长数亿元，市场培育成熟后将是地方经济和财政新增长点。本项目完成后将会新增常住人口约人，流动人口约人，人口增长繁华了周边商业，不仅对区域经济发展具有定推动作，而且还可以帮助政府解决大量就业人口，所以说，本项目建设是必要。三可行性研究编制依据中华人民共和国城市规划法年中华人民共和国土地管理法建设部城市规划编制办法建设部城市规划编制办法实施细则建规号建设部开发区规划管理办法安徽省城镇体系规划年四可行性研究报告范围根据项目可研和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析营销战略建设规模及功能工程建设方案投资估算资金筹措项头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连南融北承东启西战略棋眼地位。尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为夹在京津冀和长三角两个发达经济板块断裂带和我国东部沿海发达地区经济低谷，相对而言被边缘化，但因其拥有优越经济发展条件，四省分别拿出了针对边缘区域发展思路，特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设山东省提出济宁都市圈战略安徽省提出皖北崛起战略河南省提出豫东大三角战略，这些战略对形成苏北鲁南皖北豫东四版块城市群将产生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展潜力所在。在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于将淮海经济区作为全国区域综合试点区促进淮海经济区快速崛起议案。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家发展规划，予以优先扶持，确保重点推进建立跨省际区域经济联络协调机制，对淮海经济区各类资源进行集中整合，使其发挥出更好效益，促进区域经济快速健康可持续发展，实现与长三角珠三角和环渤海三大经济区域共同繁荣。淮海经济区以徐州为中心。年江苏省政府正式批准了徐州都市圈规划，规划重点是培育发展协调，即突出对产业劳动力政策环境等发展要素有序培育择优培育和重点培育，加强对产业发展规划引导，深化对城镇布局交通网络区域基础设施和公共设施旅游资源生态环境等重大问题协调。规划推动人口产业向都市圈核心节点和发展轴聚集，形成个特大城市徐州，个大城市宿州枣庄滕州宿迁和批中小城市小城镇等级规模结构。依据点轴开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海徐连线，京沪京福线两条放射状轴线，将其培育成为点轴结合产业轴和城镇带。京沪京福产业轴城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富煤带，包括徐州枣庄滕州萧县宿州等，城镇密集，应凭借能源区位交通和原有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪体化工业煤化工精细化工新型建材电子工业等附加值和技术含量高工业为主产业带。宿州市应主动承接辐射主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济圈作为接轨长三角起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对接为支撑，通过市场引导要素互动和行政推动，全面推进产业协作市场联接科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展工业品配套基地生态旅游休闲基地，开辟出条具有特色东向发展道路。安徽省承接长三角转移优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨益长江三角洲地区是我国经济最发达地区之，在近年来经济快速增长过程中出现经济体化趋势。为此，安徽省委省政府及时提出了向东发展战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地区位产业科技和市场优势，利用好长三角资本市场人才科技资源，以更强地力度推进大开放战略实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订战略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面发展规划，对于崛起中安徽具有里程碑式重要意义。皖江城市带包括合肥芜湖马鞍山铜陵安庆池州巢湖滁州宣城市个县市区，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布新格局。以装备制造原材料轻纺高技术现代服务业现代农业为产业承接发展重点，促进产业创新升级。加快推进芜马巢安池铜两个省直管集中区承接产业转移建设。规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展先行区科学发展试验区中部地区崛起重要增长极全国重要先进制造业和服务业基地。皖江城市带承接产业转移示范区设立进步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。