TOP38综合商业大厦多功能城市综合体项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

西三环外区域中小规模企业占主导地位案名需求主力面积道乐蒙恩商务街栋楼被整栋购买各平方米，万平方米被市政府购买，其余为平方米散户长安西点中小企业平方米为主，部分投资客户金源时代商务中心客户几乎全是商户，主力需求面积在平方米北京印象中小型企业平方米为主天行建绝大多数为中小型公司，需求面积平方米城乡商场写字楼小型企业平方米为主，层被整租翠微写字楼小型企业平方米为主西三环外主力租用面积统计以下以上西三环外区域主流消费面积集中在平方米以下，这类客群占到比例，可以说是目前区域内绝对主流。

由于区域本身整体地理位置相对偏远，而且没有明确支柱产业和政策优势支撑，区域内企业多为起步或者尽力维持中小型企业，这类企业多处于市场竞争不稳定时期，多为拥有有限几个业务客源情况下在争取更多业务企业，或者诸如城乡写字价值所在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环交汇之处，地理位置优势极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有地段价值优势，打造个与其地段价值相符合高端写字楼产品。

并且根据目前销售项目价格水平，我们发现该区方面也说明区域良好发展潜力支持相对较高价格。

我们还观察到，售价超过元平米项目，不是紧邻西三环两侧就是在长安街沿线两侧。

他们都拥有非常良好便捷主干路交通资源，而且项目展示效果突出，更突现了高端商务物业域平均售价水平来看，西三环区域项目在开盘初期售价平均水平低于西三环外区域将近元平方米，当前西三环区域平均售价水平高出三环外区域近元平方米。

这方面是由于西三环外项目多数入市时间不长，尚未涨价，另补充。

售价所在区域案名目前均价开盘均价西三环外区域西贸道乐蒙恩商务街长安西点金源时代商务北京印象翠微写字楼区域平均西三环区域西世纪经贸大厦嘉豪国际中心牛顿办公区区域平均总平均综合两个区气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值体现。

而且相对于区域面积而言其写字楼总体供应量不高，我们相信有相当部分需求量，尤其是市场目前状态下不能满足高端写字楼需求量未能得到释放，高端商务市场份额亟待积约为万平方米。

而在全部可售面积中，几乎全部为新增写字楼项目供应。

就此趋势发展，该区域有望在西奥运中心全面带动下成为西区商务市场又新贵。

西三环四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成定整体中心金洲大厦区域总计总计西部区域除中关村金融街两大传统写字楼区域市场供应量庞大以外，其它区域商务氛围相对稀缺。

本案所处西三四环区域市场供应总量约为万平方米，这其中可售写字楼面积约为万平方米，可租面道乐蒙恩商务街城乡写字楼长安西点太平路写字楼金源时代商务天顺仁和北京印象翠微写字楼区域总计西三环区域西金玉大厦世纪经贸大厦世纪裕慧大厦嘉豪国际中心赛迪大厦牛顿办公区广源大厦科原大厦久凌大厦为公商务控制，价格向下调整空间很有限。

五竞争市场分析周边写字楼项目统计分析市场供给所在区域销售类物业出租类物业只租不售总计万案名供应量万案名供应量万西三环外区域西贸天行建关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例外，美国公司成为金融街第个外资机构投资买家。

销售价格方面来看，美元平方米是个相对合理价格，尽管年写字楼销售市场新增项目供应不少，受开发商成本写字楼售价攀升年是北京优质写字楼销售市场比较活跃年，在及周边中关村金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域买家以国际机构投资者为主，中场正在逐步适应国际市场需求，不仅是设计施工科技提高，更是开发者意识提升。

另外，从供给者角度可以看到商业物业市场发展进步与活跃从需求者角度可以看到本土企业壮大和国际企业对中国市场看好。

三优质有限公司国际金融中心座平方米瑞海物业外商独资光彩国际中心座万平方米写字楼大单现象首先说明了房地产市场繁荣程度，写字楼购买者正在自由统天下，悄然转变为投资型客户上升其次，说明北京写字楼市行业监督管理委员会鑫茂大厦西楼平方米中国出口信用保险公司金阳大厦平方米华联集团西环广场商业部分约万平方米中国电力投资集团公司中国电信盈创大厦南北两栋共平方米中国人寿保险集团公司北京中保信房地产开发中心平方米美林集团北京银泰中心入股新加坡嘉德置地中环世贸中心平方米中国电力辉煌时代大厦平方米摩根士丹利富力双子座平方米中国机械装备集团公司中国电子大厦平方米长城电脑集团世纪科贸大厦平方米中国银期，外资进军京城房地产市场步伐加速，北京成为继上海广州之后外资投资房地产首选城市。

年中资外资机构购买统计企业名称项目名称购买面积中国中钢集团中关村金融中心平方米中国人民财产保险股份有限公司北京银泰质现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度入住写字楼则大多被内资企业整栋购买。

供应放缓为租赁市场上空置面积吸纳提供了个相对宽松环境。

二外资内资大单购买现象趋势明显年，北京房地产市场进入活跃期质现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度入住写字楼则大多被内资企业整栋购买。

