TOP28新城南都项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

价格定位多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适市场参考价格。

本项目选取可比样本为绿园三期和随园。

对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。

目前联排别墅万套，别墅万套。

表市场比较法定价比较内容权重绿园三期随装等文化宫广场商圈家电餐饮等北大街商圈装潢五金城中路商圈餐饮等但是，常州市得到较高认同商业区域相对较少，主要集中在延陵西路和南大街两个地段，市场调查发现，消费者逛街首选延陵西路，而更有高在怀德路以东延陵西路以北和平路以西东横街以南这环市政府区域内。

表常州市各商圈商铺租金商圈营业面积平均租金元月商圈特征延陵西路商圈服装手机通讯器材等南大街商圈小百货餐饮服对产品价格抗性来看，即使产品现在已经全部完工现房交付，销售前景也不能过于乐观。

商业用房市场常州市目前比较成熟主要有延陵西路商圈南大街商圈和文化宫广场商圈，此外，还有北大街商圈城中路商圈等。

主要集中市场发展正从类物业普通中低档写字楼向类中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业发展主流将是类物业。

常州新推出写字楼个案主力价格在元平方米左右，而高端市场其价格在元平方米左右，以目前市场档元天以下元以下多宝金桥大厦市场主流将逐渐减少类中高档元天元泰富常信份额较少未来主流类高档元天元左右嘉业国贸仅此家市场有待培育从上表可以看出，常州市目前元年根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类中低档中高档高档按照其品质价格及其市场份额见下表表常州市写字楼分类分类租金售价代表楼盘市场情况发展前景类中低市商品房销售情况销售面积万增长率写字楼市场常州市写字楼分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中。

表常州市写字楼分布情况分布区域写字楼数量平均售价平均租金城北区年市中心元响，房地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为万平方米，同比下降，住宅销售面积为万平方米，同比下降。

年，尽管宏观调控政策作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到万平方米，增幅。

图常州州市商品房竣工情况竣工面积万增长率在销售方面，自年起，常州市房地产销售经过连续数年快速增长。

年商品房销售面积达到万平方米，同比增长，住宅销售面积达到万平方米，同比增长。

年，随着国家宏观条政策影房地产投资情况房地产投资亿元增长率在房地产供应方面，年，常州市商品房施工面积达到万平方米，同比增长达，商品房竣工面积为万平方米，基本与年持平。

图常州市商品房施工情况商品房施工面积万增长率图常竣工房屋顺利实现销售。

常州房地产综述自年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。

尽管年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落，但房地产投资增速高达，达到亿元。

图常州市房地产开发仍然保持强劲增长态势。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年同比增长在建商品房屋施工面积达万，增长，其中新开工面积万，增长房屋竣工面积万，与上年持平房屋销售面积万，比上年增长，以上势，人均居民收入将进步提高，人均可支配性收入将进步增加，人民对于改善居住生活质量等要求将进步加强。

房地产市场分析年，虽然国家连续推出加强土地管理控制信贷增长加息等多项宏观调控政策，但常州市外资和实际到账外资均增长以上城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长和以上城镇登记失业率控制在以内人口自然增长率控制在以内。

从以上常州市政府经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态轮突破全力推进农村发展农民增收全力推进生态常州建设全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路。

预计常州市明年国民生产总值增长地方般预算收入增长全社会固定资产投资增长协议注册展观统领全局，统筹安排，明确提出，年要把工作重点转移到推进结构调整转变增长方式提高经济运行质量和效益上来，全力推进两个率先和富民强市全力推进新型工业化和现代制造业基地建设全力推进外资民资新现十五计划目标，衔接十五发展重要年，也是常州市力争两个率先实现富民强市关键之年。

经济总量跃上千亿级平台，常州站在了个更新发展起点。

在市委九届十二次全会上，市委市政府以科学发展现十五计划目标，衔接十五发展重要年，也是常州市力争两个率先实现富民强市关键之年。

经济总量跃上千亿级平台，常州站在了个更新发展起点。

在市委九届十二次全会上，市委市政府以科学发展观统领全局，统筹安排，明确提出，年要把工作重点转移到推进结构调整转变增长方式提高经济运行质量和效益上来，全力推进两个率先和富民强市全力推进新型工业化和现代制造业基地建设全力推进外资民资新轮突破全力推进农村发展农民增收全力推进生态常州建设全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路。