沿淮城市群包括宿州亳州淮北蚌埠阜阳淮南六个市，国土面积万平方公里，约占全省，人口占全省。沿淮城市群是我省经济和社会发展重点和难点地区，加快沿淮城市群发展关系到全省全面建设小康社会目标如期实现，关系到中央中部崛起战略决策全面落实。因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。京沪高铁将带动沿途经济带崛起，宿州有机会实现完美转身京沪高速铁路位于中国东部地区华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度公里，计划年年底投入运营。设计最高运行时速公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为小时分钟，列车最小追踪间隔按分钟设计。年客运输送能力双向达到亿人次。它贯通给宿州发展将会在空间范围产业结构发展理念等方面带来巨大机遇。在空间范围上，时速高达公里全新客运线路年投入运营后，京沪间陆上行程将从小时缩短为小时。京沪高铁将与现有京沪铁路实现客货分流。高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。如此来，京沪铁路单向年货运能力将达到亿吨以上，比目前增加万吨。这将从根本上解决京沪通道运输能力紧张状况。根据国际惯例，铁路客运量增长与地区发展之间弹性系数为。据初步研究计算，京沪高铁建成后可使沿线地区增长率提高左右。从全国区域经济角度来看，京沪高速铁路建设将加快宿州与长三角环渤海两大经济圈融合与对接。宿州位于两大经济圈中点站，也是两大经济圈之间经济洼地。京沪高速铁路建成后，宿州将同时进入长三角和环渤海小时经济圈，为洼地隆起创造了极为有利条件。在产业结构方面，京沪高铁建成之后，沿线城市经济联动将加速，货运能力大幅提升，宿州应充分发挥煤炭，农产品和人力资源优势，抢抓机遇，在满足长三角经济发展中对能源需求缺口中，抢占先机。另外长三角是个已经发展成熟经济区，现在需要是向外辐射其产业升级。宿州作为沿线重要城市之，由于土地成本人力成本资源成本办公成本运输成本等巨大组合优势，在京沪高铁催化下，将有可能在未来较短时间内成为长三角产业辐射和转移主要腹地之。机遇再次垂青于宿州，无论是从促进宿州有效迎接长三角工业辐射提高宿州在全国知名度和价值认可度还是优化宿州城市发展格局角度，京沪高铁对宿州作用都是深远和不可替代。从城市形象看项目建设必要性宿州缺少规模大档次高功能齐全商业中心，本项目将极力打造宿州市商业名片，建成宿州市标志性建筑群，成为宿州市人人喜欢集购物餐饮娱乐休闲运动于体站式消费场所，从而为提高城市整体形象作出贡献。该项目建成后将会吸引像家乐福沃尔玛乐购这样外资零售企业和华联永辉合家福等国内大型零售企业入驻。所以，本项目建设是必要。从提高宿州市整体环境看项目建设必要性个城市商业氛围居住环境提升离不开房地产企业努力与协作。纵观整个宿州市商业住宅楼盘，缺乏居住环境优秀，能引领人居进程标志性楼盘。本项目毗邻美丽自然景观蒙河与陈河，项目规划大园林景观优美配套齐全，具备建设成为宿州市流商业人居环境楼盘先天条件。所以本项目建设是有积极意义。从区域产业发展和经济发展看项目建设必要性宿州经济开发区现已初步形成初具规模服装生产加工产业基地，园区内知名品牌服装就有百丽杉杉欧路等线品牌服装生产机加工企业，在加上本土服装企业现状，建设秀水服装城是相宜得章举二得事情，势必形成大产业大物流大集散中心，也是符合地方区域经济发展必然性。本项目建设将增加地方投资近十亿元，年拉动增长数亿元，市场培育成熟后将是地方经济和财政新增长点。本项目完成后将会新增常住人口约人，流动人口约人，人口增长繁华了周边商业，不仅对区域经济发展具有定推动作，而且还可以帮助政府解决大量就业人口，所以说，本项目建设是必要。三可行性研究编制依据中华人民共和国城市规划法年中华人民共和国土地管理法建设部城市规划编制办法建设部城市规划编制办法实施细则建规号建设部开发区规划管理办法安徽省城镇体系规划年四可行性研究报告范围根据项目可研和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析营销战略建设规模及功能工程建设方案投资估算资金筹措项发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足问题。本项目首期建设周期为年，经营周期为年。八项目财务评价评估依据建设部发布最新版房地产开发项目经济评价方法贷款银行中长期贷款项目评方法国家现行财税制度和有关法规。二项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目处位臵周围环境条件项目品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来年价格趋势进行推测。项目首期商业部分平均售价为元平方米项目首期住宅部分平均售价为元平方米即项目整体平均销售单价为元平方米。说明平均销售单价商业单价商业面积比例住宅单价住宅面积比例元平方米。三销售面积实现计划及销售收入实现计划项目首期总销售收入为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元年季度完成销售面积约平方米，占首期销售总面积，完成销售额为万元。销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况单位万元年份销售比例销售面积平方米合计万元备注以上