正系数个别因素实例住宅销售情况极好，销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当优势，综合比较，本项目修正系数取。三销售价格计算销售价格测算表单位元平方米实例实例实例实例销售单价销售情况修正销售时期修正区域因素修正个别因素修正修正单价采用平均综合计算销售价格评估平均销售价格元平方米花样年•大溪谷期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置环境以及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在市场，加大银行购房按揭力度等毓有力措施，推动成都市房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时期。中央提出西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量资金流入中国西部。成都市作为中国西南经济政治中心，必将首先受惠，我们可以预期，随着西部大开发战略实施，资金项目人才涌入四川，必将给成都市房地产业带来巨大市场，促进成都房地产业飞速发展。拟建花样年大溪谷期作为住宅物业开发重要组成部分，度假类住宅物业，项目具有良好区位优势，随着城市发展，项目所在地必将成为成都市个著名度假旅游社区。更为重要是，本项目具有突出优势。我们有理由相信，该项目预计有良好销售前景，必将取得良好经济效益和社会效益。综上所逑，该项目建设是必要可行。第三章市场预测宏观市场分析成都市是四川省省会，是四川及西南地区政治经济文化中心科研教育中心商业贸易中心和交通通信枢纽。由于优越地理位置和人口气候人文交通经济等方面突出优势，成都无疑是四川省范围内最大房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下地理位置成都地处四川盆地中心，是全国著名历史文化名城之。成都地区物产丰富人口众多，具有悠久商业城市历史。改革开往以来，成都以其优良地理位置和良好投资环境，吸引了国内外众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地成功人士，来成都安居乐业。因此，开拓房地产市场具有广阔前景。交通条件交通运输条件是个城市发展繁荣最起码条件。成都素有蜀道难交通制约。但是，经过建国以来，特别是改革开放以来多年努力，目前成都已经成为全国继北京上海广州之后第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客流量均居全国第四位。同时，以成都为起点调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海调整公路，公路运输十分方便。便利交通运输条件为成都经济腾飞奠定了良好基础，也为成都房地产业发展开拓了无限广阔发展空间。人口房地产市场形成，个最重要因素就是人口数量多少及其购买力高低。目前，全成都市总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随着西部开发进程，城市流动人口必将快速增长，公务型经营型外事型流动人口占主流地位，其中相当多部分将定居成都。同时，四川众多在外地工作人口，退休后都将选择成都作为居住地。成都常住人口和流动人口超常增长，必将大大增强对住房需求。投资环境房地产发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。似孚可以这样说，房地产投资硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。成都市在这方面具有特别优势。目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达以上，天然气普及率达到以上，成都市内电话交换机总容量超过万门，全市本地电信网交换机容量达到万门，市区电话普及率达以上。据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心对全国地级以上城市社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在城市综合实力强和硬投资环境强之内。从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区具体情况，因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目标准等等系列优惠政策，颁布了系列房地产管理法规，努力创造促进房地产开发政策法规环境，努力减轻房地产开发负担。政策导向为加快成都住宅产业化和商品化市场化发展进程，成都市从年起，已经明令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业信贷投入建立住房信贷体系。同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好效果。二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析项目特色优势在当前中高档房地产激烈竞争情况下，个地产项目能否脱颖而出，关键在于该项目是否具有突出特色，即突出卖点。花样年•大溪谷期具有成都市目前中高档房地产项目独特卖点，具体内容如下规划设计国际流花样年大溪谷期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度假休闲人居理念，容积率，建筑密度仅，绿地率超过，此特色在成都度假类住宅中位居优良。