预计常州市明年国民生产总值增长地方般预算收入增长全社会固定资产投资增长协议注册外资和实际到账外资均增长以上城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长和以上城镇登记失业率控制在以内人口自然增长率控制在以内。

从以上常州市政府经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进步提高，人均可支配性收入将进步增加，人民对于改善居住生活质量等要求将进步加强。

房地产市场分析年，虽然国家连续推出加强土地管理控制信贷增长加息等多项宏观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲增长态势。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年同比增长在建商品房屋施工面积达万，增长，其中新开工面积万，增长房屋竣工面积万，与上年持平房屋销售面积万，比上年增长，以上竣工房屋顺利实现销售。

常州房地产综述自年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。

尽管年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落，但房地产投资增速高达，达到亿元。

图常州市房地产投资情况房地产投资亿元增长率在房地产供应方面，年，常州市商品房施工面积达到万平方米，同比增长达，商品房竣工面积为万平方米，基本与年持平。

图常州市商品房施工情况商品房施工面积万增长率图常州市商品房竣工情况竣工面积万增长率在销售方面，自年起，常州市房地产销售经过连续数年快速增长。

年商品房销售面积达到万平方米，同比增长，住宅销售面积达到万平方米，同比增长。

年，随着国家宏观条政策影响，房地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为万平方米，同比下降，住宅销售面积为万平方米，同比下降。

年，尽管宏观调控政策作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到万平方米，增幅。

图常州市商品房销售情况销售面积万增长率写字楼市场常州市写字楼分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中。

表常州市写字楼分布情况分布区域写字楼数量平均售价平均租金城北区年市中心年根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类中低档中高档高档按照其品质价格及其市场份额见下表表常州市写字楼分类分类租金售价代表楼盘市场情况发展前景类中低档元天以下元以下多宝金桥大厦市场主流将逐渐减少类中高档元天元泰富常信份额较少未来主流类高档元天元左右嘉业国贸仅此家市场有待培育从上表可以看出，常州市目前市场发展正从类物业普通中低档写字楼向类中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业发展主流将是类物业。

常州新推出写字楼个案主力价格在元平方米左右，而高端市场其价格在元平方米左右，以目前市场对产品价格抗性来看，即使产品现在已经全部完工现房交付，销售前景也不能过于乐观。

商业用房市场常州市目前比较成熟主要有延陵西路商圈南大街商圈和文化宫广场商圈，此外，还有北大街商圈城中路商圈等。

主要集中在怀德路以东延陵西路以北和平路以西东横街以南这环市政府区域内。

表常州市各商圈商铺租金商圈营业面积平均租金元月商圈特征延陵西路商圈服装手机通讯器材等南大街商圈小百货餐饮服装等文化宫广场商圈家电餐饮等北大街商圈装潢五金城中路商圈餐饮等但是，常州市得到较高认同商业区域相对较少，主要集中在延陵西路和南大街两个地段，市场调查发现，消费者逛街首选延陵西路，而更有高达消费者逛街首选南大街。

相比较而言，对于其他几个商圈认同度大大降低，均不超过。

未来房地产市场趋势分析从年常州市商品房竣工面积和销售面积来看，竣工面积为万平方米，销售面积为万平方米，供需之比为，供略大于求。

年，这种情况有所好转，竣工面积为万平方米，销售面积为万平方米，供需之比为。

说明常州市房地产市场从前几年供不应求，经过近几年快速发展之后，已经进入供求相对均衡时期。

图商品房供需比令人乐观是，常州作为长三角个崛起中城市，其房地产市场需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑随着常州市经济快速发展，越来越多外资外地企业进入常州，外来人口增加势必产生新住房需求城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场重要组成部分常州市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件需求强烈。

房地产市场宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘大量上市，也将起到平抑市场房价作用。

年新城南都期水木年华等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达万平方米低价位定销商品房，随着商品房供应量大幅