区未来几年集装箱吞吐量将保持左右增幅。大窑湾港区及其毗邻大连保税区优势，带动了周边多个专业化国际物流园区发展，为临港贸易和临港服务业提供了巨大市场空间。保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况保税仓储市场需求增长首先与大连市进出口贸易增长密切相关，加工贸易和转口贸易发展构成了对保税仓储直接需求。从表中可以看出，年大连市保税仓库进出境货物增幅显著，尤其是保税仓库出口增幅高达。进料加工贸易出口增幅和保税区仓储转口增幅也都在以上。表大连市需要保税仓储进出口贸易量增长情况贸易方式出口万美元进口万美元增幅增幅进料加工贸易保税仓储进出境货物保税区仓储转口大连保税仓储市场发展趋拟建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地。项目概况项目分两期建设。期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品储存保管及转口贸易和保税业务。商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。免税商品主要服务对象是为来大连港域地区国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。关于展示区内商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。或者充分利用现用土地资源，作为大窑湾项目二期预留土地。二期占地面积，总建筑面积为，项目如下冷库，占地面积，共四层，建筑面积，目标建成符合国际标准冷藏冷冻仓库，冷冻温度最低可以达到零下摄氏度。主要开展冷冻产品储存保管加工业务，并依此开展转口贸易和保税业务。冷库内建造水产品加工区，具体包括加工生产车间检验室化验室消毒间隔离区等设施。设计标准要达到欧盟进口水产品检疫要求，水产品年生产能力最高可达到吨。主要开展友谊自有品牌大连本地特色水产品深加工业务和面向国际市场高附加值海产品深加工业务。宾馆写字间，在期商品展示区及办公区基础上加盖九层，总建筑面积，目标建成四星级标准宾馆及商务写字间，集餐饮住宿商务购物休闲娱乐为体。其经营定位是为港区商务人员及到港船员提供中高档商务餐饮住宿购物休闲娱乐服务。建成后拟采取自营与出租经营相结合经营方式。大窑湾项目总体规划图草案图大窑湾项目总体规划图多业态共生集成化经营模式大连港布局调整和大窑湾港区及其毗邻保税区发展，为临港贸易业发展提供了市场空间和商机。冷藏业务保税仓储业中转贸易及来料加工等主要业态形式，具有相同或相似市场基础。各业态均立足于大窑湾港区泊位和货物吞吐量增加以及由此带动各专业国际物流园区发展。这几大业态客户群是重叠，能否利用在业态客户资源优势，创造在时间和空间上同时满足同或相似客户群体多种需求经营模式，对临港贸易业发展具有较为重要意义。大窑湾项目整体经营理念，是以冷链物流和保税仓储业务为核心，同时合作开展海产品深加工免税品供应船舶用品供应业务，在项目成熟时，结合大窑湾港区规划布局和自身优势，本着突出特色以市场需要为导向原则，适时考虑开展集装箱中转国际海员中心等业务，形成完整临港产业服务链。以挖掘中免集团传统客户资源优势为突破口，以在时间和空间上同时满足同或相似客户群体多种需求为基本途径，通过构建多业态共生集成化经营模式，形成产业可持续发展核心竞争力。大窑湾项目宏观环境分析年月日，国务院办公厅函复海关总署，同意设立大连大窑湾保税港区，规划面积平方公里，成为国内第三个保税港。保税港区是我国目前港口与陆地区域相融和保税物流层次较高政策较优惠功能较齐全区位优势较明显监管区域。大窑湾保税港区总体规划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团所属多个专业化码头将纳入保税港区范围。保税港区享受保税区出口加工区相关税收和外汇管理政策。主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按货物进口有关规定办理保管手续，并按货物实际状态征税国内货物入港区视同出口，实行退税港区内企业之间货物交易不征增值税和消费税。保税港区具备港口物流加工展示四大功能，全面发展港口作业中转国际配送国际采购转口贸易出口加工展示七个方面业务。设立具有自由港性质保税港区，将会为大连建设国际航运中心提供重要保证。当前，政策上滞后造成了我国北方港口在与日韩港口竞争中处于弱势。建设保税港区，有利于利用后发优势，建设具有自由港区性质国际枢纽港，留住我国境外中转箱源，争夺国际中转货源。同时，建设保税港区，将为国际贸易带来极大优惠和便利，形成国际贸易在大连口岸快速增长局面，并将进步优化口岸软环境。