TOP28百年广场项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

三建筑风格及外观风格建筑外观平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。

外立面颜色橙色与咖啡红合理运用。

建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施合理建设，以此吸引地下人流向上带动。

标志建筑物与迎宾大道有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识长寿精神柱，如雕塑。

四平面组合及规划充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑传统风格同时着力体现以街道为主动线街区型建筑规划布局。

适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态集合式商业区，力求在此地开发出种全新购物中心。

以条大街带动商业氛围，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。

二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。

近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额工年平均工资列位。

社会消费品零售总额列位。

与周边区县及距主城区较近郊区相比，长寿区在岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。

年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值亿元全社会固定资产总济发展主体，也是是长寿财政收入主要来源。

据年国家统计局资料显示长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。

长寿区年国内生产总值在整个重庆市中列位，人均列位，城镇居民人均住宅使用面积列位，在岗职座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为体，三个即将建成渝怀铁路停靠站，规划建设中深水港码头可成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆交通枢纽。

长寿区经济发展状况工业是长寿经城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。

目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区乡镇通水泥公路。

境内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五发展良机。

二长寿区房地产市场分析长寿区背景资料长寿区交通地理状况长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里，辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高速公路与主根据重庆政府经济发展计划，到年，重庆产值将达到亿元。

这大体相当于现在上海。

当重庆达到这规模，重庆写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆商业地产开发商正面临着千载难逢加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。

如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅面积将达到万平方米。

由此可见重庆房地产还将继续保持高速发展趋势。

同时，新增城市化人口将达到万人。

提高城市化率，就是推进城市化。

而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。

按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。

这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。

济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。

目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。

这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。

四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经块蛋糕。

次级商业中心在悄然崛起。

五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。

城郊购物中心将成为下个投资亮点。

随着经商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。

因此这些核心商圈还有较大发展空间，开发商会充分利用剩余为数不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后几十年发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响五大商圈沙坪坝商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。

重庆商业设施供求趋势五大商圈会更进步发展。

根据指数推算，即使是商业最发达解放碑例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积比例都有下降趋势。

由此可知重庆商业地产发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。

经过几例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积比例都有下降趋势。

由此可知重庆商业地产发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。

经过几十年发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响五大商圈沙坪坝商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。

重庆商业设施供求趋势五大商圈会更进步发展。

根据指数推算，即使是商业最发达解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。

因此这些核心商圈还有较大发展空间，开发商会充分利用剩余为数不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。

次级商业中心在悄然崛起。

五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。

城郊购物中心将成为下个投资亮点。

随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。

四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。

目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。

这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。

提高城市化率，就是推进城市化。

而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。

按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。

这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。

加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。

如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅面积将达到万平方米。

由此可见重庆房地产还将继续保持高速发展趋势。

同时，根据重庆政府经济发展计划，到年，重庆产值将达到亿元。

这大体相当于现在上海。

当重庆达到这规模，重庆写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆商业地产开发商正面临着千载难逢发展良机。

二长寿区房地产市场分析长寿区背景资料长寿区交通地理状况长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里，辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。

目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区乡镇通水泥公路。

境内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为体，三个即将建成渝怀铁路停靠站，规划建设中深水港码头可成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆交通枢纽。

长寿区经济发展状况工业是长寿经济发展主体，也是是长寿财政收入主要来源。

据年国家统计局资料显示长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。

长寿区年国内生产总值在整个重庆市中列位，人均列位，城镇居民人均住宅使用面积列位，在岗职工年平均工资列位。

社会消费品零售总额列位。

与周边区县及距主城区较近郊区相比，长寿区在岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。

年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值亿元全社会固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。

近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。

二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩趋势。

年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿楼盘以住宅物业为主，目前在售在建楼盘大约有多个，总供应量约有万平方米。

住宅价格分析长寿商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。

现阶段长寿消费者普遍能够接受元平米住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸高速发展，以及房地产级供应量限制，长寿区住宅价格还有上升空间。

住宅特点分析长寿区住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量以上，二房二厅则在平方户型空间结构以错层供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无