被动规避方法，在项目前期研究过程中，特别注重宏观市场环境研究，对项目进行进步充分论证，综合考虑各种法律和政策限制，设置定安全边际，积极争取到各级政府对项目支持和扶持。其二，主动规避，运用项目和合之美概念传统和现实社会意义，在提高经济效益同时，着眼于社会效益提升，打造符合社会主义主流意识形态旅游地产及商业产品，以项目多产业互动特征，带动区域经济整体提升，引导和争取各级各部门政府支持。石巷石坝等构成山地石城，是道独特风景，对游客有特殊吸引力。古建遗址比较丰富。青岩古建筑素有九寺八庙五阁二祠宫二堂院楼府八牌坊之称，最远者建于明万历天启年间，近者建于清道光光绪年间。现存历史遗址处，分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域，且以规划区内分布数量占绝大多数。各种建筑各有特色。因此，石头城古镇是青岩可开发利用最直接也是最优旅游资源。活生生小镇形象给人以亲切和谐之感与民间生活结合特点赋予青岩亲切祥和界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是座孤立城池，而是个生活场景和场所，提供给游客是多方面心理感受。其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强亲和力，是青岩古镇旅游很有魅力个重要因素。少数民族风情增添了古镇人文魅力青岩原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。现在青岩仍有居民为少数民族。主要少数民族是苗族和布依族，另有侗族满族等少数民族贵州青岩古镇旅游综合开发项目预可行性研究报告送审稿目录第章青岩古镇旅游资源分析青岩古镇概况二青岩古镇旅游资源疏理三青岩古镇旅游资源分析与评价青岩古镇旅游资源评价二和谐古镇历史渊源之分析三主要资源列表及可开发性第二章青岩古镇旅游市场研究青岩古镇旅游市场背景分析国际状况二国内状况三西部旅游发展情况四贵州省目前趋势五贵阳市发展背景二青岩古镇旅游市场现状分析开发现状二管理情况三游客容纳量四年旅游接待人数及旅游收入三青岩古镇竞争力分析青岩古镇与贵州省其他景点比较分析二国内古镇旅游市场比较研究四青岩古镇客源市场分析国外客源市场分析二国内客源市场分析三贵阳市客源市场分析五青岩古镇目标市场定位及市场细分目标市场定位二市场功能定位三市场细分六青岩古镇市场预测及目标市利用既有资源动态和静态资源，将青岩旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲，实现真正游客参与第三，需要以项目产品体系为纲，充分做好青岩营销宣传，并提升地位，以产业借力，使青岩成为贵阳乃至贵州省体验性宣传窗口和必游景点，以保证有稳定和充足客流量。古镇商业企业经营行为变化造成市场风险在项目开发过程中，需要大量吸引商家来共同经营，但不同商家经营行为差异是巨大，且随时间变化业具有很大可变性，就为项目商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性双重风险。同时，项目设计年限是年，所以如果在定时期内，商家流动性过大则会对项目盈利能力带来很大不确定性。针对该风险，企业首先需要以新奇经营性项目，以最快时间吸引到更多旅游客源，并通过商业化体验旅游产品，将游客在古镇内旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家加盟，并通过游客消费引导给予商家压力，让其明确加盟比不加盟能得到更多利润并以此改善商家态度，坚定商家信心同时，企业还需在项目前期做好深入细致前期研究和产品研发，保证项目先进性和规模化，实现真正统经营其三，项目在开发过程中，需要特别同时注重借鉴大型综合购物中心和主题公园开发和招商手法，实现娱乐商业中心体验商业中心和旅游休闲中心融合。四竞争风险分析在竞争风险上，项目主要面临区域内可比性项目古镇历史文化类景点民族民俗类景点，以及贵阳主题会展主题商业项目直接竞争风险进入第三阶段，还要面对贵阳周边其它休闲人居板块兴起对项目造成威胁。从全国范围来看，本项目既有资源缺乏流竞争力，不具备丽江古城周庄平遥古镇等鲜明特点，在宏观层面上也造成了竞争性风险。应对该风险，项目首先需要在和合之美这具有传统和现实意义总体概念下，强化项目核心竞争力和差异性其二，项目应充分运用好各类商业杠杆和商业模式，以利益为驱动，让政府原住民和商家同参与到古镇核心竞争力打造中，而并非相互掣肘。五行业风险分析本项目涉及到多个行业，主要有旅游业会展业商品流通业房地产业文化娱乐业等。每个行业均存在不同程度先天行业风险，其中，旅游业社会敏感性风险会展业恶性竞争和不稳定市场风险旅游商品流通业知识产权和渠道脆弱风险房地产行业金融政策风险等，在多产业综合性项目开发过程中，其风险必然存在着叠加。