KY47深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资立项建议书模板.doc文档

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财，单身宿舍，序号项目规模商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化室，居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。

表地块指标表序号项目规模总用地面，建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积，保障性住房，物业管理用房住宅况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。

图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状山。

图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。

二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。

防范建议控制项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目动态收益指标。

市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财，单身宿舍，序号项目规模商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化室，居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。

表地块指标表序号项目规模总用地面，建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积，保障性住房，物业管理用房住宅况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。

图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行房住宅住宅规模较小。

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物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住片区属于周边居住区域边缘地带。

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定在区域市场认知度低，陌生度较高。

边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片在区域市场认知度低，陌生度较高。

边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏平。

表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元