1、“.....项目具有良好社会效益项目建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好占地面积万总建筑面积含地下万项目总投资万元项目销售收入万元税前利润万元成本利润率税前财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年项目主要问题解决办法和建议项目主要问题项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定去化风险由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县中高端人群涌入对区域整体形象发展与价值提升也将起到很大作用......”。

2、“.....项目建设后续资金有保证项目建设资金数。对区域发展影响本项目建设首先丰富区域市场配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大释放其次作为新沂城市标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费人群从各方聚集于此，间。对政府财政影响本项目可以为政府带来约万元左右二级开发税收收入。通过本项目投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区经济增长同时也提供新就业机会，增加劳动就业人消费人群，最终带动新沂经济增长。对环境效益影响项目实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极影响。通过本项目实施有利于营造舒适愉快购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空建成后项目将是新沂商业市场新标杆......”。

3、“.....形成新沂新高端消费和市场需求最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用，并吸纳周边区域效益影响很大为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指保证销售价格和销售率实现，最大程度降低项目建安成本。社会效益和影响分析本项目实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先，内部收益率财务净现值万元税前利润税后利润经测算可知本项目销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本变动对项目入总投资，得出元，此时盈亏平衡。项目敏感性分析我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。基销售收入变化土地成本项目方案本变化工程成本变化净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入总投资，得出，销售率，此时盈亏平衡。在项目开发成本和销售面积等其他条件不变情况下......”。

4、“.....税前成本利润率。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，资金万元，全部来自于销售回款。销售利润经测算项目销售收入为万元，经营成本为万元，税前销售利润总额为万元。财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，未考虑持有物业收益资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下项目年投入资金万元，其中融资贷款万元企业自有资金万元年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款年下半年以后无需投入资金年下半年至年下半年项目竣工需投入，截至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。资金来源与运用分析根据委托方提供资料，对项目投资及元......”。

5、“.....确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均商业部分项目商业分为沿街和地下两部分......”。

6、“.....采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年......”。

7、“.....地下商业各年售价元。资金来源与运用分析根据委托方提供资料，对项目投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下项目年投入资金万元，其中融资贷款万元企业自有资金万元年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款年下半年以后无需投入资金年下半年至年下半年项目竣工需投入资金万元，全部来自于销售回款。销售利润经测算项目销售收入为万元，经营成本为万元，税前销售利润总额为万元。财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，未考虑持有物业收益条件下，税前利润为万元，税前成本利润率。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入总投资，得出，销售率，此时盈亏平衡。在项目开发成本和销售面积等其他条件不变情况下......”。

8、“.....得出元，此时盈亏平衡。项目敏感性分析我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。基销售收入变化土地成本项目方案本变化工程成本变化内部收益率财务净现值万元税前利润税后利润经测算可知本项目销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本变动对项目效益影响很大为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指保证销售价格和销售率实现，最大程度降低项目建安成本。社会效益和影响分析本项目实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先，建成后项目将是新沂商业市场新标杆，代言城市同时亦促进区域商业经济增长其次本项目可以截流外溢中高档消费人群，形成新沂新高端消费和市场需求最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用，并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增长......”。

9、“.....通过本项目实施有利于营造舒适愉快购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。对政府财政影响本项目可以为政府带来约万元左右二级开发税收收入。通过本项目投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区经济增长同时也提供新就业机会，增加劳动就业人数。对区域发展影响本项目建设首先丰富区域市场配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大释放其次作为新沂城市标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费人群从各方聚集于此，中高端人群涌入对区域整体形象发展与价值提升也将起到很大作用。可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款......”。