TOP34日月湾生态港土地开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

生态办公楼销售底价均价元平米平米，万层半层平米，万半层也可做分割销售。

企业独栋会所销售底价均价约元平米按栋卖，平米，万套平米，万套。

以上销售价格细则在实际销售过程中可能还会略有调整，详见项目销售定价方案定价总原则为整体均摊销售成交单价不低于元平米，具体可根据实际销售情况而定。

通过打造新型生态商业概念，带动项目整体品质与价值提升，做可以收藏商业地产项目不是卖价格，而是卖价值，第五部分项目实施计划工程建设实施计划目前已取得土地使用权，月份办土地证，将于年底完成项目总详规单体设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年项目开工需要。

为了合理利用资金，将采用滚动开发模式，因为项目整体规模不大，计划分两期开发，先开发地块精品公寓与地块生态办公楼及主个片区商居合，更和谐更惬意，加深销售亮点亚历山大精品主会所引入，在提升整个生态港项目层次同时，又为整体项目销售提供了有力支持，增添卖点生态办公系统设计与创新理念，改变了已有办公模式，真正从内部健身馆理疗中心等康乐项目精品公寓主要为青年代时尚精英群体量身打造，小户型，高品质。

企业独栋可以为公寓及写字楼商业配套做填充与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中精品商业增添人气，使整银行等金融机构办公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域些如影视传媒广告制作培训文化艺术传播等企业生态港主会所是以运动为主题特色亚历山大精品会所，包含游泳网球组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车及航空公司等大型企业商务会所，或念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。

商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。

企业独栋会所式院落商业月湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清晰，特色鲜明，具有定创新与唯性，极具市场竞争力。

生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概投资环境等变化都会对本项目造成定影响。

周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。

第四部分市场分析与价格预测市场发展前景分析本项目倡导景观生态与环保科技相结合建设理念，在商业地块及商业项目聚集华明日房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。

土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。

威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。

未来年政策及分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。

两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。

原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。

空港经济区及华明镇安置内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。

受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。

机会多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。

后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。

周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内相对较低，为后期开发项目在设计和定价上提供了定优势华明镇内现阶段已没有可招拍挂建设用地，最早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。

劣势分析配套设施有待完善机场临空经由于华明及空港片区是政府新规划区域，发展周期比较短，目前暂无具有定规模成熟商业及商业片区，先期进入可以抢占先机，既填充了市场空白，又有定战略意义。

土地成本优势由于项目前期拿地时间较早，土地成本前三强位置，设计甲级资质，施工级资质，拥有园林苗木科研所院士工作站等科研机构旗下市政工程公司，为天津市最早取得市政级资质民营企业，承揽并完成多个市重点工程施工建设任务。

周边成熟商业区域空白优势业中心，在静海县储备有定量住宅开发用地。

集团董事长高学刚先生现任东丽区工商联主席天津市商会副会长等职，为天津市知名企业家社会资源丰富。

集团产业链遍及全国，即将上市园林版块在国内园林企业中直处于及亚洲最大单体购物中心城市广场隔路相望，再南端是皇冠假日酒店项目北邻为清华科技园，西邻建邦商业广场与迎宾商业中心。

开发商资源优势公司成功开发北方园林生态园河北迁安安置房项目等，在建美购美商业及亚洲最大单体购物中心城市广场隔路相望，再南端是皇冠假日酒店项目北邻为清华科技园，西邻建邦商业广场与迎宾商业中心。

开发商资源优势公司成功开发北方园林生态园河北迁安安置房项目等，在建美购美商业中心，在静海县储备有定量住宅开发用地。

集团董事长高学刚先生现任东丽区工商联主席天津市商会副会长等职，为天津市知名企业家社会资源丰富。

集团产业链遍及全国，即将上市园林版块在国内园林企业中直处于前三强位置，设计甲级资质，施工级资质，拥有园林苗木科研所院士工作站等科研机构旗下市政工程公司，为天津市最早取得市政级资质民营企业，承揽并完成多个市重点工程施工建设任务。

周边成熟商业区域空白优势由于华明及空港片区是政府新规划区域，发展周期比较短，目前暂无具有定规模成熟商业及商业片区，先期进入可以抢占先机，既填充了市场空白，又有定战略意义。

土地成本优势由于项目前期拿地时间较早，土地成本相对较低，为后期开发项目在设计和定价上提供了定优势华明镇内现阶段已没有可招拍挂建设用地，最早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。

劣势分析配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。

周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。

后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。

受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。

机会分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。

两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。

原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。

空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。

土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。

威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。

未来年政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。

周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。

第四部分市场分析与价格预测市场发展前景分析本项目倡导景观生态与环保科技相结合建设理念，在商业地块及商业项目聚集华明日月湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清晰，特色鲜明，具有定创新与唯性，极具市场竞争力。

生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。

商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。

企业独栋会所式院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域些如影视传媒广告制作培训文化艺术传播等企业生态港主会所是以运动为主题特色亚历山大精品会所，包含游泳网球健身馆理疗中心等康乐项目精品公寓主要为青年代时尚精英群体量身打造，小户型，高品质。

企业独栋可以为公寓及写字楼商业配套做填充与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中精品商业增添人气，使整个片区商居合，更和谐更惬意，加深销售亮点亚历山大精品主会所引入，在提升整个生态港项目层次同时，又为整体项目销售提供了有力支持，增添卖点生态办公系统设计与创新理念，改变了已有办公模式，真正从内部办公环境生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然，会成为办公楼销售最大亮点与核心卖点既然有受人们路追捧生态酒店，生态办公主题写字楼定也会成为热点。

项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明生态港项目会成为华明日月湾商业版块大亮点，在完全跳出传统商业概念同时，又与周边传统商业项目版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式全国推广，它会随同华明模式样花开遍地。

随着空港临空经济带日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业成熟完善，为项目未来销售大环境提供了良好前景空间。

项目所在大区域发展前景良好，小区域内又有定竞争优势，因此整体市场前景看好。

目标客户定位精品公寓目标客户主要客户群体为空港及华明工业园区域内大型企业青年白领及管理层精英，航空公司机长及空乘人员，周