环境特色突出花样年•大溪谷期规划设计独具返朴归真自然幽静特色，环境绿化工程设计由国际概念设计公司专家设计。质量管理特色出众花样年•大溪谷期建筑质量特别可靠。在施工过程中，甲方监理工程师将坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。安全设施流花样年•大溪谷期安全设施采用国际先进设施设备，确保业主人身财产安全万无失，特别满足高档度假类住宅业户需要。物业管理先进花样年•大溪谷期项目自预订宣传起，物业管理即先期介入，签订预售合同时，即领取业主手册，让业主从开始就充分感受到开发商体贴入微细致周到物业管理素质，感受到自己尊贵身份处处体现。因此，我们可以相信，该项目预计有良好销售前景，必将创造出良好经济效益和社会效益。二项目销售价格预测及市场竞争力分析根据成都市目前各中高档房地产项目经营销售情况深入调查研究，结合花样年•大溪谷期特点，按市场比较法测算该项目销售价格。测算方法花样年•大溪谷期项目销售价格实例房地产项目价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数实例住宅情况比较实例天下青城低密度复合型度假物业实例中国青城低密度复合型度假物业实例新丽江低密度复合型度假物业实例青城神韵低密度复合型度假物业实例住宅与本项目比较表基本情况对照项目花样年大溪谷位置成都青城后山青城前山青城大观镇青城街子镇成都蒲江县旁地域区分好很好好较好档次中高档高档中档中档中高档住宅销售均价以上以上以上左右地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通水电气路通良好良好良好良好良好装修清水房清水房清水房清水房清水房销售情况销售情况期房期房期房期房期房修正系数销售极好销售良好销售良好销售良好销售时间销售时间年至今年至今年至今年至今年每年上涨区域因素自然因素较好最好稍差稍差社会环境较好较好较好较好道路交通较差较好较好较好配套条件较差较好较差较好教育配套稍差稍差稍差稍差环境卫生相同相同相同相同景观较好最好稍差稍差规划限制稍差稍差稍差稍差修正系数个别因素实例住宅销售情况极好，销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当优势，综合比较，本项目修正系数取。三销售价格计算销售价格测算表单位元平方米实例实例实例实例销售单价销售情况修正销售时期修正区域因素修正个别因素修正修正单价采用平均综合计算销售价格评估平均销售价格元平方米花样年•大溪谷期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置环境以及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在件已基本具备。第八章工程进度计划安排进度计划编制依据项目总建筑面积平方米，目前已经完成三通平工作。项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械布置及材料堆放。二项目实施进度计划根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下年月至年月，完成市场调研规划设计初设审查施工图审批及其它前期工作和销售准备工作年月至年月，项目施工期，共十八个月。其中年月，正式开始预售。年月，地面建筑竣工。年月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。年月，正式向业主交房。第九章投资估算及资金来源投资估算依据依据本估算依据项目设计方案和文字说明。二估算价值范围测算项目建设所需全部费用。二投资估算说明工程费用土建工程费用采用投资估算法。投资指标参照成都地区同类建筑按年四川省建筑工程定额，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定。建筑工程施工队伍按国家级企业标准。装饰工程主要为室外装修及部分室内装修。总图工程总图工程按土建工程测算。包括道路围墙绿化室外工程等。室外工程为供电给排水管网小区弱电管网系统等室外工程部分。给排水供电通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标参照成都地区同类工程按年全国统安装工程预算定额四川省估价表。并结合当前物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定。安装工程队伍按国家级企业标准计算。二其它费用土地出让金及拆迁安置费本项目土地出让金及拆迁安置费实际发生额为万元。地方建设税费本项目地方建设税费按每平方米元测算，总额约为万元。工程建设费用含自来水工程供电增容工程天然气入户施工监理及质检等约万元设计费万元。管理费管理费主要包括项目管理人员工资办公费用销售费用及广告宣传费用等，按计划销售收入测算。三不可预见费按照工程建筑费用测算四工程静态总投资以上合计，工程静态总投资为，万元，其具体构成及所占比例为建筑安装工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占静态总投资，万元占五建设期贷款利息本项目需要贷款，万元，贷款期年，贷款年利率按测算，约为万元全部计入成本作为财务费用。六动态总投资经测算，本项目动态总投资为，万元，其具体构成及所占比例如下土地使用费，万元占工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占建设期间贷款利息财务费万元占动态总投资，万元占三资本金本项目动态总投资为万元，自有资金为万元，占动态总投资。自有资金来源为公司所有者权益以及股东单位股权性融资，自有资金占用情况如下土地出让金拆迁安置费等已经投入，万元银行存款万元。四资金来源本项