TOP42城经济适用房建设工程项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

财务测算指标见下表序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年财务测算详细数据见附表。

附表总成本费用估算表附表贷款偿还表附表销售收入及税金测算表附表损益表附表现金流量表全部投资四敏感性分析鉴于销售价格建设投资等因素对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素变化对所得税前财务内部收益率影响见下表价格投资计价格号规定确定。

根据经济适用房价格管理办法，经济适用住房基准价格由开发成本税金和利润三部分构成。

开发成本按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付征地和拆迁安臵补偿费。

应对象无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定收入线标准。

确定经济适用住房价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件军队人员或市县人民政府确定供人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。

两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。

四县经济适用现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。

考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。

县现有农业区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。

三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。

根据房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。

县十五规划中提出了地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县用房建设管理建设依据。

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地中，同各类金融机构保持着良好关系，有助于经济适用房开发建设过程中融资工作。

第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适理过程中，积累了丰富工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数以上。

公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程强具有保障性质经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中各项制度规定贯彻，使经济适用房实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项县重大工程项目建设管，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较为主体开发经济适用房，可以从城市布局高度作通盘考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化后果。

政府作为主体开发经济适用房了政府作为开发主体路径，并且直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房开发主体，确实有它独特地方，与开发商作为开发主体经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式优越性在于政府作政府通过开发商转嫁给购房者优惠占为己有，属于开发商不当得利。

同时，政府对经济适用房后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房建设问题上，采取经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房保障性第三，把用于开发经济适用房土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商这些行为是把政经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房保障性第三，把用于开发经济适用房土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者优惠占为己有，属于开发商不当得利。

同时，政府对经济适用房后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房建设问题上，采取了政府作为开发主体路径，并且直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房开发主体，确实有它独特地方，与开发商作为开发主体经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式优越性在于政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局高度作通盘考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化后果。

政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强具有保障性质经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中各项制度规定贯彻，使经济适用房实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数以上。

公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好关系，有助于经济适用房开发建设过程中融资工作。

第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理建设依据。

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。

县十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。

三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。

根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。

考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。

县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。

两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。

四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件军队人员或市县人民政府确定供应对象无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定收入线标准。

确定经济适用住房价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价格号规定确定。

根据经济适用房价格管理办法，经济适用住房基准价格由开发成本税金和利润三部分构成。

开发成本按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付征地和拆迁安臵补偿费。

开发项目前期工作所发生工程勘察规划及建筑设计施工通水通电通气通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

列入施工图预决算项目主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分土建含桩基工程费水暖电气安装工程费及附属工程费。

在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准小区规划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费。

管理费按照不超过本条项至目费用之和计算。

贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息计算。

行政事业性收费按照国家有关规定计收。

税金依照国家规定税目和税率计算。

利润按照不超过成本及税金之和计算。

二定价及支付能力分析房价收入比是指个地区住房平均价与家庭年平均收入比值，反映了居民家庭对住房支付能力，比值越高，支付能力就越低。

目前国际上公认合理住房价格房价收入比为至倍，世界银行专家说法为至倍。

县经济适用房价格大致确定为元平方米，套平方米经济适用房总价为万