模式服务形式，不断提高自身参与市场竞争能力。因此，本项目建设将是无锡超市业尤其是无锡国内超市业进步发展需要。三无锡商业大厦股份有限公司发展需要无锡商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展品牌经营战略基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在江苏省同行业综合经济效益排名中位居前列。股份公司注重产业结构升级，在从单传统百货向连锁超市电子商务等组合业态转型中已打下定基础同时，股份公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离进价核算单品管理为基础计算机商品信息管理系统，电子化网络化现代化管理格局已初见雏形。员会计经贸号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项目。无锡是江苏苏南地区经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要集散地，具有发展商品市场经济区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区经济发展起到重要作用。投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送发展将成为股份公司新经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外第三利润源等方面奠定基础。项目方案包括年经营额约亿元大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万件。工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算全部投资财务净现值为万元所得税后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好经济效益。二主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标总用地面积总建筑面积物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积，仓储及配送面积辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房建筑密度容积率续上表序号指标名称单位数值备注绿化率建设周期年劳动定员人二主要经济指标项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金固定资产投资总额万元铺底流动资金万元营业收入万元正常年营业税金及附加万元正常年总成本费用万元正常年经营成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年未分配利润万元正常年投资利润率投资利税率主要财务评价指标全部投资财务内部收益率所得税前所得税后自有资金内部收益率全部投资财务净现值评价基准所得税前万元所得税后万元自有资金财务净现值万元全部投资回收期所得税前年含建设期年所得税后年含建设期年自有资金投资回收期年含建设期年盈亏平衡点生产能力三存在问题及建议项目建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期效果影响均较大。建议在项目建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行营销策略，控制项目运行成本，以避免项目固定资产投资营业收入和成本支出出现较大负面波动，而影响项目预期效果。物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义我国及江苏省物流事业发展需要物资流通是由多种要素组成大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低流通消耗获取最大限度经济效益目标，从而在国民经济中占有重要地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等广泛活动，即生活资料与生产资料流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低前提下，通过信息网络运输存储等诸多因素协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费销售运输供给生产开发等社会化大生产各个环节，建立合理供应链，使人才流信息流商品流资金流集成体而促进现代物流产业形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要流通组织形式，也是现代市场营销方式有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。因此，随着我国加入步伐不断加快和国内企业对物流成本控制日益重视，客户对服务需求水平逐步提高和日趋多元化，我国物流业发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色我国商业领域新型运行业态物流产业，达到科学合理地利用经营资源加快物流周转目，从而提高国家整体经济效益。为促进我国物流事业发展需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展产业。江苏省为促进省内物流发展及物流布局需要，在十五规划中也明确指出要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京无锡苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。无锡在商贸流通业十五发展规划也明确提出要建立全国性区域性地区性市场，要发展大配送大卖场大连销，形成立足无锡，面向华东辐射长江三角洲地区大商圈，并与国际市场连接，形成多层次多功能通畅高效可调控市场体系。因此，本项目建设，将是我国江苏省尤其是无锡物流事业进步发展需要。二我国及无锡超市业发展需要随着我国改革开放进程不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了个新阶段。年月，我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题批复文件，批准在北京上海天津广州大连青岛等个城市和个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了系列新改革方案年月，国务院在有关文件中第次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放范围年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点年月，外商投资产业指导目录中，又将商业零售批发和物资供销从以前禁止类列入现在限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多外国零售企业进入中国零售市场。在进入外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国麦德龙荷兰万客隆便利店如日本罗森超大型购物中心如香港特区新东安百货商品批发集散中心如香港特区利联仓行标准化食品超市等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年历史。它是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷发达国家，它仍占据着不可替代地位，成为现代大型零售业主要形式。据统计年美国种零售业态中，超市销售额以比例而高居榜首百货仅占，同年日本各种超市销售额也占便利店占，百货店占。因此，超市在发达国家商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域投资热点。我国超市始于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营品种较少商店，虽曾产生过定轰动效应，但终因市场问题而导致度萎缩。九十年代初，随着改革开放深入经济发展加快居民收入增加以及先进技术管理方法应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。随着改革开放不断深入和市场经济运行体制逐步完善，无锡超市业也得到了迅速发展。国际知名连锁超市纷纷抢滩锡城，继无锡八佰伴三阳百盛麦德龙之后，欧尚欧倍德佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相无锡。面对国外超市在国内市场迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新经营理念经营模式服务形式，不断提高自身参与市场竞争能力。因此，本项目建设将是无锡超市业尤其是无锡国内超市业进步发展需要。三无锡商业大厦股份有限公司发展需要无锡商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展品牌经营战略基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在江苏省同行业综合经济效益排名中位居前列。股份公司注重产业结构升级，在从单传统百货向连锁超市电子商务等组合业态转型中已打下定基础同时，股份公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离进价核算单品管理为基础计算机商品信息管理系统，电子化网络化现代化管理格局已初见雏形。敏感性分析。分析结果详见附表。结果表明运营收入经营成本和建设投资对本项目影响均较大。建议在项目建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行营销策略，控制项目运行成本，以避免项目固定资产投资营业收入和成本支出出现较大负面波动。第十三章综合效益评价第节经济效益评价建设规模本项目占地面积，主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。二投资结构本项目全部工程固定资产投资总额为万元，其中工程及设备费用万元，占固定资产投资总额工程建设其它费用万元，占固定资产投资总额不可预见费万元，占固定资产投资总额。本项目流动资金按物流配送中心及超市运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为万元。其中，铺底流动资金万元，流动资金借款