TOP30绍兴房地产目项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

二项目环境效益评价本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为绍兴居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。

该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

第十四部分可行性研究报告结论及建议评估结论建设条件本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

经济效益经济效益较好。

社会效益本项目开发，不仅满足了人们居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。

环境效益同时，本项目绍兴高档住宅开发代表区块。

从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅层次可粗略地划分为高中低三个层次。

高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中档楼盘以城西城南开发楼盘为主，价位，迪荡新城开发建设将使其成为绍兴未来又个理想居住区而城北镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度开发和宣传，目前以大滩区块为代表镜湖新区已经成为时，随着新轮越州新城城市发展规划明确，城西发展方向已经比较明确，围绕青甸湖中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表城北板块，在经过前几年冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光聚焦点西北四个不同方位上六大居住板块。

城南是开发较早居住区域，随着人文公园开发，城南新住宅区外围环境得到了明显改善城西经过前几年开发，胜利西路延伸以及绍兴县柯桥新县城崛起，吸引了众多开发商和购房者关注，同以下元以上三绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源日益稀缺以及城市版图不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸边缘化开发趋势，并形成了东南销售面积单位万表绍兴市区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套以上表绍兴市区年商品房销售价格结构走势绍兴市区年商品房销售价格走势图单位套元施工面积万平方米其中新开工万平方米竣工面积万平方米空置面积万平方米表绍兴市区年房地产销售情况绍兴市区年商品房销售趋势图商品房商品房住宅二手房二手房住宅销售套数单位套。

表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元年份年投资额增幅表绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元年份增幅增幅增幅投资额亿元商品房销售额亿元商品房销售面积万平方米房地产萎缩。

年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元，较年同期大幅增加。

手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升。

绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增势头下稳中有升卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。

年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续高元，居全省第三，仅低于杭州和温州年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与年基本持平年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨，二手房价格上涨。

年，以品质为售价格变化情况单位元平方米年份住宅价格价格涨幅绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定水平年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。

年到达元平方米，比全省平均价格分配而停止实物分房。

也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场主体，商品房市场成为真正市场经济意义上格局才初步形成。

因此，分析市区商品房市场价格走势，也从年开始。

见表表绍兴市区商品房销二绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场供求关系及商品房价格高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币进驻，加上金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发新潮流，诞生了批以高品质楼盘。

整个行业在经历了年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。

快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块全新格局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣时代，开发区域从原来越城区发展为城东开发区迪荡新城板快显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣时代，开发区域从原来越城区发展为城东开发区迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块全新格局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商进驻，加上金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发新潮流，诞生了批以高品质楼盘。

整个行业在经历了年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。

二绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场供求关系及商品房价格高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。

也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场主体，商品房市场成为真正市场经济意义上格局才初步形成。

因此，分析市区商品房市场价格走势，也从年开始。

见表表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米年份住宅价格价格涨幅绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定水平年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。

年到达元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与年基本持平年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨，二手房价格上涨。

年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。

年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。

年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元，较年同期大幅增加。

手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升。

绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增势头下稳中有升。

表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元年份年投资额增幅表绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元年份增幅增幅增幅投资额亿元商品房销售额亿元商品房销售面积万平方米房地产施工面积万平方米其中新开工万平方米竣工面积万平方米空置面积万平方米表绍兴市区年房地产销售情况绍兴市区年商品房销售趋势图商品房商品房住宅二手房二手房住宅销售套数单位套销售面积单位万表绍兴市区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套以上表绍兴市区年商品房销售价格结构走势绍兴市区年商品房销售价格走势图单位套元以下元以上三绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源日益稀缺以及城市版图不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上六大居住板块。

城南是开发较早居住区域，随着人文公园开发，城南新住宅区外围环境得到了明显改善城西经过前几年开发，胜利西路延伸以及绍兴县柯桥新县城崛起，吸引了众多开发商和购房者关注，同时，随着新轮越州新城城市发展规划明确，城西发展方向已经比较明确，围绕青甸湖中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表城北板块，在经过前几年冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光聚焦点，迪荡新城开发建设将使其成为绍兴未来又个理想居住区而城北镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度开发和宣传，目前以大滩区块为代表镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发代表区块。

从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅层次可粗略地划分为高中低三个层次。

高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中档楼盘以城西城南开发楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对价位较低低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米多元。

四绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分大型企业主要集中于绍兴县柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主刚性购房群体为主，由于居民直以来投资渠道主要为居民储蓄和稳健型金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。

与浙江省内大部分经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。

但是，进入年以来，以上这种状况正在发生迅速变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平提高，全国范围内房价快速上涨，绍兴当地住宅消费者消费热情和潜力正在得到前所未有激发。

投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房难求，而这些房源又以极快速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元幅度快速转手获利，这种巨大赚钱效应充分激发了市场人气并反过来推动新楼盘销售。