效益。同时我们通过对黔龙阳光国际期项目经济效益分析，采用银行贷款及自筹资金启动本项目，开发商可获得高于行业平均水平利润，投资回报率很高，抗风险能力强。综上分析，本项目可行。地貌并存。地貌形态分为中山区低山区丘陵河谷区。境内有乌江郁江长溪河芙蓉江木棕河等大小河流余条，乌江由东南向西横贯县境，境内流长达公里。该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温，常年平均降雨量毫米，年均蒸发量毫米，年均气压百帕毫巴，无霜期天。彭水县全县幅员面积平方公里，辖个镇个乡个居民委员会个村民委员会个居民小组个村民小组。全县年末有户籍人口万常住人口万。境内居住着苗族土家族蒙古族回族仡佬族侗族藏族彝族哈尼族壮族满族等个少数民族，少数民族人口占全县总人口，其中苗族万余人，土家族万余人。全县非农业人口万人，城镇化率为，人口自然增长率。彭水县境内物产资源丰富，初步探明煤石英砂石膏石灰石等矿产资源种，其中原煤储量达亿吨，铁储量万吨，萤石储量万吨，重晶石储量万吨，石英砂岩储量万吨，水泥用灰岩万吨，淡水资源总量亿立方米，水能资源理论蕴藏量万千瓦，第章项目基本情况项目名称本项目名称黔龙阳光国际期二项目位置黔龙阳光国际项目地处彭水县汉葭镇学坝片区，位于彭水县老城区郁江北岸，东接汉葭镇文庙社区，南邻郁江与乌江两江交汇处，西靠彭水植被茂密鸡笼山，北扼国道九曲河大桥。三交通概况黔龙阳光国际交通由‚环二纵四横‛构成，交通网络便捷合理，通过与郁江二桥郁江三桥迎宾大道乌江大桥彭石公路国道有机连接，使整个学坝片区与现有彭水县城融为体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状，为‚畅通彭水‛打下坚实基础。四主要技术经济指标表序号名称单位数据备注建设用地面积约合亩总建筑面积其中居住建筑面积楼商业面积楼商业配套设施面积楼地下建筑面积建筑密度容积率地下建筑不计入容积率绿地率居住总户数户总居住人数人人户停车位辆其中地上个地下个表配套设施览表序号名称单位建筑面积位臵物管用房楼配套设施建筑面积社区用房幼儿园消防控制室设备用房楼层车库及楼梯车库楼梯五可行性研究，年末支付万元，税金按两年支付即年末支付万元，年末支付万元。为万元大于零，故从经济上分析本项目可行。五项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称保本点分析。对房地产开发项目，通常是计算商品房销售率最低限以及销售价格最低限即盈亏平衡点，它将给出‚黔龙阳光国际‛应该保证商品销售率以及最低销售价格，供本项目警戒用。总投资额含期间费用税费不含所得税本项目商品房销售率平衡点可售面积综合销售均价即本项目销售率达到，开发商即可实现保本。本项目商品房销售单价平衡点总投资额含期间费用税费不含所得税可售面积元平方米即本项目平均销售单价达到元平方米，开发商即可实现保本。二敏感性分析敏感性分析又称灵敏度分析，它是指人为变动项目方案各种资料，分析在项目计算期内各种不确定因素对项目收益所产生影响，找出对项目收益指标影响较大因素即敏感因素，并确定其影响度。若各种不确定因素在较大范围内变动时，项目收益指标仍然稳定，则说明项目方案具有较强抗风险能力。现将项目方案敏感性分析罗列下表敏感性分析结果汇总表单因素变动序号变动因素变动幅度变化后投资收益率变化后万元结论销售单价方案可行销售单价方案可行销售单价方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行通过上表可以看出，本项目抗风险能力较强。第八章结论通过对黔龙阳光国际期项目市场环境社会需求综合分析表明，彭水房地产市场刚性需求极大，居民改善现有住房条件意愿强烈，他们希望有个‚品质高尚环境优美配套齐全‛综合社区供其选择，而黔龙阳光国际期项目定位正顺应了彭水购房者需求其次，彭水黔龙阳光地产开发有限公司是彭水县重点招商引资企业，政府政策环境宽松，支持力度大，彭水县委体文化景观。阿依河景区年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨郁山古镇摩围山神龙谷等景区正在全力打造中。年全县共接待旅游人数万人次，旅游总收入万元。旅游业正逐步成为全县新经济增长点。五城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。随着经济持续快速发展，人民生活水平也迅速提高，衣食住行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。年全县城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入元，城镇经济单位职工平均年收入达到万元，城乡居民储蓄存款余额为亿元，城乡居民拥有财富呈现快速增长趋势。随着人民生活水平不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足发展，人民生活质量得到显著改善。