可预见费估算由于项目系新区规划，地下管网等状况不明，开发不可预见性因素多，故不可预见费按项费用之和计算。序号费用名称合价万元建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本估算项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税等。项目总投资估算表序号费用名称合价万元土地费用建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本费用合计单位成本总费用总建筑面积元平方米。平均单位成本自筹资金核算建设自有筹资金核算假定为亿元，根据实际情况和借款额度增减。第五部分财务评价本部分评价结论是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用，考虑项目建成获利能力债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目盈利能力。财务评价基础数据与参数选取财务价格住宅楼元平方米。利率按照商业贷款抵挡利率计算。项目计算期选取建设期个月，按照年涉面广，不可预见因数多机会国家宏观经济政策优势当地政府部门对项目支持态度鲜明本地房地产市场没有高起点高规格类似项目区域内商品房购销市场旺盛威胁区域内房地产市场变化而波动。项目分析优势高起点高品质规划高信誉高品质施工团队首创高品质宜居环境大规模开发城市综合体劣势项目投资巨大，财务风险高大面积整体开发，牵现有项目比较分析通过与当地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺点，使本方案更加完善，使我们价格制定更客观合理。方案中权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素，拟建楼盘价格会随着时间推移，随越红火。本地居民以及进城安居回乡置业居民特点是对房屋面积要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便利。购买方式主要为按揭，其主要关注点和诉求点在于整体优良居住环境。项目拟定位方案本项目与当地商安居置业者。结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经并没有在环境配套上有质提升。未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。本案机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型均以平方米户大户型为主。产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能目前处于零星开发和小规模开发状态。购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。区域内供应产品特征产品供应状况区域内本和技能积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市基础设施和居住商业休闲地产提出了更高要求。板块市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间隆回真正意义上商品房开发动作始于近几年市要素不足。本县房地产市场发展趋势隆回由于其历史形成经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明显。农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆回城市化压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。现有城市格局不清晰，缺乏完备交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好外围自然环境，但城市品味城市特色休闲娱乐等宜居城几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜得隆回县生产厂商获得最佳发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回房地产市场高速发展，使隆回县就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得发展机遇。本县房地产市场现状近产市场刚刚起步，正在兴起，目前市场供应满足不了购房人群需要。在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使这在投资时必须加以考虑。根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状况，市场潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回本地房地镇房地产开发热情。本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着时滞现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这镇房地产开发热情。本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着时滞现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状况，市场潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回本地房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前市场供应满足不了购房人群需要。在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回房地产市场高速发展，使隆回县就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得发展机遇。本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。现有城市格局不清晰，缺乏完备交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好外围自然环境，但城市品味城市特色休闲娱乐等宜居城市要素不足。本县房地产市场发展趋势隆回由于其历史形成经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明显。农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆回城市化压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和技能积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市基础设施和居住商业休闲地产提出了更高要求。板块市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间隆回真正意义上商品房开发动作始于近几年，目前处于零星开发和小规模开发状态。购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。区域内供应产品特征产品供应状况区域内已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型均以平方米户大户型为主。产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。本案机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来越红火。本地居民以及进城安居回乡置业居民特点是对房屋面积要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便利。购买方式主要为按揭，其主要关注点和诉求点在于整体优良居住环境。项目拟定位方案本项目与当地现有项目比较分析通过与当地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺点，使本方案更加完善，使我们价格制定更客观合理。方案中权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素，拟建楼盘价格会随着时间推移，随市场变化而波动。项目分析优势高起点高品质规划高信誉高品质施工团队首创高品质宜居环境大规模开发城市综合体劣势项目投资巨大，财务风险高大面积整体开发，牵涉面广，不可预见因数多机会国家宏观经济政策优势当地政府部门对项目支持态度鲜明本地房地产市场没有高起点高规格类似项目区域内商品房购销市场旺盛威胁区域内房地产市场政策波动性影响综合规划整体开发开创性开发格局是否被所有权利部门接受大规模商住开发市场购买潜力是否足够项目定位方案市场定位建设功能齐全舒适市民休闲广场，以及高质量高品味宜居环境。目标市场定位外出打工返乡置业者为改善住宅条件原居民周边经商农民欲在隆回定居人群邵阳市及周边中老年退休养老，盼望回山青水秀故乡人群项目产品定位打破现有零散小型点式开发模式以创造性全新开发思路，以综合开发整体布局开发原则，建设个区域品牌性城市综合体，以时代隆回理念，提升城市品味和亲和力，为回流资本和人才提供投资和创业平台。这也是隆回所处时代背景和区域背景所带来必然选择。项目开发原则整体规划超前规划原则建设功能齐全城市综合体原则有利于提升隆回城市综合品位，塑造隆回现代化精品小城镇新隆回新形象开发原则放大隆回开发模式在周边地区示范性效应原则满足城市居民日常综合需求原则第三部分项目开发方案项目