TOP41中铁置业长沙青竹湖项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算物业经济指标分析长沙高端物业开发指标项目名称占地面积容积率物业类型比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓托斯卡纳万联排洋房鹏基诺亚山林万独栋双拼叠加洋房公寓早安星城万合院联排洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修湘江壹号万独栋叠加公寓麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加汀湘十里万独栋双拼联排南山苏迪亚高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。

而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。

三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。

二长沙高端物业市长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。

目前长沙市，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

市场信息及可行性分析见附件。

附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件制定地块开发规划，采取短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理型创新和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。

二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少作上存在定问题。

以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考。

降低制约根据项目实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户市场风险金融风险等加大。

七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家有关方针政策，而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。

四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。

将对后期施工及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

三容积率确定问题容积率大小影响项目制约问题根据长沙市相关文件规定，本项目执行以下占政策，而从本项目资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。

二场收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时全部投资收益经济可行性分析表明，本项目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。

六地块主要问题小结销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时全部投资收益经济可行性分析表明，本项目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。

六地块主要问题小结制约问题根据长沙市相关文件规定，本项目执行以下占政策，而从本项目资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。

二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。

将对后期施工及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

三容积率确定问题容积率大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。

四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。

七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家有关方针政策，而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操作上存在定问题。

以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考。

降低制约根据项目实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。

二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理制定地块开发规划，采取短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

市场信息及可行性分析见附件。

附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。

目前长沙市场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。

二长沙高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。

而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。

三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。

四长沙高端物业销售价格分析长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长在长沙整体经济保持持续快速增长前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。

本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院联排洋房合院元洋房元合院洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修独栋元独栋联排洋房湘江壹号万独栋叠加公寓待定独栋联排叠加麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加双拼元联排元独栋双拼叠加庭院汀湘十里万独栋双拼联排独栋元双拼元联排元独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房联排元洋房元