年全县社会消费品零售总额达到亿元城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均住房面积平方米城镇人均消费性支出元，农民人均生活消费支出元。第四章区域房地产市场分析房地产市场分析近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。作为国民经济主要增长点之房地产业在地区生产总值中所占比重却处于较低状态，房地产业在彭水具有较大发展空间。彭水目前房地产业现状是‚市场起步晚，开发水平低，产品品质差，配套单‛，具体表现为彭水房地产开发产品品质较低，有待突破。彭水房地产市场起步较晚，开发水平建筑水平较低，目前在售楼盘在建楼盘以单体楼为主，尚无真正具有小区规划理念楼盘，更不要说具有较完整配套高品位小区。随着城市经济发展以及人们生活品质提高，环境优美小区住宅将成为必然选择。二房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅土地少之又少，现在老城区非常拥挤，居民生活出行很不方便，随着经济形式不断好转，经济总量不断增大，居民收入不断增强，人民改善居住环境意愿非常强烈。年年房地产开发面积分别只有万万平方米，其中住宅分别为万万平方米年年两年住宅竣工面积共计为万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高楼盘更是受到群众青睐，其价格敏感性也较弱。三房地产市场营销策划整体水平偏低。由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于‚坐等上门‛这样初期阶段。对营销推广理解肤浅，重资金筹措黔龙阳光国际项目期投资范围及依据研究范围本次可行性研究范围为‚黔龙阳光国际期‛项目市场环境研究技术研究和投资回报分析研究。对项目建筑技术上经济上及今后市场上是否可行进行科学分析和论证，以满足辅助投资决策需要。二研究依据彭水县总体规划。彭水县城市规划管理条例。彭水县规划局提供‚建筑用地红线地图‛。彭水县发改委‚关于黔龙阳光国际项目建议书批复‛。现行有关规范规定。其他各种来源包括市场技术经济等方面相关资料。第二章项目业主介绍业主名称彭水黔龙阳光地产开发有限公司成立时间年月日注册资金万元人民币企业法人营业执照注册号彭工商企业法人代码号法定代表人汪卫东公司地址彭水县汉葭镇文庙社区学坝街号开发资质重庆市建设委员会颁发中华人民共和国房地产开发企业资质证书，资质等级为二级，证书编号。经营范围房地产开发工程建筑技术咨询建筑装饰材料机械设备五金电器销售节能环保软件开发。该公司由重庆黔龙阳光地产发展有限公司出资万元占重庆夏都实业有限公司出资万元占自然人董志超出资万元占三位股东组成，重庆黔龙阳光地产发展有限公司是本公司实际控制人。公司设立董事会和监事会，由公司股东大会选举产生。公司董事会组成名单汪卫东重庆黔龙实业集团有限责任公司总工程师重庆黔龙阳光地产发展有限公司副总经理总工程师彭水黔龙阳光地产开发有限公司法人代表董事长总经理李恩忠重庆夏都实业有限公司总经理董志超自然人兼彭水黔龙阳光地产开发有限公司副总经理。董事长汪卫东董事李恩忠董志超监事会由邓刚董莹鞠小波组成。重庆黔龙阳光地产发展有限公司是重庆市强企业重庆市民营企业强重庆市黔龙实业集团有限责任公司全资子公司，成立于年月，注册资金万元，具有房地产开发二级资质目前正申请级资质。该公司现有员工人，其中大专以上文化占，中高级职称占，平均年龄约岁。年公司实现收入亿元，实现利润万元。作为黔江乃至渝东南片区引领房地产开发时代潮流企业，该公司遵循和倡导房地产开发新理念，以城市住宅开发为主线，做精品牌做强实力做优文化，实现高起点超常规跨越式发展。该公司目前已在渝东南地区黔江秀山石柱酉阳彭水湖北恩施及江西上高均已实现布局，已完成开发规模近万方石柱阳光雅园万方秀山阳光大院万方黔江阳光花园万方，正在开发项目规模为万方彭水阳光国际万方酉阳桃源新都会万方酉阳酉水情万方酉阳状元楼万方黔江阳光花园后期万方秀山阳光御园万方秀山阳光大院后期万方江西上高黔龙商务会馆万方湖北恩施黔龙号万方，已和政府签订合作协议储备项目有万方黔龙阳光新世界万方黔江黔龙时代广场万方黔龙阳光星城万方，预计未来公司开发储备体量将达到万方以上其中商业开发量达到万方。公司先后获得‚重庆市五十佳房地产诚信企业‛称号，荣获‚级信用企业‛‚质量体系认证企业‛和‚重庆市劳动保障诚信企业‛‚杰出贡献企业‛等荣誉和成绩‚黔龙‛‚黔龙阳光‛等商标成为渝东南乃至重庆市内都颇具影响力和号召力品牌。公司开发‚黔龙阳光花园‛项目先后获得‚重庆市节能示范工程‛‚十佳住宅小区‛‚重庆市园林式小区‛‚铂金品质楼盘‛‚十佳优秀小区‛等荣誉称号。公司依靠重庆市黔龙实业集团有限责任公司，与工商银行农商行招商银行建设银行浦发银行恒丰银行国开行重庆银行三峡担保公司等多家金融机构建立了良好银企合作关系，此外公司还依靠自身项目优势积极与其他金融机构或社会投资机构进行合作，进步拓宽了融资渠道，使公司又好又快发展有了坚强后盾。重庆夏都实业有限公司成立于年月，注册资本万元，具有房地产开发三级资质。公司现有员工余