1、“.....开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用开支。保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。广告位收入参照同类市场做法，市场内部外部还可开发定数量广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。三合约期限参照其他商场经验，建议按照年个期限进行签约。四递增比率布数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口......”。

2、“.....总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。人口结构特征网点以临街商铺为主，缺乏较具规模龙头商业项目周边文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈主要消费人群在文化需求方面较为突出。二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公且面积规模较大，其中位于新沙路以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运动服装市场需求比较旺盛商圈内超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业井镇新城市中心，定位中高端市场。代表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端居多，单件商品售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场发展，才逐渐形成商圈......”。

3、“.....毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘，是沙路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分亏损及租金损失，实际上该商场其他部分收益尚有盈余。第四部分项目所处商圈竞争对手分析项目所处商圈商业物业分析沙井镇商业网点较为银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行中国工商银行等。通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思所等。根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善......”。

4、“.....般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，等。品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以市专卖店餐饮娱乐场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。超市本案附近超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚......”。

5、“.....沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边，便于实际运作。第三部分项目业态分析裕客隆项目业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。对方选择我司作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到阻力较少二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意见二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流......”。

6、“.....通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。对方选择我司作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到阻力较少，便于实际运作。第三部分项目业态分析裕客隆项目业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家......”。

7、“.....零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。超市本案附近超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善......”。

8、“.....根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行中国工商银行等。通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分亏损及租金损失，实际上该商场其他部分收益尚有盈余。第四部分项目所处商圈竞争对手分析项目所处商圈商业物业分析沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场发展，才逐渐形成商圈。目前较具代表性商圈包括沙井路商圈市民广场商圈市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘......”。

9、“.....定位中高端市场。代表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端居多，单件商品售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运动服装市场需求比较旺盛商圈内超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模龙头商业项目周边文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈主要消费人群在文化需求方面较为突出。二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口。其中本项目公里范围内居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。人口结构特征性别结构从人口统计数据来看，沙井人口性别比例约保持在之间......”。