对现有游步道设施进行改扩建，使之与景观优美处森林氧吧外部具有更为便捷交通联系。森林负离子浴。优良空气质量对旅游者也具有较强吸引力。景区森林环境中负离子含量较高，应开辟专门森林负离子呼吸区，融入定养生保健内涵，实现丛林生活康体养生功能。山野营地。设计在林中很受欢迎游憩方式之。人们喜欢和朋友或家人起在树下空地上野营休息，住帐篷睡吊床树底下纳凉草地上野餐，山野营地通过这些野外活动让人们了解到野外生存基本技能和乐趣，充分体验与大自然零距离接触感受。游憩驿站。舒适温馨游憩小站完全溶入森林自然环境之中，就像在林地里自己生长出来建筑。森林趣苑。林地娱乐也是充满了森林气息，体现了林间风情。这些游乐项目都溶进了树林大背景中，具有森林游乐独特品位。丛林野战。茂密森林植被提供了较好遮掩性功能，结合现代时尚射击体验类项目，于丛林内开展具有军事休闲体验功能实战游乐活动，使游客获得在丛林中进行虚拟野战全新体验。野牛园。引入模式，开展中式斗牛表演和安全防护互动体验。氧吧特色美食苑。考虑到护林防火和保护生态环境需要，美食以特色冷餐为主，将具有地方特色冷餐美食提供给在林中游憩游客。杜鹃红叶情人谷。改造林相让项目特有杜鹃花展开，围合因势天成杜鹃青年情人谷种植彩叶红叶树种，并充分利用红桦枫树等红叶树种具有浪漫色彩，依托山谷山坡地形特征，建设中年红叶情人谷。浪漫满屋。结合现有浪漫时尚婚庆蜜月旅游，依托红叶林形成独特景观，建设具有浪漫风格木屋，开展婚庆摄影情侣度假等活动。浪漫满屋充分考虑其私密性，使之具有红红火火天长地久等吉祥祝福文化内涵。林中旅游项目如森林山寨森林酒吧野趣体能营森林乐普森等。↘资源禀赋万亩原始次森林峡谷植被霜雪雲雾露盖山岗中国生态地标↘人文禀赋九庵十八庙香火云雾绕千年古道楚风民俗木雕民居楚文化南极世界名镇基因↘交通禀赋扼守珠三角牵手次东盟辐射台海华中立体畅通南中国新地标↘地理禀赋中国区域中心城市生态陪都④↘区域禀赋相比长沙之于岳麓山人文特色各有千秋告别苏仙岭岂止东江湖↘规划禀赋国际视野目标对接环境保护大于天中国度假休闲泛旅游新名片第五部分项目效益及产业联动经济效益本项目完全建成，极大推动郴州旅游产业快速发展，必将产生关联产业集中效应，为政府创造更大税收，通用实践规律预期宏观见下表所示年度总体旅游人次总体旅游收入本项目影响幅度本项目直接营业收入本项目可创造税收年万人次亿元万人次亿元亿元万元万人次亿元亿元万元万人次亿元亿元亿元万人次亿元亿元亿元旅游产业发展，直接带动生物光观农业特色种植养殖环保型生物工程等等繁荣。产业联动效果产生都为政府创造可观转型财政收入，并适时解决大部分农民和下岗工人再就业问题。同时实现郴州农庄模式诞生。二社会效益本生态经济圈建成，可极大推动本市旅游产业极向发展，吸引更多中外目标游客来此休闲度假多少树，而是强调种太极原理顺其而为风尚向上。不刻意地修剪树枝，不刻意地设计如对称修剪过花花草草，原本自然景观即任其如何，无需刻意砍伐栽种。郴州市及其本项目生态地产另层意思应是社区居民生活方式生态，要培养出种健康生活氛围，设想个文化文明畸形低级守旧甚至违法犯罪行为盛行城市，生活在其中居民生活是不阳光，城市是肮脏此需要郴州反思。郴州整体旅游产业和本项目均要追求特色和创新。无知发展商才会说追求规模最大化和效益最大化，结果从来没有达到最大化。要真正最大化必须要倚着高起点好定位和特色模式来创新发展。如星河湾，其最大特色是建筑内部细节差异化创新，而金地集团旅游房产品其特色就在于建筑现代感和小资定位。而我们，则要凸现东南亚特色和复合非纯湘南文化多元素糅合。梳理郴州及项目泛旅游产业开发条件政策对旅游产业发展支持为了落实把湖南省建设成旅游大省文化强省生态先进目标，郴州市委市政府已把郴州旅游业列入了继能源工业后全市又大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新经济增长点和第三产业支柱产业之。市委市政府提出把郴州市建设成为湖南最开放城市湘粤赣省际区域中心城市，郴州建设步伐更进步加快。十五计划末，使全市基本达到与湖南点线重点发展区域相均衡经济实力，形成与广东相对应与世界接轨外向型经济格局，构筑起积聚力和辐射力明显提高城镇体系。研究利用历年来本地区旅游数据并作为发展支撑十五期间，全市共接待国内外游客万人次，年均递增旅游综合收入亿元，年均递增。郴州市先后被授予中国优秀旅游城市中国温泉之乡等称号，旅游业直接从业人员逾万人。年，全市接待各类游客超过万人次，旅游综合收入突破亿元，均位居全省前列。全市基本形成了生态休闲漂流探险寿地福城温泉健身红色摇篮为主要特色旅游产品。预计到年，全市年接待游客万人次，其中入境游万人次以上，旅游总收入亿元，成为全市重要支柱产业。细分旅游资源为发展旅游产业奠定良好规划基础郴州作为湖南省南大门，地理位臵优越，交通网络健全，旅游资源丰富，原始次森林区覆盖面大，可利用旅游资源较多。但由于五盖山生态经济圈开发较晚，在总体规划产品设计基础设施建设及市场营销等方面都存在较多薄弱环前言第部分项目背景含分析项目开展状况及项目区域基本描述二郴州旅游建设及泛生态旅游产业开发现状三国内典型泛旅游地产案例深圳东部华侨城四郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考五项目分析及对策第二部分项目战略投资商及团队第三部分项目商业模式项目三维探求运营模式二项目商业模式第四部分项目游憩模式选择第五部分项目效益及产业联动核准通过，归档资料。