TOP41中原--佳兆业地块项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。

地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否放缓。

根据东莞市土地储备中心提供数据，东城区近期土地储备约余亩。

东城区住宅开发水平得到了很大提高，产品结构形式开始得以丰富，从以往做大转变为做精，如星河传说蔚蓝星湖丽阳时代等大批精品商业项目在东城房地产中比例较大东城区东部及南部区域，因地理位置和交通劣势，直作为工业区存在，房地产开发极少。

东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万左右。

住宅供应量逐步界花园愉景花园金月湾花园等，作为个高档住宅片区已经成形处于东城中心地带东城大道和东纵大道商圈，从发展趋势看，将作为东莞城区核心商圈存在，处于商圈内大型商业项目是目前东城房地产热点。

从近期来看，尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞高档住住宅商业和商务区。

总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点可能。

东城区作为传统商业和高品房发展状况莞城区地产开发以旧城改造为主莞城区受本身土地面积限制，加上长期发展积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。

目前房地产项区域生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。

万江区位于东莞市西北部，与莞城区仅河之隔。

在四个城区中经济相对较差，但新城市规划中对万江区进行了重新定位。

中心城区各区商目工程建设，和众多高档楼盘开发，已将东城区建设成为最适宜居住区域。

东城区是未来年重点规划建设区域，从东城区市政规划来看，东城区城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市经济行政文化中心。

东城作为城区重要组成部分，是行政区域面积最大个区行政区域面积平方公里，已完成了发达交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项东莞人口密度最高，商业最繁荣区域。

随着新城市规划出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施相继投入使用，个暂新现代化城市布局分析东莞城区分为四个行政区，规划中城区是东莞市进行城市化建设重要步骤，最终将会成为体现东莞特色现代化名城。

其中莞城区是旧行政和经济中心，在只有平方公里土地上，进行了城市基础建设，形成了城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设区中心。

工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展整体布局。

中心城区功能心城区规划城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水指导思想，东南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城南片区南城片区和万江片区。

设市级城市中心区级莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密联系。

城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。

东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年增速有所减缓，是同期销售面积，说明空置面积总量仍很高，较高市场空置率是东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年增速有所减缓，是同期销售面积，说明空置面积总量仍很高，较高市场空置率是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。

东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密联系。

城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中心城区规划城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水指导思想，东南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城南片区南城片区和万江片区。

设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设区中心。

工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展整体布局。

中心城区功能布局分析东莞城区分为四个行政区，规划中城区是东莞市进行城市化建设重要步骤，最终将会成为体现东莞特色现代化名城。

其中莞城区是旧行政和经济中心，在只有平方公里土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣区域。

随着新城市规划出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施相继投入使用，个暂新现代化城市不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市经济行政文化中心。

东城作为城区重要组成部分，是行政区域面积最大个区行政区域面积平方公里，已完成了发达交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘开发，已将东城区建设成为最适宜居住区域。

东城区是未来年重点规划建设区域，从东城区市政规划来看，东城区城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远区域生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。

万江区位于东莞市西北部，与莞城区仅河之隔。

在四个城区中经济相对较差，但新城市规划中对万江区进行了重新定位。

中心城区各区商品房发展状况莞城区地产开发以旧城改造为主莞城区受本身土地面积限制，加上长期发展积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。

目前房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞高档住住宅商业和商务区。

总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点可能。

东城区作为传统商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世界花园愉景花园金月湾花园等，作为个高档住宅片区已经成形处于东城中心地带东城大道和东纵大道商圈，从发展趋势看，将作为东莞城区核心商圈存在，处于商圈内大型商业项目是目前东城房地产热点。

从近期来看，商业项目在东城房地产中比例较大东城区东部及南部区域，因地理位置和交通劣势，直作为工业区存在，房地产开发极少。

东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万左右。

住宅供应量逐步放缓。

根据东莞市土地储备中心提供数据，东城区近期土地储备约余亩。

东城区住宅开发水平得到了很大提高，产品结构形式开始得以丰富，从以往做大转变为做精，如星河传说蔚蓝星湖丽阳时代等大批精品楼盘相继进入市场。

在东城区现阶段和未来房地产开发中，商业占了非常大比例，当前总供应量达万左右，占全市总商业地产供应量左右，商业地产慢慢成为片区房地产开发主流。

从片区开发量和产品供应所占全市比例变化，可看出房地产开发重点发生了转移。

东城城市建设脚步正逐渐放缓，但在较长段时间内，东城作为人们习惯性认同经济高尚生活中心地位还将继续维持。

南城在中心区政策以及规划前提下面临全面加速南城区可为两个片区，莞太路区域和东莞大道区域莞太路区域开发较早期，目前土地供给越来越少，房地产以旧城改造为主。

东莞大道开通后，东莞大道区域成为开发热点区域，围绕东莞大道和中心区有大量楼盘开发。

土地供应量最大南城是规划中新城市中心，因此从年开始，南城片区成为房地产开发热点区域，近几年东莞市土地供应中，南城区土地交易直是量最多区域。

年南城区土地成交量开始有所下降，年南城