上年增长倍。从销售情况看，上半年，全市共销售住宅万平方米，销售额达亿元。同比分别增长了和。销售项目集中在三四环之间，西部中关村北部亚运村地区销售量仍占各区榜首。二房地产市场供应分析从供应量来看，截止月底，全市住宅竣工面积为万平方米，同比去年增长了，新开工面积达万平方米，市场供应量进步增加。上半年，全市共有超过个新盘推出包括原有项目二，三期开盘。从新增供应区位来看，主要集中在东部和北部，分别各占了，南部地区受交通设施改善，政府大力扶持，上半年现开盘数也近个，占总数。北京经济适用房成热点，自年到今年月底，北京全市经济适用住房建设累计开工万平方米，竣工万平方米，累计销售万平方米。经济新区内也准备兴建。区内共有涉外高档宾馆饭店余家，数量为全市之冠。全市家五星级饭店中，有家在朝阳。另外还有国际会议中心国际贸易中心国际展览中心中日青年交流中心燕莎购物中心国际大厦国际俱乐部国际商店华乡别墅华侨村等涉外设施都在朝阳。区内国事活动频繁，外国记者云集，客商投资踊跃，境外旅游者众多，充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处重要位置。朝阳区工业发达。朝阳区是北京工业基地，早在建国初期，在朝阳区境内就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属数十个门类个国有大中型工业企业，分布集中连片，形成八里庄十里堡地区纺织工业区，酒仙桥地区电子工业区，双井呼家楼地区机械制造和汽车工业区，大郊亭垡头地区化工炼焦工业区。区属以下工业，充分利用驻区工业基础雄厚有利条件，形成与其相适应工业体系，工业企业数量多，门类齐全。截止到年月，朝阳区实现外贸出口交货总额万元，比去年同期万元增长，比去年全年万元增长，比全年计划增长，提前两个月完成年度增长计划。其中三资企业实现出口销售收入为万元，同比增长，区属企业实现出口交货额为万元，同比增长。月全区各类商品交易市场成交额已达亿元。截止到十月底，我区固定资产投资继续保持高增长发展速度。月累计完成投资万元，同比增加万元，增长，施工面积万平方米，同比增长。截止到月，我区商品住宅平均销售价格为每平方米元，平均每平方米高于全市商品住宅元，是全市价格倍。空置面积增加竞争激烈市场并未使我区直居高不下价格有所低头，今年每平方米售价仍比去年同期高元，销售状况也优于去年，月销售住宅万平方米，同比增长倍，在户型差异逐渐缩小，商家打出五彩缤纷广告面前，地理环境文化氛围居住心理工作位置小区智能化等软环境，越来越成为人们选择重要因素，也是我区房价高重要原因，朝阳区是外资企业公司比较集中地方，中央商务区建立使得我区商品房存在升值潜力，尤其是高档公寓别墅，去年月已高达每平方米元，今年已涨到元，知名企业驻京办事处外企及大型企业高层领导和演艺圈文艺界是此部分主要购买者。今年随着我区房地产投资规模增大，施工面积增幅较大，尤其新开工面积增速尤快，截止到月底，我区房地产施工面积万平方米，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长倍，住宅仍是房地产商开发重点，月累计新开工住宅万平方米，同比增加万平方米，增长倍，新开工住宅面积比重也由去年提高到，增加个百分点。从新开工地域分布上看，东三四环仍是首选地点，绿化隔离带建设使得乡域开发搞得红红火火，在本年新开工住宅建设中拥有万平方米望京新兴产业区综合开发公司慧谷金色家园，乡域改造中太阳宫乡新纪房地产开发有限公司万平方米太阳宫小区，长营乡营基房地产开发有限公司开发万平方米回民新村，无主管企业中银枫家园世贸国际公寓紫东苑都是本年新开热点。总体分析，朝阳区在社会经济持续稳定发展同时，还存在不少困难和问题，主要表现为经济结构性矛盾突出，产业布局还有待进步完善经济整体效益不太理想，质量不高。三房地产政策环境分析为了提高百姓住房质量和水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓愿意买房买得起房买放心房发展住宅产业三个步骤。以这三个步骤为基础，国家相继出台了系列有利于住宅产业发展政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年国民经济中发挥了积极作用。作为发展住宅产业龙头房地产业，只有及时准确地把握每项政策精神实质，才能为国家发展住宅产业做出贡献，为企业求得可观效益。年，国家全面停止福利实物分房政策，使百姓在思想观念上逐渐接受了个人买房事实，目前，要住房，就买房思维逻辑已成为社会共识。据资料统计，个人购房占新建商品房比例，年为年为年为年为多。针对货币分房政策，大多房地产企业在促销时，重点对率先实施房改政策单位进行宣传，为销售打开了新局面。虽然个人买房已成为社会共识，但许多大中城市房价与收入比仍在倍以上，普通工薪阶层买不起房居民收入预期与支出预期反差大，使许多人不敢出手买房。所以为使百姓买得起房，国家三管齐下调整经济适用住房价格发放住房补贴提供住房金融支持。