TOP38王府井大街商业区中心G3地块项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

可见，如果地上第三层也作商场，项目每年将增加近万元租金收入。

因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上三层地下层全部作商场。

七租售方案财务分析租售方案初步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年租金收益作为公司长期经营收入来源。

二销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本项目写字楼部分平均售价定为，元，共计，万元。

营销推广费以销售收入计算，计，万元，销售税费以销售收入计算，计，万元。

销售净收入为，万元。

三营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位出租收入。

财务预算期从项目建成投入使用开始，按年计算。

商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。

地下层，平方米，以元天计算地上层，平方米，以元天计算地上二层，平方米，以元天计算。

考虑王府井商业街独集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，平方米客户家，认购，平方米以上面积大单客户家。

从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼面积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内大型集团公司家，占调查结果通讯电信企业家，占调查结果部委机关家，占调查结果外国公司家，占调查结果外省市公司家，占调查结果。

面积特点从认购面积来看，认购平方米面积大单客户共家，认购海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。

行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果其次是写字楼面积大单成交案例调查。

根据北京写字楼信息网调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。

区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米每年写字楼吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交案例，显示出强大集团购买力和承接力。

那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上方米左右，而且大多为中档项目。

在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。

预计供应量大约在万平方米左右。

市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，约在年也会推向市场。

随着南城市政改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样大项目。

该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。

丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。

供应量约在万平划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。

预计年供应量在万平方米。

宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目禁地，高档项目较少。

有个项目为前几年存量荷华国际中环广场，大应量达万平方米以上。

西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。

预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。

海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。

外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京招牌项目。

据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上，其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分西移就证明了这点。

第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。

三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。

第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。

如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司了中资机构需求主体。

这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。

外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。

需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。

从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。

其中电信公司和金融机构构成超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。

北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。

北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。

从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。

其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。

这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。

外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。

需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。

第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。

如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点。

第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。

三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上，其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。

外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京招牌项目。

据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。

西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。

预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。

海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。

预计年供应量在万平方米。

宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目禁地，高档项目较少。

有个项目为前几年存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场。

随着南城市政改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样大项目。

该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。

丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。

供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。

在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。

预计供应量大约在万平方米左右。

市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，每年写字楼吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交案例，显示出强大集团购买力和承接力。

那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交案例调查。

根据北京写字楼信息网调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。

区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。

行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果其次是大型集团公司家，占调查结果通讯电信企业家，占调查结果部委机关家，占调查结果外国公司家，占调查结果外省市公司家，占调查结果。

面积特点从认购面积来看，认购平方米面积大单客户共家，认购平方米客户家，认购，平方米以上面积大单客户家。

从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼面积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域高档写字楼需求租赁为主呈上升势头。

第二，外省市驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大趋势。

第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。

第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。

第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，是大单客户主流。

这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区原因。

第六，目前北京写字楼市场投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右回报率相比是非常可观，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目买家进入市场。

这里，我们不难得出年谁将撑起写字楼市场片天结论。

个无法否认事实是中资机构无论是过去现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场主导力量。

市场格局三分天下谁最美年北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。

随着国家对中关村建设大力扶持，规划方案尘埃落定，金融街核