应对该复杂风险叠加，企业重要思路是做好协调者，运用产业配电盘理念，在项目前期充分分析和理解各行业和产业产业特征和运作机制，以古镇和旅游商业产品为载体，选择最有利于各产业发展链条和产业节点，并引进古镇商业模式中，同时屏蔽掉不利于产业发展风险程度较高链条。六法律村龙井寨龙井村名人故居赵状元府赵状元街号参观体验彭仁斋旧居书院街张公馆状元府西侧赵家大院现敬老院桐野书屋古城规划区外历史纪念建筑平刚故居歪脚村内观光周恩来之父曾居地背街号红色旅游邓颖超之母曾居地南街号李克农家属曾居地北街号八路军交通站红军长征指挥所镇东门内红军作战指挥所高寨河书院青岩书院青岩城内观光陵区陵园红军墓歪脚村红色旅游墓地赵以炯墓摆早村贞女墓和贞女庙北街村观光和尚塔大坝村境内塔石塔龙泉寺内牌坊楼周王氏媳刘氏节孝坊古驿道赵理伦百岁坊定广门内赵彩章百岁坊镇北街村桥宫詹桥蒙恭寨青岩桥古城北门外半里五旅游商品菜品卤猪脚休闲体验青岩豆干豆腐果米豆腐冰粉水盐菜鸡辣角其它糕粑稀饭糯米酒玫瑰糖六人文活动人物古代人物周渔璜故事传说解说周钟瑄赵国澍赵以炯赵以焕班麟贵近代人物平刚先生民间传说人物张贞女袁大鹏赵理伦赵采彰赤松和尚文艺团体坐唱打玩友观光体验民间节庆端午节游百病地方风俗玩花灯庙会及宗教活动观音会大佛会地藏会第二章青岩古镇旅游市场研究青岩古镇旅游市场背景分析国际状况世纪将是旅游业第二个黄金时代，每年国际旅游业交易额已超过亿美元。旅游业将发展成为世界上最大产业，旅游者将达到空前规模，来自各个国家各个阶层旅游者将把他们足迹印在世界每个角落。二国内状况根据世界旅游业发展规律，当人均收入达到美元时，国内旅游就会兴旺起来当人均收入达到美元后，度假旅游市场会逐步形成。至美元之间是属于个过渡时期，会出现服务消费快速增长。截至年中国人均超过美元，中国国内旅游人数达到亿人次，而三个黄金周旅游人次就达到亿，同比增长中国入境旅游港澳台游客人数将接近万至亿人次，而外国游客人数则有望超过万人次。年，中国将成为世界最大旅游目地，旅游市场拓展空间巨大。三西部旅游发展情况西部大开发，旅游要先行，已经成为了政府和学界共识，西部旅游资源大规模开发，将为贵州及青岩旅游发展带来巨大推力。四贵州省目前趋势贵州省旅游发展总体目标是将旅游业培育成为新支柱产业，把贵州省建设成为自然风光和民族文化相结合大省。其主要目标是到年，力争旅游总收入超过亿元，相当于全省总量以上，旅游产业增加值占全省总量比重超过接待旅游者人数超过全省总人口数，其中入境游客超过万人次直接间接解决就业万人以上。贵州省目前有十二个旅游区，六个综合旅游区，六个特色旅游区，其中青岩所属贵阳综合旅游区是贵州省资源各项配套设施交通旅游人数各方面最好个旅游区。青岩古镇又是贵阳旅游区内综合方面最突出。同时通过对青岩古镇预测二市场目标第三章青岩古镇旅游市场定位青岩古镇旅游市场分析优势二劣势三机会四威胁二青岩古镇旅游系统定位产业定位二主题定位三发展目标定位四功能定位第四章青岩古镇旅游商业模式设计古镇开发及运作总体概念设计古镇旅游资源核心总体概念二古镇文化核心总体概念三古镇产业运作总体概念二卖点产品与赢利模式卖点策划与分析二产品结构三项目盈利结构模式三经济杠杆与商业模式整合青岩开发所需经济杠杆运用说明二商业模式整合四建设性项目开发与投融资青岩开发阶段性二阶段性开发项目概要三青岩开发阶段性投资结构四企业阶段性投资开发项目和盈利模式五营销与管理项目营销结构二管理构架初步思路六财务初步预测分阶段投资估算二分阶段收入估算第五章项目总投资预估及评价项目财务估算主要说明二投资计划与资金筹措表三总成本费用估算表四折旧摊销表五利润表六借款还本付息表七现金流量表全投资八现金流量表自有资金九资金来源与运用表第六章风险分析财务风险分析二开发运作风险分析三市场风险分析四竞争风险分析五行业风险分析六法律政策风险分析第章青岩古镇旅游资源分析青岩古镇概况青岩，始建于明朝洪武年公元年，为贵州省四大历史文化古镇之，年评为贵州省级历史文化名城，年评为国家历史文化名镇，入围央视魅力中国,魅力名镇强。青岩镇位于贵州省贵阳市花溪区南部，距贵阳市南郊公里，地处东经度分度分，北纬度分度分，南北长约公里，东西宽约公里，海拔米，东接黔陶乡，南与惠水县接壤，西与燕楼马铃乡相连，北邻花溪，是贵阳通往惠水罗甸广顺等地交通咽喉，也是花溪区南部农村商品集散地。青岩镇共有个行政村个居委会个村民小组个自然村寨，户，青岩镇年总人口为，人口密度人平方公里，少数民族占总人口。镇域城市化水平。共有企事业单位个，职工人。全镇农业人口万，占总人口有耕地余亩，人均耕地亩粮食年产量万斤，为花溪区总产量十分之。国民生产总值按当年计算万元，其中二三产业比例为人均国民生产总值元，农民人均纯收入元。年旅游人次万人，比上年增长旅游总收入万元，比上年增长。青岩镇行政区面积平方公里，城镇建成区面积平方公里，原古城墙内国土面积平方公里。古镇城区由东关东街西街南街北街五个居委会及南街西街北街三个村委会组成，城区人口人。二青岩古镇旅游资源疏理自然旅游资源包含了山地景观喀斯特洞穴局部构景河段自然泉流舒适气候风景林古树名木自然地标景段等。人文旅游资源包含了遗址遗迹景元军事防御