网络发展要求，电话系统接电话模块交换局方式设计，预留电话模块交换局机房，以便将来小区用户达到定规模时，将电信局模块引入小区，实现内部免费拨打电话功能。本系统可根据用户需要申请保密电话传真电话和国际国内长途电话等功能。根据用户要求和今后发展需要，方案中每户按条电话外线配置，用于业主电话业务和用于业主开通网或等业务小区整体按住户数配置。有线电视接入系统随着有线电视技术迅速发展，也促进了卫星电视广播发展。作为有线电视重要节目源卫星电视，与现已发展起来城市和地区大范围联网有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐广播网，比无线电视有更大优势容量大频道多传送图像质量高覆盖面广以及能实现多功能双向服务等。这对居住区智能管理系统有线电视接入网提供了十分便利条件。居住区有线电视系统设计为双向传输光纤同轴混合网，带宽可以传输个模拟频道节目，并提供了数字信号传输带宽，上行频段‐提供足够带宽用于上行信号传输，完全满足有线电视系统双向传输要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽要求光纤带宽在，对系统性能有很大提高，同时也满足了未来系统对干线传输性能要求，保护了投资，又比较经济用户分配系统采用同轴电缆。消防报警及联动根据高层民用建筑设计防火规范，本高层住宅公共区域及底商部位采用控制中心报警系统。在建筑群物业首层设消防控制中心，当火灾发生时可控制各种消防设备动作，并切断非消防电源。并设有消防紧急广播系统。闭路电视监控及报警设计为加强建筑安全管理，在建筑汽车库超市扶梯出入口购物通道主要进出口电梯轿厢总服务台电影院出入口及酒店写字楼重要部位等处安装摄像机，保安人员可通过监控显示对大楼内重要部位进行观察及录像。保安监控中心与消防控制中心合用。楼宇自控设计段段建筑考虑楼宇自控系统，控制对象包括空调系统制冷机组新风机空调机空调系统水泵室外照明楼顶景观照明，在各建筑层设系统控制主机。广播与扩声设计在段及段商业部分做广播设计，广播设计包括商场背景及公众广播。电影院及大餐厅设扩声系统。综合布线系统在段及段做综合布线系统设计，电话交接间及计算机网络机房内设程控交换机总配线架及网络设备。干线语音线路采用大对数三类双绞线，数据传输干线采用多模光纤。水平子系统均采用超五类双绞线。对绞电缆长度不应超过。第五章节能方案分析编制依据中华人民共和国节约能源法国发号节能中长期专项规划发改环资号中国节能字楼市场空间有限。公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住舒适度。以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建总论项目背景二项目开发单位概况三项目申请报告编制依据四研究结论势，对项目长远发展可能不利。七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域，外郊县高端客户群比重将大大增加，同时由于地缘关系产生城市东部区域客户比重也会偏大。从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中低档次写字楼市场矿产钢铁建材等私营企业中高层四类目标客群银行电信电力钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业流通业服务广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好生态弥补性，更是纯实木家具另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特艺术气质，迎合了当前大部分人消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。二唐山房地产市场总体分析唐山经济快速稳定发展，为房地产市场发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。在经济快速增长刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。未来随着国内经济回暖，以及京津唐区域经济长期向上走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上。三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布家居核心产品船木家具，正是按照绿色消费观念，倡导简朴自然生活，将舒适与环保完美结合起来加上家居极具国际化创意设计，令古老船木焕发新生，以其新颖独特而又精美造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好生态弥补性，更是纯实木家具另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特艺术气质，迎合了当前大部分人消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。二唐山房地产市场总体分析唐山经济快速稳定发展，为房地产市场发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。在经济快速增长刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。未来随着国内经济回暖，以及京津唐区域经济长期向上走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上。三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模商务办公区。唐山实际供应办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租情况都不太理想，入住年以上写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地些商务流通类公司小型设备科技类公司，