特别是提供住房金融贷款支持政策，使百姓提前具有了买得起房基础。据悉，为保证顺利实施经济适用房建设，北京市有关部门将出台对经济适用住房减半征收项行政事业收费等配套政策全面实行建设项目承诺制度价格审定制度，杜绝不合理收费和摊派，规范收费标准和行为全面推行招投标制度，突出小区环境和配套设施建设提高经济适用房建设科技含量等，保证了经济适用住房良好发展势头。整体分析，我国宏观经济在年以来增长率连续近年下滑后，经济增长率将出现回升势头。北京市至年，经济年均增速达到，住宅产业在政策引导之下已经得到了定程度发展，投资环境较好。第三章房地产市场分析房地产市场总体分析年上半年，北京市房地产市场整个市场异常活跃。据统计数据表明上半年，北京市房地产开发投资以速度增长，累计完成投资亿元，今年月至月开发投资累计增速分别为和，维持着高速发展态势。根据房地产投资对相关行业诱发系数表明，投资万元，对经济拉动为万元，可以认为上半年由房地产所带来经济效应将达亿元。上半年房地产市场投资回顾商品房施工面积月份，全市房地产开发施工面积万平方米，比去年同期相比增长，其中住宅万平方米，同比增长，办公用房万平方米，同比下降了，商服用房万平方米，同比上升了其他用房万平方米。上半年，北京市住宅市场交易持续活跃，消费量稳步上扬，在市场有效需求推动下，北京房地产市场开发显著增加，房地产开发商信心进步加强。同时，在政策指导和刺激下，特别是房价持续下跌，使市民对住宅潜在消费需求得以释放。商品房销售继续保持旺势。今年前个月，全市累计销售各类商品房屋万平方米，较上年增长倍。其中住宅万平方米，较上年增长倍。从销售情况看，上半年，全市共销售住宅万平方米，销售额达亿元。同比分别增长了和。销售项目集中在三四环之间，西部中关村北部亚运村地区销售量仍占各区榜首。二房地产市场供应分析从供应量来看，截止月底，全市住宅竣工面积为万平方米，同比去年增长了，新开工面积达万平方米，市场供应量进步增加。上半年，全市共有超过个新盘推出包括原有项目二，三期开盘。从新增供应区位来看，主要集中在东部和北部，分别各占了，南部地区受交通设施改善，政府大力扶持，上半年现开盘数也近个，占总数。北京经济适用房成热点，自年到今年月底，北京全市经济适用住房建设累计开工万平方米，竣工万平方米，累计销售万平方米。经济估报告以项目收入与投资对务净现值和内部收益率评价指标影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表，敏感性分析图。对财务净现值影响敏感性分析表对财务净现值影响单位万元变化幅度收入总投资敏感性分析图对财务净现值影响变化幅度财务净现值收入总投资对内部收益率影响敏感性分析表对财务内部收益率影响变化幅度收入总投资敏感性分析图对财务内部收益率影响变化幅度财务内部收益率收入总投资可以看出，当收入减少或投资增加时，项目内部收益率均大于，考虑到没有计算地下分摊可销售建筑面积销售收入，项目具备定财务抗风险能力。第六章结论与建议结论项目总用地面积约平方米，其中住宅楼项目总建筑面积约平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，人防建筑面积为平方米。年以来，随着全国经济出现了重要转机，北京市经济发展总体环境进步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素综合作用下，全市经济始终保持了快速增长运行格局。年季度，工业生产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活跃，协调发展良好局面。年上半年，北京市房地产市场整个市场异常活跃。据统计数据表明上半年，北京市房地产开发投资以速度增长，累计完成投资亿元，今年月至月开发投资累计增速分别为和，维持着高速发展态势。根据房地产投资对相关行业诱发系数表明，投资万元，对经济拉动为万元，上半年由房地产所带来经济效应将达亿元。从进入年以来形势看，北京市房地产开发业已逐渐走出上年前三个季度需求不足阴影，房地产开发增长拉动方式也由单纯投资拉动发展变为投资与消费双向拉动，市场调控程度进步提高，北京市房地产开发前景将继续看好。本项目位于北四环东路，临近机场高速路，为望京社区之门户。无论北上亚运村南下东四环，或是进城下乡均方便异常，但周边配套还不是很完善，因此综合考虑项目区位条件交通条件以及配套设施等因素，预计建成后销售均价在元平方米左右。项目预计总投资为万元，预计销售收入为万元，经计算，项目净利润为万元，总投资利润率为，总投资净利润率为，全部投资财务内部收益率为，全部投资财务净现值万元，大于，项目财务上可行，根据不确定性分析和敏感性分析结论，具备定财务抗风险能力。综合以上分析，方舟苑小区三期住宅楼项目开发前景看好。二建议加快前期核准规划土地等前期手续办理进度。制定切实可行成本控制措施。预先建立风险识别台帐，建立风险防范对策，从企业内部加