目可以保本。计算过程如下管理费用销售费用财务费用合计为万元，为营业税及附加税率，为可售面积。万万，求出元。年增长。资金问题同样表现为房地产市场银行资金易获得性。资金背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身风险，也约束了贷款人行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷审查。信贷资金易获得性不仅导致大量购房条件不足消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中比例由年急剧提升到年。从土地角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地收入成为地方政府财政支柱。房价地价上涨，有助于地方政府获取更多收入，房地产膨胀得越大，地方政府收益就越大。而与此同时，地方政府成本却是零。正是这种成本和收益极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展动因。尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂目录全国房产市场分析近几年房价上涨主要原因何在二今年乃至以后几年房价变化趋势分析二青岛房产市场分析青岛市房地产回顾二年青岛市房地产市场综述三上半年青岛市房地产各项数据统计分析四青岛现行主要房地产政策三青岛市民购买力分析市场环境调查总结二商业环境总结四酒店式公寓市场分析酒店式公寓概念与特征二酒店式公寓主要类型三酒店式公寓主要优势四青岛酒店式公寓现状分析五青岛市及周边发展规划分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,青岛城市地位二城市重大节日三城市投资与发展四城市规划与发展五中山路商贸旅游区规划与改造六青岛小港湾改造工程六项目运作深入分析项目概况二项目分析三项目总体规划四目标客户定位五项目实施进度计划表六项目投资回报分析规划指标成本核算销售收入投资收益七敏感性分析七结论全国房产市场分析近几年房价上涨主要原因何在近几人将此付诸于行动，这部分人既所谓族。居家自住者居住功能齐全酒店式公寓因其总价低，服务功能齐全同样满足了部分家庭居住要求丁克家庭预生活又受限于经济情况年轻夫妇预与子女分户居住老年夫妇五项目实施进度计划表注各工序施工时组织青岛项目工程进度计划表项目内容时间起止年月日年月日挡光户解决初步设计批复施工图设计天基坑开挖施工天施工图审查消防审查天取得施工许可证天地下室天地上层天地上层主体结顶天内外装潢安装天外围配套工程天竣工预验收天综合验收天交叉流水施工，保证关键线路作业时间在基础和主体结构施工中，可以分阶段组织主体部分分部项工程验收，为外围护施工创造条件可调整项目关键项目。六项目投资回报分析项目建筑指标总建筑面积可售面积公寓部分层商业部分层车库部分及附属用房二开发成本核算项目总投资约为亿元开发成本预算万元土地征用费前期工程费建安工程费基础设施费开发间接费二全部费用及税金预算万元销售费用管理费用财务费用税金三销售收入酒店公寓价格测算采用市场类比法与加权算术平均法相结合，以地块所在区域几个楼盘颐和国际海那尊邸瑞纳康都五度空间伟东尚城燕岛国际公寓等楼盘进行权重比较，得出客观科学产品价格定位。本项目住宅类比区域在售楼盘价值评估表评估分值或权重综合价值程度颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间伟东尚城燕岛国际公寓本项目类比土地价值区位地段交通方便程度环境景观市政配套可提升价值建筑风格园艺户型设计装修标准设施配套营销技术发展商品牌综合得分本项目类比项目比值本项目住宅类比楼盘价值计算表本项目住宅实现近期均价类比楼盘颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间伟东尚城燕岛国际公寓类比值已实现均价类比参考价类比参考价和约元考虑到项目年底才能动工，届时房价会略有波动，而起幅度若按照计算，那么，本案可实现均价应为元平米以上为含元装修标准价，那么，公寓部分可以实现总销售价格为平方米元平方万商业部份价格测算同理，我们可以测算出商业部份售价应在元平米。那么，商业部分可以实现总销售价格为商业部分元万元地下车库及附属用房估计收入约万元合计万元四投资收益总销售收入万元总投资万元经营利润万元税后净利润万元七敏感性分析发投资规模依然过大，房价上涨过快前提下，房地产开发投资进步加快是不现实。因此，从供需双方发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺矛盾近几年内会持续存在。在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。从房价构成看，房价下跌空间不大。房价构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间费用税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌可能性不大土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展必要条件，也是整个商品房成本中重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源稀缺性土地供应有限性及区位差异性，客观上导致土地供应相对不足和土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施资金来源。因此土地成本将呈逐步升高趋势建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。近几年来，由于投资过度旺盛等因素影响导致建材价格持续上涨。年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格上涨直接导致了商品房竣工造价快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石油供应紧张局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需求层次不断提高，商品房品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房开发成本人力成本项目期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资刚性特征，房地产开发企业人力成本将会持续上涨项目期间费用多是由政府部门征收，也都是经过相关部门批准，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。但房地产企业作为市场中法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多下降空间。从房地产市场主体行为看，房价下跌临街，所以地面层临街商业销售出租经营难度来，在各方面因素带动下，房地产价格呈现快速上涨逐年攀升态势。到年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨和，是年以来最高水平。房价快速上涨制约了普通居民居住权益实现，既影响国民经济健康发展，也波及到社会稳定，成为社会各界关注焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了系列稳定房价政策措施。那么，这轮房价快速上涨内在原因何在各项调控措施出台后，房价又将向何处发展导致近几年房价快速上涨因素是多方面，有经济快速发展下合理因素，也有利益驱动下投机行为有住房消费观念影响，也有深层次制度制约。这些因素共同作用，最终体现为房地产市场供求关系过度失衡。房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛结果。从理论上讲，房价上涨或下跌，其根本动因都是由供求关系所决定。在当前，又主要表现在房地产市场需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求快速增加。年，国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知，实施了积极税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区各部门认真落实国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场合理需求增加另方面，从年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场被动需求也不断增加。年，全国城市房屋拆迁量约为亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为通知之后，年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性，其变化是有规律可循。但投资性需求和投机性需求变化是迅速，也是房地产市场泡沫产生基础。而实际上，当前房地产市场中投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占左右，少数区域个别楼盘甚至占以上。据上海市统计局调查，年底上海投资购房占，已经超出了国际警戒线。从更深层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康发展人民收入水平提高。年至年，我国国内生产总值由亿元，增长到年亿元，扣除物价因素，年均增长城镇居民人均可支配收入由元增长到年元，年均增长。年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达万亿元，客观上也具备了较强消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由年平方米，提高到年平方米左右，城镇住宅成套率超过。房价快速上涨是房地产市场供给结构失调体现。供给结构不合理主要表现在三个方面是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题三是房地产级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是级市场延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场联动，进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源合理使用，满足不同层次居民购房需求。但由于住宅产权不明晰中介不成熟手续繁杂等原因影响，我国住宅二