同步。因此，项目首期中应包括主要旅游项目，以投资加旅游双层面人气带动区域价值和资本要素提升旅游项目建设与经营要不求盈利，只求精品，并可增强政府领导项目公信力和目标市场号召力，为后续开发顺利实施奠定基础。由于本项目规模巨大，开发期长，资金密集，因此，定要短线开发与长线运作结合。定要适当先行部分房地产，以增加现金流。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。政府需加强对旅游产业开发宣传和招商力度并付诸行动泛旅游产业开发，不仅仅是企业行为，社会经济环境规划生态宣传政策等等无不切切相关，政府搭台企业唱戏营销贯穿才能达到多赢而非简单双赢效果在旅游产业开发全部环节中，政府支持将起主导作用。本项目正在前期筹划之中，建议争取由市长牵头成立项目建设领导小组，对政府各职能部门协调和对外宣传招商工作，扩大项目知名度与影响力，以便于中后期升。但此方式开发定要符合国家环保森林水利等规定。生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西北麓。华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造些片区环境，采取成片开发，承担在开发片区所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高风险。建设以主题公园为龙头，以旅游地产为支柱，积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务快速盈利来支撑旅游业扩张成功经营。郴州政府应积极支持有先进商业模式本项目战略投资商，规划融入上述产品。枢纽模式。郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。用商业化理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步郴州已启动并还必须加大运营财政公建土地国资四套马车力度深度广度高度，把资源与政策重点向人才集中模式先进资本通畅战略发展商大力倾斜如对本项目投资与发展商专门支持。从对本泛旅游产业项目规划上积极宽松地考量如下五类产品情形是旅游景点物业主要指在本项目地度假区内为游客旅游活动建造各种观光休闲娱乐性质非住宿型建筑物及关联空间二是旅游商务物业主要指在本项目度假区内或进入生态圈广场立体提供度假旅游服务商店餐馆娱乐城公寓等建筑物及关联空间三是旅游度假物业主要指本项目为游客或度假者提供直接用于旅游休闲度假居住各种度假型建筑物及关联空间，如豪华生态酒店奢适型度假别墅酒店公寓以及用于分时度假时权酒店等等四是旅游住宅物业主要指本项目与生态圈高度关联各类住宅建筑物及关联空间。五是旅游居住物业产业链延伸主要指本项目在泛旅游居住物业开发同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联产业延伸如观光农业特色农业矿物山泉水商品化开发见策划报告总附件等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源品牌价值。政府服务管理推动导向要催生种生活态度城市精神,据统计，全世界在过去年时间内，有万个家庭和个人购买了旅游度假物业或物业权益。随着中国高速增长及人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来年，中国将有越来越多家庭或个人接受旅动郴州广义旅游支柱产业又好又快建设发展。旅游度假区投资型旅游居住会所开发模式。以郴州山水林核心资源为依托，以多元化国际视野第二第三居所和异地度假生活创造需求，形成投资型生态公寓中高端度假别墅文化野趣休闲山庄等开发。公园里旅游臵业开发模式。在公园里而非公园外建造旅游物业，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发把生地做成熟地用于城市运营，如王仙岭公园及本项目扩大差异化与品质提升。但此方式开发定要符合国家环保森林水利等规定。生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西北麓。华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造些片区环境，采取成片开发，承担在开发片区所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高风险。建设以主题公园为龙头，以旅游地产为支柱，积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务快速盈利来支撑旅游业扩张成功经营。郴州政府应积极支持有先进商业模式本项目战略投资商，规