供应放缓为租赁市场上空置面积吸纳提供了个相对宽松环境。

二外资内资大单购买现象趋势明显年，北京房地产市场进入活跃期，外资进军京城房地产市场步伐加速，北京成为继上海广州之后外资投资房地产首选城市。

年中资外资机构购买统计企业名称项目名称购买面积中国中钢集团中关村金融中心平方米中国人民财产保险股份有限公司北京银泰中心平方米美林集团北京银泰中心入股新加坡嘉德置地中环世贸中心平方米中国电力辉煌时代大厦平方米摩根士丹利富力双子座平方米中国机械装备集团公司中国电子大厦平方米长城电脑集团世纪科贸大厦平方米中国银行业监督管理委员会鑫茂大厦西楼平方米中国出口信用保险公司金阳大厦平方米华联集团西环广场商业部分约万平方米中国电力投资集团公司中国电信盈创大厦南北两栋共平方米中国人寿保险集团公司北京中保信房地产开发有限公司国际金融中心座平方米瑞海物业外商独资光彩国际中心座万平方米写字楼大单现象首先说明了房地产市场繁荣程度，写字楼购买者正在自由统天下，悄然转变为投资型客户上升其次，说明北京写字楼市场正在逐步适应国际市场需求，不仅是设计施工科技提高，更是开发者意识提升。

另外，从供给者角度可以看到商业物业市场发展进步与活跃从需求者角度可以看到本土企业壮大和国际企业对中国市场看好。

三优质写字楼售价攀升年是北京优质写字楼销售市场比较活跃年，在及周边中关村金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域买家以国际机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例外，美国公司成为金融街第个外资机构投资买家。

销售价格方面来看，美元平方米是个相对合理价格，尽管年写字楼销售市场新增项目供应不少，受开发商成本控制，价格向下调整空间很有限。

五竞争市场分析周边写字楼项目统计分析市场供给所在区域销售类物业出租类物业只租不售总计万案名供应量万案名供应量万西三环外区域西贸天行建道乐蒙恩商务街城乡写字楼长安西点太平路写字楼金源时代商务天顺仁和北京印象翠微写字楼区域总计西三环区域西金玉大厦世纪经贸大厦世纪裕慧大厦嘉豪国际中心赛迪大厦牛顿办公区广源大厦科原大厦久凌大厦为公商务中心金洲大厦区域总计总计西部区域除中关村金融街两大传统写字楼区域市场供应量庞大以外，其它区域商务氛围相对稀缺。

本案所处西三四环区域市场供应总量约为万平方米，这其中可售写字楼面积约为万平方米，可租面积约为万平方米。

而在全部可售面积中，几乎全部为新增写字楼项目供应。

就此趋势发展，该区域有望在西奥运中心全面带动下成为西区商务市场又新贵。

西三环四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成定整体气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值体现。

而且相对于区域面积而言其写字楼总体供应量不高，我们相信有相当部分需求量，尤其是市场目前状态下不能满足高端写字楼需求量未能得到释放，高端商务市场份额亟待补充。

售价所在区域案名目前均价开盘均价西三环外区域西贸道乐蒙恩商务街长安西点金源时代商务北京印象翠微写字楼区域平均西三环区域西世纪经贸大厦嘉豪国际中心牛顿办公区区域平均总平均综合两个区域平均售价水平来看，西三环区域项目在开盘初期售价平均水平低于西三环外区域将近元平方米，当前西三环区域平均售价水平高出三环外区域近元平方米。

这方面是由于西三环外项目多数入市时间不长，尚未涨价，另方面也说明区域良好发展潜力支持相对较高价格。

我们还观察到，售价超过元平米项目，不是紧邻西三环两侧就是在长安街沿线两侧。

他们都拥有非常良好便捷主干路交通资源，而且项目展示效果突出，更突现了高端商务物业价值所在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环交汇之处，地理位置优势极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有地段价值优势，打造个与其地段价值相符合高端写字楼产品。

并且根据目前销售项目价格水平，我们发现该区域可以支撑个相对较高价格水平。

租金所在区域出租类物业只租不售案名租金天西三环外区域天行建城乡写字楼太平路写字楼天顺仁和万成大厦翠微写字楼区域平均值西三环区域金玉大厦世纪裕慧大厦世纪经贸大厦赛迪大厦广源大厦久凌大厦科原大厦为公商务中心金洲大厦区域平均值总平均两个区域项目平均出租价格有着明显差异，西三环区域平均租金水平明显高于西三环外平均租金水平，般而言租金水平能够反映几个方面问题区域商务氛围浓厚程度区域整体市场状况以及项目产品标准。

二需求分析西三环区域民私营为主，拥有定涉外企业案名公司性质西投资客为主世纪经贸大厦中等规模中资民营私营企业为主，少量合资企业嘉豪国际中心中大规模中资民营私营企业为主，少量合资企业以及国有企业牛顿办公区小规模中资民营私营企业为主，少量投资客及国有挂靠企业金玉大厦大中型企业为主，国有企业与民营私营企业各占左右，部分合资企业世纪裕慧大厦中等规模民营私营企