TOP37玫瑰花园项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

项目交通分析地块目前主要公交路线为路主要行径路线为火车站批发市场二医院白金扎花厂丽都酒店杏花苑龟兹广场金桥商场人民政府贝西村项目人流分析此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于做生意打工和去车站来往人群，人流量较少。

不过根据政府近几年规划来看，升值空间巨大。

二项目分析摘自罗均为调研资料加补充项目优势分析地缘优势库车县距乌鲁木齐公线﹚项目地址库车县天山东路开发商新疆永生水房地产开发有限责任公司销售价格楼二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭，次性元发了栋楼，现盖只有三栋，让客户感觉是家。

包括彩页宣传都跟着新天地走。

优势已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。

劣势位置偏，交房到月底，不利于装修，周边生活机能差容积率高。

僖源温馨花园﹙售房专际双语幼儿园等周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，交通路分析该房产公司利用新天地规模优势，和期良好口碑，借助其宣传和规模，在其旁单独开态分析共栋，栋已建至层，月地交工，另两栋还未建区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区站式服务中心，国惠按揭优惠商谈元总套数栋套户型面积住宅种户型，商业剩余楼层层都有销售率绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点等。

工程动售房专线﹚项目地址库车石化大道号开发商库尔勒昊业房地产开发有限公司库车分公司销售价格楼元二楼三楼元四楼元五楼元六楼元商业元优惠政策可分期付款，次性优，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，个小区外立面采用多种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。

户型面积差异较大。

周边生活机能差六跃七楼面积过大，都在之间。

库车新天地南苑商住小区﹙业街，交通路分析优势城投集团品牌知名度较高。

产品总体开发规模大，期业主已全部入住，可建立起消费者购买信心。

小区配套极为完备，人工湖龙大型水系立体式公园在大多小区都很难看到。

劣势地理位置偏大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等。

周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告电视报纸等。

工程动态分析期已入住，二期户已交工，三期封顶区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭元，次性元总套数二期套户型面积，主力户型剩余楼层三四五六销售率绿化率容积率广告传播方式房专线﹚项目地址库车石化大道号开发商库车城投集团新疆新瑞源房地产开发有限公司销售价格楼元赠花园元位置好不带花园元无花园，位置差些二楼元三楼元四楼质及高，配套属库车流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区，总规划面积大，容积率低，户型设计独特，智能设备齐全，欧洲园林式生活。

劣势冬天交房不便装修，楼间距较窄。

后期开发拆迁难度大。

库车新天地﹙售监控系统休闲广场电子巡更系统，数码公共场所监控等周边配套国际酒店丽都酒店库车酒店五超市亿家百货农贸市场小二中三中火车站客运站国际机场等。

交通路分析优势小区品场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告等。

工程动态分析期共十栋，栋月底交工，栋明年交。

区内配套奥地利式喷泉欧洲古典塑像古罗马廊柱观星亭法国灵韵月池幼儿园，会所可视对讲小时元总套数住宅套商铺余套户型为主力户型。

剩余户型二室二厅三室二厅剩余楼层五楼六楼剩余套数套左右绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现售价格楼赠地下室，花园二楼元三楼元四楼元五楼元六楼送空中花园商铺均价元优惠政策按揭元，次性元售价格楼赠地下室，花园二楼元三楼元四楼元五楼元六楼送空中花园商铺均价元优惠政策按揭元，次性元总套数住宅套商铺余套户型为主力户型。

剩余户型二室二厅三室二厅剩余楼层五楼六楼剩余套数套左右绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告等。

工程动态分析期共十栋，栋月底交工，栋明年交。

区内配套奥地利式喷泉欧洲古典塑像古罗马廊柱观星亭法国灵韵月池幼儿园，会所可视对讲小时监控系统休闲广场电子巡更系统，数码公共场所监控等周边配套国际酒店丽都酒店库车酒店五超市亿家百货农贸市场小二中三中火车站客运站国际机场等。

交通路分析优势小区品质及高，配套属库车流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区，总规划面积大，容积率低，户型设计独特，智能设备齐全，欧洲园林式生活。

劣势冬天交房不便装修，楼间距较窄。

后期开发拆迁难度大。

库车新天地﹙售房专线﹚项目地址库车石化大道号开发商库车城投集团新疆新瑞源房地产开发有限公司销售价格楼元赠花园元位置好不带花园元无花园，位置差些二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭元，次性元总套数二期套户型面积，主力户型剩余楼层三四五六销售率绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告电视报纸等。

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周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，交通路分析优势城投集团品牌知名度较高。

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小区配套极为完备，人工湖龙大型水系立体式公园在大多小区都很难看到。

劣势地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，个小区外立面采用多种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。

户型面积差异较大。

周边生活机能差六跃七楼面积过大，都在之间。

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工程动态分析共栋，栋已建至层，月地交工，另两栋还未建区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，交通路分析该房产公司利用新天地规模优势，和期良好口碑，借助其宣传和规模，在其旁单独开发了栋楼，现盖只有三栋，让客户感觉是家。

包括彩页宣传都跟着新天地走。

优势已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。

劣势位置偏，交房到月底，不利于装修，周边生活机能差容积率高。

僖源温馨花园﹙售房专线﹚项目地址库车县天山东路开发商新疆永生水房地产开发有限责任公司销售价格楼二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭，次性元总套数已开发套户型，主力户型剩余户型二室二厅三室二厅剩余楼层四楼五楼六楼销售率绿化率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告电视报纸等。

工程动态分析二期全现房，三期还未动工区内配套小时保安服务步行街超市大型会所自行车棚停车位等周边配套亿家超市库车饭店农贸市场医院二中丽都酒店等交通路分析优势位于城区主干道，户型设计上，卫生间引进流水槽，防止漏水并起到隔音作用。

规划面积较大。

劣势周边民房较多，两家公司在为其做销售，争抢现象较为严重，户型较为平庸。

二周边楼盘分析库车房地产从永生水房地产开发僖源温馨花园开始，进入了前所未有激烈竞争中，经过年热卖和年激烈竞争，年供应量增加情况下，市场楼价将趋于平稳，竞争将更加激烈，从人口比例和市场情况分析，还有很大前景，但从月销售情况来看，均不是很乐观，部分开发商在提价大多在同时，又搞了大量优惠政策，幅度比较大，次性付款在元，还可以和经理再谈，据业务员说，如果敲定两套，可承诺元优惠。

中档楼盘产品竞争激烈，库车现在所开发楼盘产品同质化严重，基本以多层为主，所有楼盘建筑风格差异化不明显，只是在色调上区分，新天地宣传上看似高品质楼盘，实则建设风格和其他楼盘并无两样，只是在配套和气势上压倒了很多楼盘。

拿位置来说，是比较偏，可卖出价位比百商城市花园还高，就因为它在小区配套和规模上领先了步。

另欧洲世纪花园定位也是建立高档基础上，虽期还未交工，销售率已达，从这点上看，库车人民对高档社区追求还是比较迫切。

大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员专业素质不高。

年已有部分开发商把营销方面都交给了专业代理公司去运做，所以市场整体营销能力将会慢慢改变。

像通盈地产代理欧洲世纪花园就很成功。

在年库车开发楼盘上，从户型面积比例上看，主力户型多在之间，占到不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外，剩余都较多，以下户型多在不等，剩余则为，多为平层，至四层大面积都以基本卖完。

户型就新天地开发较多，都为层，带阁楼，销量较差。

从户型设计上来看，楼带花园带地下室户型销售较快，欧洲世纪花园户型还未盖至三层，就以销售空。

新天地带花园也卖较快，