TOP36中山东路518号城市综合体项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

选择优秀施工单位是防范施工过程中风险发生基础选择优秀施工队伍来承建项目工程，是防范建设施工过程中风险发生关总页第页键因素，因此，建议从施工单位资质公司资产状况市场信誉行业排名企业贯标技术实力设备配备施工现场组织管理水平类似工程施工案例具有影响力工程施建案例项目经理实践经验和技术水平建设工程评比获奖情况安全施工比赛获奖情况工人技术水平和素质等多方面进行全面考核，通过科学评分系统，确定施工单位预审资格，以确保参与投标施工单位都具有相应实力。

选择优秀监理公司是保证施工质量防范风险保障工程监理是保证工程质量降低施工成本和防范施工安全风险发生重要环节，因此，在选择工程监理公司时，建议从现场总监监理人员工作责任心技术能力监督力度成功案例类似工程监理案例实践经验基本素质等方面进行全方位考评，以保证切实起到现场施工监督管理作用。

施工单位投保建设工程年面临市场状况预测市场供应量预测年甲级写字楼供应年均增长率约为，截止年底供应量约为万平方米年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约万平方米已知市场数据，至年甲级写字楼年均供应量约为万平大，年该区域供应量约为万平方米，占到当年总供应量批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦南京国际广场金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场整体品质和租售价格水平。

本项目全面竣工时头。

南京甲级写字楼市场未来供应状况年将是南京市甲级写字搂集中上市供应时段，总供应体量约在万平方米左右总页第页年供应量约为万平方米，伴随着河西新城区域开发建设，建邺区甲级写字楼供应体量加售价呈现上升走势，但是年由于供应较大，年和年平均售价涨幅仅为和，相比于年和年和年平均增幅，增幅明显减缓年至年甲级写字楼售价年均复合增长率约为，伴随着土地升值和建造成本增加，售价保持着较为稳定增长势级写字楼租金约为为元平方米天，市中心区域部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场租金可以达到元平方米天。

南京市甲级写字楼平均售价当前约为人民币，元平方米自年起，受房地产市场高速发展影响下，自年起，租金呈现稳步上升走势，年租金年均增长率保持在左右。

至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金年均复合增长率约为南京地区甲处核心地段写字楼项目基本能保持出租率，但由于楼宇品质明显低于上海和北京同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。

南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页，从年至年，下降了左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致至年起，新增供应量增大使得年当年空置率为，而年空置率为，较之上年稍有改善，当年市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位当年吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前市场存量年起，由于当年新增供应量较大，达到了，平方米，导致年和年销售率放缓，当年销售率分别为和。

总页第页南京市甲级写字楼市场空置率近几年来起伏较大在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中供应高峰后，年供应量呈现了减缓趋势。

南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场销售率水平在年保持着较高水平，目为南京甲级写字楼市场添加亮点。

南京甲级写字楼市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市共有约万平方米甲级写字楼供应年至年年均增长率约为左右年是南京甲级写字楼供应最为集中年份，而且绝大部分集中易中心等批较早知名甲级写字楼项目和其他二线城市样，南京甲级写字楼市场个显著特点就是散卖为主，纯租赁项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色已竣工和在建甲级写字楼项划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域建邺区将会在未来供应市场部分涉及。

甲级写字楼标准总页第页南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在年，如金鹰国际商城金陵饭店世贸中心南京国际贸甲级写字楼缺乏统官方定义，本节研究甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准写字楼物业甲级写字楼建筑形态主要为高层根据甲级写字楼集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。

总页第页三南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场整体升温，房地产开总额还是保持着较为稳定增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约。

房地产开发完成投资额及其增长总页第页南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好增长势头年，受整体良好经济环境影响总额还是保持着较为稳定增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约。

房地产开发完成投资额及其增长总页第页南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好增长势头年，受整体良好经济环境影响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。

总页第页三南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统官方定义，本节研究甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准写字楼物业甲级写字楼建筑形态主要为高层根据甲级写字楼集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域建邺区将会在未来供应市场部分涉及。

甲级写字楼标准总页第页南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在年，如金鹰国际商城金陵饭店世贸中心南京国际贸易中心等批较早知名甲级写字楼项目和其他二线城市样，南京甲级写字楼市场个显著特点就是散卖为主，纯租赁项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色已竣工和在建甲级写字楼项目为南京甲级写字楼市场添加亮点。

南京甲级写字楼市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市共有约万平方米甲级写字楼供应年至年年均增长率约为左右年是南京甲级写字楼供应最为集中年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中供应高峰后，年供应量呈现了减缓趋势。

南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场销售率水平在年保持着较高水平，当年吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前市场存量年起，由于当年新增供应量较大，达到了，平方米，导致年和年销售率放缓，当年销售率分别为和。

总页第页南京市甲级写字楼市场空置率近几年来起伏较大，从年至年，下降了左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致至年起，新增供应量增大使得年当年空置率为，而年空置率为，较之上年稍有改善，当年市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段写字楼项目基本能保持出租率，但由于楼宇品质明显低于上海和北京同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。

南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页受房地产市场高速发展影响下，自年起，租金呈现稳步上升走势，年租金年均增长率保持在左右。

至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼租金约为为元平方米天，市中心区域部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场租金可以达到元平方米天。

南京市甲级写字楼平均售价当前约为人民币，元平方米自年起，售价呈现上升走势，但是年由于供应较大，年和年平均售价涨幅仅为和，相比于年和年和年平均增幅，增幅明显减缓年至年甲级写字楼售价年均复合增长率约为，伴随着土地升值和建造成本增加，售价保持着较为稳定增长势头。

南京甲级写字楼市场未来供应状况年将是南京市甲级写字搂集中上市供应时段，总供应体量约在万平方米左右总页第页年供应量约为万平方米，伴随着河西新城区域开发建设，建邺区甲级写字楼供应体量加大，年该区域供应量约为万平方米，占到当年总供应量批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦南京国际广场金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场整体品质和租售价格水平。

本项目全面竣工时年面临市场状况预测市场供应量预测年甲级写字楼供应年均增长率约为，截止年底供应量约为万平方米年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约万平方米已知市场数据，至年甲级写字楼年均供应量约为万平方米按平均每年新增万平方米供应量保守预测，至年底南京市甲级写字楼市场总供应量约为万平方米。

市场需求量预测年甲级写字楼年吸纳量在万万平方米之间变化，波动很大总页第页甲级写字楼空置率在区间，处于供应失衡预警状态按平均每年万平方米吸纳量估计，至年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为万平方米。

市场风险预测预计至年底，南京市甲级写字楼市场约有万平方米市场存量与累计万平方米市场吸纳量，两者之间存在很大差距，市场风险巨大。

南京甲级写字楼市场小结南京当前甲级写字楼市场南京未来甲级写字楼市场南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区整体市场品质距离上海北京同类型物业有差距大多数甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型物业