上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略， 建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评 价等。 研究结论及建议 根据收益计算，本项目能每年产生利润总额万元，其中所得税 万元，净利润。全年营业税金为万元。 在年经营期内，按每年能产生净利润万元折现率计算，年金现 值万元。 财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续 已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南 工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效 益。 本项目在开发过程中，虽然面临定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费 市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低 风险，有较强的抗风险能力。 主要经济技术指标 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表。 表杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标 名指标称数量单位备注 用地面积亩 总建筑面积含地下室 其中 主楼建筑面积 副楼建筑面积 地下面积 建筑密度 容积率 绿地率 汽车位辆 其 中 地上辆 地下辆 附图国际大酒店与国际星城的位置关系 第二章外部环境分析 宏观经济增长 年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经 济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。 我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面 中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危 机而打破和消除。 推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。 中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。 ④中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央国务院 采取了揽子的宏观调控政策扩大需求增加投资的十项措施，调整结构振兴产 业的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。 中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。 项目所处区位背景 台州市经济地位 台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之的温台模式的创 始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的以上，高于同省的宁波 ，绍兴的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发 达的金融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小个区的私人企业，总资 产上亿元的有家，上千万的有多家，至于那些万元以上的企业，更是 多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均 收万人。是全国及浙 江省综合改革试点镇浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇临海市的次中心城 市。 杜桥历来是椒北平原的经济商贸文教中心和货物集散地，辐射周边近万 人口。拥有全国四大眼镜批发市场之的浙江眼镜城，现有眼镜相关企业多家， 眼镜从业人员达万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界多个国家和地 区设立了眼镜销售点。 境内拥有占地近平方公里工业园区和近家工业企业，其中国家级化学原 料药基地规划面积平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的发 展将成为中国浙东南药谷国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。 附图临海市东部区域工业布局示意图 杜桥第三产业较为发达，先后建立了眼镜家具建材炒货等批专业市场及 耀达商场华联超市如海超市等大中型商场超市。开办了久久新港华吉等 批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行农行商行建行等金融机构齐全，且实力雄 厚。国家二级车站杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。 杜桥基础教育职业教育教育应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级 重点中学，杜桥小学是省示范性小学，杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市 直属医院临海市第二人民医院。 随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，临海市政府强势推进以杜桥为中心的 南工业发展区的基础设施建设，力争到年工业总产值达亿元以上，财政总 收入达到亿元以上。其中规模以上企业达到家以上，规模以上企业总产值达 亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发 展。 根据杜桥镇十五届人民代表大会精神，杜桥镇实施夯实基础丰满城区南向 拓展的发展战略 夯实基础启动完成批城市重点基础项目，增强城市发展后劲 丰满城区丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化 南向拓展建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造个杜桥繁荣中 心 杜桥城市发展总体目标到年，建设用地面积将达到平方公里，城市人 口在万以上，城镇总人口达万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入 园区住宅进入小区商业进入街区的发展原则，加强规划管理，合理布局配套 建设，把杜桥城区建设为设施完善功能齐全的现代化滨海城市。 附图临海市杜桥镇区位图 项目宗地价值 宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件七通平条件生活配套 交通周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。 是未来的台州东部区块的商业中心。 拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜 西路交叉口的西南角，规划总用地面积平方米，其中道路用地面积 平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大 批眼镜从业者关注本项目。 项目外部环境分析结论 国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。 杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进步凸现，开发潜力将得到 有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高 档酒店的需求旺盛。 项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相 邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。 第三章项目市场分析与营销战略 杜桥镇房地产市场现状 近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保 持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥 及周边百姓对商品房小区的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产 市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进步促进了杜桥消费者对商品房的接受。 随着杜桥作为副中心城市地位的进步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥 房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦置业有限公司在本镇开发的另个楼 盘万邦国际花园项目，强化了万邦地产品牌在杜桥人心目中的地位。 依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城 的行政商贸服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨 海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主 通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆， 项目其未来的升值潜力显然无比巨大。 杜桥宾馆饭店基本情况 由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比 第章总论 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用巨笔描绘现代化滨海新城的宏伟蓝 图。该镇始终坚持发展为第要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建活力杜 桥魅力杜桥实力杜桥为工作目标，以项目推进年为抓手，加快推进城市化 建设。年以来，该镇组织开展了重点项目重点工程可行性调研，杜桥国际大 酒店地块是其中的个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积亩，由大酒店和商住楼 两部分组成其中四星级酒店命名为万邦•杜桥国际大酒店，用地面积亩，总建筑 面积含地下商住部分命名为万邦国际星城，用地面积亩， 总建筑面积含地下。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒 店副楼。 目前该项目四证已办好。 项目概况 项目名称 万邦•杜桥国际大酒店。 项目区位 本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 本项目区位可快速与台州市区及温州宁波杭州上海等大都市衔接。客流量 的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置居住人口交通状况等方面则 是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众 多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈指，因此，在此地 投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理交通人气等优势，有着良 好的发展前途。 项目建设单位 企业名称台州万邦置业有限公司。 企业性质房地产企业。 经营范围房地产开发与经营不含限制类项目 公司类别有限责任公司。 资质等级贰级。 企业概况台州万邦置业有限公司是家以房地产开发为支柱产业，集投 资物业管理装饰商贸于体，横跨多种产业的综合性公司。秉承专业精致 完美的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨 的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州 及台州椒江临海路桥等多个区域，产品涵盖住宅写字楼商业等多种业态，总 建筑面积近万平方米，缔造了国际花园杜桥国际大酒店阳光华庭万象国际 等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光 环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，