TOP41中央商务区城市广场设项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

有线电视接入系统随着有线电视技术迅速发展，也促进了卫星电视广播发展。

作为有线电视重要节目源卫星电视，与现已发展起来城市和地区大范围联网有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐广播网，比无线电视有更大优势容量大频道多传送图像质量高覆盖面广以及能实现多功能双向服务等。

这对居住区智能管理系统有线电视接入网提供了十分便利条件。

居住区有线电视系统设计为双向传输光纤同轴混合网，带宽可以传输个模拟频道节目，并提供了数字信号传输带宽，上行频段‐提供足够带宽用于上行信号传输，完全满足有线电视系统双向传输要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽要求光纤带宽在，对系统性能有很大提高，同时也满足了未来系统对干线传输性能要求，保护了投开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高斜向户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。

五项目自身条升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住舒适度。

以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业公寓，基本是偏办公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线相对落后。

从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。

写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租情况都不太理想，入住年以上写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地些商务流通类公司小米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模商务办公区。

唐山实际供应办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模物格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可唐区域经济长期向上走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上。

三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。

年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。

未来随着国内经济回暖，以及京津唐对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。

未来随着国内经济回暖，以及京津唐区域经济长期向上走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上。

三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。

年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模商务办公区。

唐山实际供应办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租情况都不太理想，入住年以上写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。

写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住舒适度。

以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位置。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，