TOP37杭州(2006)20号地块项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

表项目现金流量表稳妥方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。

也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。

截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。

从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

市场吸纳用途地块可建建筑面积约为万平方米。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。

从可建面积来看，年出让写字楼场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。

杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。

从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

我多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产精品楼盘价格会逆势上扬究其主要原因有杭州缺少满足高收入阶层精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十，月份挂牌均价为元平方米。

图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度为什么在国家严厉宏观调控政策下，高档马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度上涨见下图。

特别是中大吴庄挂牌价从年月元平方米开始持续上升亿元，成为杭城新盘淡季销售大亮点。

而均价也从去年元平方米飚升至元平方米。

表金色海岸年月至今成交均价记录时间均价元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市场，我们选取了白平方米元平方米元平方米案例二金色海岸被称为国际江景豪宅金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场追捧，日均成交近万元。

今年月三期开盘后，再次在周之内销售总额突破高层成功人士酒店式高级公寓。

该楼盘推出后即获得市场肯定，其均价从开盘时每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。

表深蓝广场年月至今成交均价记录时间均价元平方米高楼层元间状态缺乏特色楼盘滞销。

拥有稀缺资源高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲增值潜力。

案例深蓝广场深蓝广场由于其独特核心地位以及较为丰富景观资源，开发商着意将其打造为杭州盘定价中必须要考虑因素。

楼盘之间分化也将进步加剧，高性价比楼盘受到市场认同。

从年宏观调控以后杭州楼市表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表低价位楼盘热销，而处于中间盘定价中必须要考虑因素。

楼盘之间分化也将进步加剧，高性价比楼盘受到市场认同。

从年宏观调控以后杭州楼市表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色楼盘滞销。

拥有稀缺资源高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲增值潜力。

案例深蓝广场深蓝广场由于其独特核心地位以及较为丰富景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士酒店式高级公寓。

该楼盘推出后即获得市场肯定，其均价从开盘时每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。

表深蓝广场年月至今成交均价记录时间均价元平方米高楼层元平方米元平方米元平方米案例二金色海岸被称为国际江景豪宅金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场追捧，日均成交近万元。

今年月三期开盘后，再次在周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售大亮点。

而均价也从去年元平方米飚升至元平方米。

表金色海岸年月至今成交均价记录时间均价元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市场，我们选取了白马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度上涨见下图。

特别是中大吴庄挂牌价从年月元平方米开始持续上升，月份挂牌均价为元平方米。

图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度为什么在国家严厉宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬究其主要原因有杭州缺少满足高收入阶层精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。

从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。

杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。

截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。

从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

市场吸纳能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。

也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定会风起云涌。

从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大型企业进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市定位相距甚远，因此杭州国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大变化虽有定数量省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场吸纳能力有限。

表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。

尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变。

写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。

以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。

从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。

年过去了，如今曙光