边旅游业是本区域开发基本市场支撑，对项目生存有着至关重要影响。不排除可能有影响旅游业突发事件如非典发生，将会产生旅游收入骤然减少现象。对策运营商必须在营销管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理通知号文，或都江堰市政府对项目政策支持变动等。对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。本项目融资结构中考虑了这些因素文庙等是都江堰市重要文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都地脉人脉文脉关系，因而在项目设计安排上，不存在技术性障碍。文物与文化保护可行性西街目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区目地特征。项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主为万人次。成都人有休闲游消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。由于项目建成后，餐饮景区万人次，扣除重复统计因素，按计算实际游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到年其他景区进入天府水镇人次数区游客交叉比例应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。这两部分客人为本项目提供了个基本市场基础，保证了基础市场容量，为万人次根据都江堰市旅游总规，年都江堰市游客人次将达万人次，其中到古堰景区外其他为万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由部分时间中断。目前休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后景区消费有定差距，因此，可以按现有游客作为为来休闲游客保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行。市场可行性古堰景区年游客已达万人次，而古堰景区目前游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐人，初步估算合理发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强实力和素质，在与政府及相关机构集最旺人气，创造最大利润。因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。项目可行性评价要点区域开发可行性都江堰市进行城市经营内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市快速联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展节奏，以此推动各个项目自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中单体项目，不但成本高，更不能聚角度看，建设天府水镇十分必要。区域整体开发必要性表面上看，天府水镇是个多元功能项目群，但实际上是个区域整体。作为城中之城，它是成都特色休憩中心区。在统品牌理念下，其内部项目具有密切关江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级项目建设有着相当必要性。城市功能结构升级必要性目前，都江堰市城市商业，包括休闲产业还未形成合理结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中心区定位使得都，定程度由于旅游产业支撑系统缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源都江堰市扭转旅游消费者结构比例，充分发掘潜在市场空间，打造成为旅游目地。因此，从城市旅游发展角度看，天府水镇项，定程度由于旅游产业支撑系统缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源都江堰市扭转旅游消费者结构比例，充分发掘潜在市场空间，打造成为旅游目地。因此，从城市旅游发展角度看，天府水镇项目建设有着相当必要性。城市功能结构升级必要性目前，都江堰市城市商业，包括休闲产业还未形成合理结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中心区定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级角度看，建设天府水镇十分必要。区域整体开发必要性表面上看，天府水镇是个多元功能项目群，但实际上是个区域整体。作为城中之城，它是成都特色休憩中心区。在统品牌理念下，其内部项目具有密切关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展节奏，以此推动各个项目自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺人气，创造最大利润。因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。项目可行性评价要点区域开发可行性都江堰市进行城市经营内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市快速合理发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强实力和素质，在与政府及相关机构协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行。市场可行性古堰景区年游客已达万人次，而古堰景区目前游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐人，初步估算为万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由部分时间中断。目前休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后景区消费有定差距，因此，可以按现有游客作为为来休闲游客保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景区游客交叉比例应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。这两部分客人为本项目提供了个基本市场基础，保证了基础市场容量，为万人次根据都江堰市旅游总规，年都江堰市游客人次将达万人次，其中到古堰景区外其他景区万人次，扣除重复统计因素，按计算实际游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到年其他景区进入天府水镇人次数为万人次。成都人有休闲游消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都地脉人脉文脉关系，因而在项目设计安排上，不存在技术性障碍。文物与文化保护可行性西街文庙等是都江堰市重要文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予定旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著体现，也具有定个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化利用保护与传播方面，都是可行。工程技术可行性从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备设施等各相关方面，不存在实质性工程技术障碍，具备工程实施各方面条件。但子项目还需做进步论证。环境保护可行性从环境上看，都江堰山水林城堰相依共存，拥有优越生态与气候条件，岷江及其穿城而过七条支流水质良好，市区内玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计建造大面积绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市绿肺。目前，旧城区居民环境保护意识较