TOP32板桥镇新社区商住项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

安装工程按照云南省安装工程消耗量定额并参照类似工程造价指标进行估算。

绿化工程按照云南省园林绿化工程消耗量定额并参照类似工程造价指标进行估算。

材料及设备价格根据当地询价综合计算。

土地使用费按实际支付土地价计算。

类似工程概预算及技术经济指标。

可行性研究地勘设计招标代理费监理费管理费等根据国家有关计费标准，并结合本工程实际估算。

根据目前工作进度，基本预备费和涨价预备费并为不可预见费，取计算。

贷款利率按银行现行贷款利率计算。

项目投资项目投资万元。

资金筹措资金用款计划根据该项目实施进度，该项目建设投资安排在内使用。

资金来源该项目资金来源自有资金万元。

第十四章财务评估财务评估依据国家发改委发布第三版建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法。

基础数据选取销售价格按当前市场价格项目分营销推广和定价策略。

营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。

广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。

预计占目标客户。

项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。

预计占目标客户。

投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。

预计占目标客户。

部分当地居民本项目质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。

外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环主商铺为辅。

目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。

公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素划分不灵活，缺乏铺面组合性。

第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。

本项目定位住宅为阶段，对专业地产运作有良好空间。

商业地产在当地消费者认同度高。

销售与后期运营脱节，后期回报低。

商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。

商业铺面宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。

市场研究分析市场处于起步开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。

可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。

通过板桥镇住规模商业体。

对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。

整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较低，开发水准不高。

房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。

第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏乡油菜之乡美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局不断完善和形成，项目配套设施将得到进步完善。

云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。

项目面临威胁分析认可需要较长段时间。

项目面临机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。

板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇中心。

板桥素有烤烟之乡黄姜之于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本最有利途径。

项目距农贸市场和拟建新农贸市场很近，购物方便。

项目劣势分析与评价开发商无相应类似成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格接受和优势分析与评价紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。

规划优势本项目占地。

项目建成后将是集商贸住宅为体综合商住宅。

板桥镇政府支持招商引资工程发展，政府发展高度关注非常有利他建筑。

公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场地工程，绿化工程。

容积率容积率为。

控高项目有栋建筑，建筑高度为地上米。

土地价格土地价格为万元。

第三章项目分析项目，认真勘探并对地质情况做好仔细分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分施工保证措施。

规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。

建筑面积项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面积，其他，认真勘探并对地质情况做好仔细分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分施工保证措施。

规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。

建筑面积项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面积，其他建筑。

公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场地工程，绿化工程。

容积率容积率为。

控高项目有栋建筑，建筑高度为地上米。

土地价格土地价格为万元。

第三章项目分析项目优势分析与评价紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。

规划优势本项目占地。

项目建成后将是集商贸住宅为体综合商住宅。

板桥镇政府支持招商引资工程发展，政府发展高度关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本最有利途径。

项目距农贸市场和拟建新农贸市场很近，购物方便。

项目劣势分析与评价开发商无相应类似成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格接受和认可需要较长段时间。

项目面临机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。

板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇中心。

板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局不断完善和形成，项目配套设施将得到进步完善。

云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。

项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。

第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。

对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。

整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较低，开发水准不高。

房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。

可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。

通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。

市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。

商业地产在当地消费者认同度高。

销售与后期运营脱节，后期回报低。

商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。

商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。

第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。

本项目定位住宅为主商铺为辅。

目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。

公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。

外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。

预计占目标客户。

投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。

预计占目标客户。

部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。

预计占目标客户。

项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。

营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。

广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

促销策略促销阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。

应根据不同销售阶段制做不同销售策略。

销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。

最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。

促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方式工程质量进度及完善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。

定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优