参见图图图大连大窑湾保税港区规划示意图图大连大窑湾保税港区期规划图地理环境分析大连港位于辽东半岛南端，地处我国环渤海经济区和东北亚环黄海经济区结合部，是国家规划建设四大国际深水中转枢纽港。年月，中共中央提出了充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要国际航运中心战略部署。年之内，大连港已累计投资亿进行港口建设，相当于再建设个大连港。大连国际航运中心地位逐步确立，为临港产业，尤其是临港贸易和临港服务业发展提供了巨大市场发展空间和发展机遇。按照大连国际物流港规划建设方案要求，大连港要由腹地型港口向腹地中转型港口发展过渡，最终建成国际枢纽港。按照这方案大连市将建设岛三湾，即大孤山半岛大窑湾鲇鱼湾大连湾保税国际物流港口群，并形成七大专业园区，即大窑湾集装箱国际物流园，粮食产业国际物流园，汽车国际物流园，石化产业园，石化产品国际物流园，散矿国际物流园，出口加工区。区域内港口岸线公里，总面积平方公里。规划建设万吨级以上深水泊位个，其中超大型深水泊位个，形成年综合通过能力超亿吨港口集群。区位环境分析在大连港发展规划中，将以大连湾大窑湾港区为主形成各具特色大型专业化枢纽港区。其中，大窑湾港区基本定位是国际航运中心主体港区，以国际集装箱运输为核心，全面拓展现代化港口服务功能，加速发展成为大型现代化综合性国际深水港区，成为大连国际集装箱干线港面向整个东北地区区域物流中心和区域性国际航运中心主要载体。大窑湾港区具有建设国际物流港得天独厚优势，是深水码头，这里即将建成世界最大米水深集装箱码头，以及中国最大万吨级原油码头，万吨级矿石码头万吨粮食码头。届时将形成亚洲最大港口群和集装箱码头群。大窑湾期工程建设深水泊位个，其中集装箱泊位个，散粮泊位个，通用泊位个码头通过能力万吨，其中集装箱年通过能力万。二期工程年月日开工，总投资亿元，计划工期五年，新建集装箱泊位个，设计集装箱年吞吐量万，完全能满足船舶大型化和集装箱化需要。大窑湾三期工程计划续建个大型集装箱码头，总投资亿元，年至年陆续投产，三期工程完工后，集装箱吞吐量将达到万。二是大窑湾港区已被批准为保税港区，能够为国际中转集装箱提供保税服务，这为大窑湾港区向自由港过渡提供了良好条件。保税区和大窑湾港区协调发展，将为大连港进步成为像韩国釜山港样国际中转港打好基础。市场分析表大连港年货物吞吐量以上数据来自中国国际海运网港口统计数据年大连港集团吞吐量累计完成万吨，同比增长。集装箱累计完成万，同比增长。进出大连港各类大小船舶达艘次，创历史最高纪录，比去年同期增长。集装箱到港船舶艘次，较去年增加艘次，增幅为。从表可以看出，随着中国国际贸易地位不断提升和东北老工业基地振兴，大连港区货物吞吐量，尤其是集装箱吞吐量近年来保持了较快增长。而大连集装箱吞吐量主要集中在大窑湾集装箱码年份全港吞吐量万吨增长率集装箱吞吐量万增长率头。另外，集装箱运输逐步取代散货运输是国际航运发展大趋势，可以预计，集装箱增长在相当长段时期内会持续高于货物总吞吐量增长。综合上述因素分析，大窑湾港区未来几年集装箱吞吐量将保持左右增幅。大窑湾港区及其毗邻大连保税区优势，带动了周边多个专业化国际物流园区发展，为临港贸易和临港服务业提供了巨大市场空间。保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况保税仓储市场需求增长首先与大连市进出口贸易增长密切相关，加工贸易和转口贸易发展构成了对保税仓储直接需求。从表中可以看出，年大连市保税仓库进出境货物增幅显著，尤其是保税仓库出口增幅高达。进料加工贸易出口增幅和保税区仓储转口增幅也都在以上。表大连市需要保税仓储进出口贸易量增长情况贸易方式出口万美元进口万美元增幅增幅进料加工贸易保税仓储进出境货物保税区仓储转口大连保税仓储市场发展趋定资产折旧表投资项目土地成本土建成本配套工程固定资产投资公用设施投资具体内容土地使用权费保税仓库集装箱中转场地商品展示区及办公区给排水系统水电系统消防系统等电梯起重设备办公设备通勤车人防工程等外网绿化硬覆盖管理费投资金额万元折旧年限年每年折旧额合计固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出公共设施运行成本主要包括以下几项电梯中央空调等设备用电消耗，大约估算年电费支出万元。用水消耗，大约估算年水费支出约万元。管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。财务费用项目总投资万元。航运服务公司投资各方到位注册资本及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率计算，年利息约为万元。两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。房产税土地使用税商业展示区房产税，按照租金收入交纳房产税，计入各类税金及附加。其他房产房产