TOP32中心区地块项目竞拍项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

百世达土地储备已经不多，除了年竞拍获得红树湾地王地块本年竞投获得大梅沙中心岛项目该项目规模较小，且在短期内不具备开发条件，已经没有太多土地储备，而且其土地拓展基本上采取竞投竞拍方式来获得，再加上百事达对中心区也关注已久，我们认为百世达竞拍拿下欲望较强。

泰华虽然资金实力雄厚，且是地王，但是去年红树湾竞拍已经消耗了个亿资金，另外，泰华在中心区储备有块土地，预计泰华无意该拍卖地块，但是它定会参加，其目应当是抬高土地价格。

万科目前在深圳未动工项目尚有万科四季花城第期，金域蓝湾二期，大梅沙项目，尽管其土地储备丰富，但考虑到万科在土地储备上激进，我们认为万科将在地价合理范围内，在今年大块土地出让中至少拿块中心区拍卖地块坂雪岗工业区，至于是拿哪块，要看地价情况。

和黄曾在今年初高跟鞋地块拍卖中举牌，尽管未能折桂，但其进军心方米，比年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置平均水平。

下表为深圳市商品住宅现楼空置面积数据。

深圳市商品住宅现楼空置面积按区域分单位万年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐首届房交会，签约商品房面积平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。

据市场调查显示，规模在万平方米以上住宅销售率达到以上，销售期通常不超过年。

空置情况年，区商品住宅空置面积达万平区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米计套，均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。

与此同时，年区增长了。

特别是今年月。

今年上半年，区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量，下表深圳六个区上半年商品住宅批准预售面积。

深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区房施工新开工施工新开工施工新开工全市变幅区变幅供应情况随着房地产市场发展，区推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市意是其中新开工面积所占比例增加了近个百分点，但办公楼商业用房建设规模有所减少。

下表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。

深圳市近两年施工面积及新开工面积按类型按区域分万商品住宅办公楼商业用岗区，但从建设规模增长势头来看，区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山区。

另外，住宅是区房地产开发建设重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长基础上，年仍然保持了较高增长速度，值得注在土地供应量将在多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场发展，土地现实供应量将越来越大。

建设规模年，区建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙，其中区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积。

从目前掌握资料来看，区可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。

根据规划，中心区潜市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外龙岗两区。

年深圳土地出让计划显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块，其他均为关外土地房地产市场步入了规范有序逐步活跃良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济支柱产业，继续保持健康高速发展态势。

下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概述。

土地球锦标赛，栋古老舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代高尔夫球应俱全。

区房地产市场概况九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度深化实施，再加上购房入户优惠政策推动，区了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养出了孙彩云，有福永乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村绮云书室，有观澜世界高尔夫产业为基础先进工业，发展第三产业和三高农业，形成科学合理综合外向型产业结构。

文化状况在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属个区。

文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出明显，但第三产业还远低于深圳市发展水平，第三产业无疑将成为下阶段发展重点。

产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展主要目标是加强基础工业建设，建立和完善以信息高新技术速增长势头。

区对深圳市经济发展起着举足轻重作用。

自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中支柱地位更加济总量同深圳市其他各区相比处于最强状态，年，占深圳市区属经济总量年，实现国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速济总量同深圳市其他各区相比处于最强状态，年，占深圳市区属经济总量年，实现国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长势头。

区对深圳市经济发展起着举足轻重作用。

自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市发展水平，第三产业无疑将成为下阶段发展重点。

产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展主要目标是加强基础工业建设，建立和完善以信息高新技术产业为基础先进工业，发展第三产业和三高农业，形成科学合理综合外向型产业结构。

文化状况在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属个区。

文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养出了孙彩云，有福永乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村绮云书室，有观澜世界高尔夫球锦标赛，栋古老舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代高尔夫球应俱全。

区房地产市场概况九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度深化实施，再加上购房入户优惠政策推动，区房地产市场步入了规范有序逐步活跃良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济支柱产业，继续保持健康高速发展态势。

下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概述。

土地市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外龙岗两区。

年深圳土地出让计划显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块，其他均为关外土地，其中区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积。

从目前掌握资料来看，区可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。

根据规划，中心区潜在土地供应量将在多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场发展，土地现实供应量将越来越大。

建设规模年，区建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙岗区，但从建设规模增长势头来看，区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山区。

另外，住宅是区房地产开发建设重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长基础上，年仍然保持了较高增长速度，值得注意是其中新开工面积所占比例增加了近个百分点，但办公楼商业用房建设规模有所减少。

下表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。

深圳市近两年施工面积及新开工面积按类型按区域分万商品住宅办公楼商业用房施工新开工施工新开工施工新开工全市变幅区变幅供应情况随着房地产市场发展，区推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市。

今年上半年，区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量，下表深圳六个区上半年商品住宅批准预售面积。

深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米计套，均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。

与此同时，年区增长了。

特别是今年月首届房交会，签约商品房面积平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。

据市场调查显示，规模在万平方米以上住宅销售率达到以上，销售期通常不超过年。

空置情况年，区商品住宅空置面积达万平方米，比年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置平均水平。

下表为深圳市商品住宅现楼空置面积数据。

深圳市商品住宅现楼空置面积按区域分单位万年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区注加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量比例。

从以上及各方面综合分析，我们认为，近年区房地产二级市场交易活跃，施工竣工供应销售等指标都保持较高增长，供需双向扩容成为当前市场主要特征。

随着滨海大道开通使用地铁开工深港西部通道动工在即高新技术产业带横跨其中，深圳城市建设西移步伐正在全面提速。

区房地产发展趋势分析伴随着区经济高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度加大，房地产市场应该说是利好频频，比如滨海大道开通深圳地铁兴建，梅观高速公路及机荷高速公路通车，特别是新中心区开发及西部海上田园风光旅游区建设等等，这些利好均为房地产市场带来了新开发热点。

下面具体分析下房地产市场发展趋势。

首先，旧城改造将进步提升新安区地产，西乡镇是近期发展热点地区。

来自深圳搜房统计信息表明，区有人士打算在年内购房，而其中近购房意向锁定在新安中心城区。

新安中心城区作为区经济商业文化中心，位置优越配套较完善交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。

但该片区开发较早，方面目前几乎没有可供开发成片土地，另方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。

该片区已被列为区政府未来三年重点规划建设区域，实施旧