TOP32防城港房地产开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

项目主要财务指标通过项目现金流量表计算，得到如下财务指标表项目财务指标列表指标数值单位项目开发财务内部收益率项目开发财务净现值万元项目开发静态回收期年项目开发动态回收期年项目盈利能力分析项目盈利能力可以通过财务净现值内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率等指标体现。

表项目盈利指标表指标数值单位财务净现值万元内部收益率税后利润率投资利税率自有资金利润率由表可以看出项目开发可实现税后利润率，大于行业平均利润率，财务净现值达到亿元，远大于城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场总体体量将达到万。

需求量预测表年防城港城市商品房历年销售面积及年消口区房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘均价尽上升到了元平米。

普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝，消化速度较快。

房地产成交价格分析全市港口区防城区年年年年上半年图防城港市普通住宅销售均价走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市住宅销售价格总体呈上升趋势，年上半年均价达到元而港西统计信息网防城港统计局由图可以看出，城市房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场培育，以及活跃程度有着巨大空间，而且商品房市场交易活跃，由此，商业办公类商品房占城市整个商品房比例偏低，初级房地产市场特征表现明显。

房地产成交金额分析房地产投资额亿元商品房销售额亿元年年年年图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源广港统计局防城港市商品房销售面积总体呈快速增长态势。

年商品房销量为万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。

住宅占商品房销售比重较大，在年已达到了以上来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。

房地产成交情况分析房地产成交量分析住宅销售面积万平米商品房销售面积万平米年年年年图防城港市普通住宅销售面积走势图数据来源广西统计信息网防城根据行业经验，施工面积通常为竣工面积倍，因施工面积反映了年后现房供应量，其值小于倍，会出现供应短缺，大于倍，未来供应量将会放大。

从开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，年比值达到。

可以预见，未，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。

住宅施工面积与住宅竣工面积表防城港市住宅施工面积与竣工面积单位年年年年住宅施工面积万住宅竣工面积万比值数据来源广西统计信息网防城港统计局。

房地产数据分析房地产投资额房地产投资开发额亿元增速图防城港市房地产投资额走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势年，防城港城市城镇居民人均可支配收入为美元，根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进步提升发展，以数量为主，数量与质量并重。

超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求美元美元美元美元以下启动期快速发展期稳定发展期缓慢发展期图城镇人均可支配收入与房地产发展关系年发展，以数量为主，数量与质量并重。

超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求美元美元美元美元以下启动期快速发展期稳定发展期缓慢发展期图城镇人均可支配收入与房地产发展关系年，防城港城市城镇居民人均可支配收入为美元，根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进步提升。

房地产数据分析房地产投资额房地产投资开发额亿元增速图防城港市房地产投资额走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。

住宅施工面积与住宅竣工面积表防城港市住宅施工面积与竣工面积单位年年年年住宅施工面积万住宅竣工面积万比值数据来源广西统计信息网防城港统计局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积倍，因施工面积反映了年后现房供应量，其值小于倍，会出现供应短缺，大于倍，未来供应量将会放大。

从开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，年比值达到。

可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。

房地产成交情况分析房地产成交量分析住宅销售面积万平米商品房销售面积万平米年年年年图防城港市普通住宅销售面积走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市商品房销售面积总体呈快速增长态势。

年商品房销量为万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。

住宅占商品房销售比重较大，在年已达到了以上，由此，商业办公类商品房占城市整个商品房比例偏低，初级房地产市场特征表现明显。

房地产成交金额分析房地产投资额亿元商品房销售额亿元年年年年图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源广西统计信息网防城港统计局由图可以看出，城市房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场培育，以及活跃程度有着巨大空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。

房地产成交价格分析全市港口区防城区年年年年上半年图防城港市普通住宅销售均价走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市住宅销售价格总体呈上升趋势，年上半年均价达到元而港口区房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘均价尽上升到了元平米。

普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场总体体量将达到万。

需求量预测表年防城港城市商品房历年销售面积及年消化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场总体体量将达到万。

商业价格预测依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为元平方米。

因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格来递增换算，预计未来年后防城港城市商业价格将达元以上。

办公物业容量空间预测通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务类物业占比稍低，合计约。

各参考城市中，住宅类比例在范围，商业类比例较低，最高不超过，商务类比例