售净收入，三利润计算本项目销售收入扣除销售税金及附加直接投资管理费用财务费用销售费用后为销售利润，经测算项目利润总额万元，项目销售费用按万元考虑。项目所得税税率为，按季预交，年度汇算清缴，经测算项目应缴纳所得税万元。项目税后利润万元，项目税前投资利润率，税后投资利润率。测算见表表利润测算表单位万元销售收入总额，销售税金及附加，销售净收入总额，土地成本，前期费用，其他费用，工程直接费用，预备费，管理费用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税，净利润，四敏感性分析就项目投资销售价格收入为变动因素对税后净利润投资净利润率等指标影响进行敏感性分析见表。分析结果表明该项目商品房售价降低元平方米，税后净利润为万元，税后利润率为，仍有较可观经济效益。由于降低元平方米房屋价格已低于本项目区域内最低售价，因此价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能保持较高税后利润率。说明项目抗风险能力较强。但项目开发单位还是应该切实作好项目管理工作，积极拓展销售渠道，以获得最大经济效益。表敏感性分析表变化因素变化率额税后利润万元税后利润率销售价格增加减少投资增加减少第十六部分可行性研究结论青岛市崂山区午山社区旧村改造项目建设条件基本具备，旧村改造方案合理可行。本项目建设符合国家产业政策，有利于促进青岛市崂山区经济发展和改善人民居住条件提高人民生活水平。项目开发单位具有较强实力，能够为项目顺利实施提供有力保证。项目建设完成后，能够产生良好经济效益，具有较强抗风险能力。因此，从技术和经济上本项目都是可行。附件附件青岛市规划紧，下半年供应将较为充足虽然年开发企业加快项目竣工和推盘节奏，但预计年上半年青岛市房地产市场供给仍将偏紧。不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，青岛市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于青岛市崂山区。崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不含青岛卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市主要高档住宅群。在其周边由青岛二中高职校等。项目建设地点见附图。项目地块分析优势人气项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场青岛二中青岛海洋大学，位置优越。环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型工厂企业，居住环境良好。土地项目承担单位已获得该地块旧村改造开发权。交通项目紧临青岛市滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。劣势商业服务周围缺少大型商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施不断完善，道路交通将更加便利。威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定威胁。总平面图项目市场定位市场细分不同消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同要求，从不同角度出发可以将青岛商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体市场需求般是地段优越设施完善景观优措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设期本项目建设期为年。三可行性研究范围和依据可行性研究依据青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围答复意见青规业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号由崂山区城市化建设指挥部办公室编制崂山区午山社区旧村改造实施方案可行性研究范围本报告主要研究范围包括以下几方面通过对青岛市房地产市场现状和发展情况调查研究和分析，以及对周边地区消费情况分析和趋势预测，论证本项目建设必要性。通过对工程经营情况分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。在拟定建设规模基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。根据本项目建设标准，对项目土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目总投资额。依据国家关于建设项目财务评价方法和有关规定，结合该项目具体情况和特点，对项目进行财务评价。可行性研究结论项目建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工住房条件有着积极推动作用。通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。该项目外部配套条件好，方案可行。项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。项目主要技术经济指标如表。表项目主要经济技术指标表指标名称单位数量备注总用地面积公顷总户数户总居住人口人按每户人计总建筑面积地上平方米其中住宅平方米公建平方米容积率最大建筑高度层项目总投资万元投资利润率税前税后项目建设期年第二部分项目建设背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发