TOP49云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

供电云南省是中国电力富裕省份，而昆明又是省会城市，建设用电不存在短缺问题，不会成为建筑施工障碍。

交通本项目地处北市区北京路延长线交通通畅，不存在交通拥挤及交通不畅对项目建设影响第六章生产组织安排本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目开发管理经营。

在项目从开发到销售过程中，根据项目分工不同，采用项目经理负责制，负责整项目施工市场销售，公司各职能部门全力配合。

第七章环境污染治理及其依据项目建设满足国家居住小区所规定所有政策法规满足云南省和昆明市关于环境综合治理所有规定，满足国家工程项目建设环境评定要求。

第八章凤凰新村拆迁安置情况凤凰新村基本情况凤凰新村位于北京路与联盟路交汇处，占地约亩，为水晶村村委会村民集体用地，地面建筑物为村民自建砖混结构房，建筑密度大，平均每户层数层，共户，拆迁建筑面积约平方米二限度地把地块周边不规则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质提升，打造精品楼盘。

土地稀缺性本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社区未来居住人口较多，必须要有定商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目土地资源利用。

项目地块特征本项目地地貌特征及对土地充分利用提出种切实可行方案。

项目区域社会经济本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好国家政策对房地产市场调控对项目影响不可控性。

二产品定位物业形态选择根据项目地块地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑发展趋势，提出底层商场加板式高层建筑方式。

并通过从项目区域社会经济地理。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步增长，市场持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。

威胁未来市场竞争激烈，市场压力大。

。

本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭组合而需要再次置业人群。

而这部分人群长期居住在本区域对区域有定感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选推广及项目规划。

劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。

新规划对二环路内项目控制，造成项目建设成本增加。

项目自然，人文景观缺乏机会利用产品形象包装，树立中高档项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。

项目地段好，升值潜力大。

项目规模较大利于项目过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。

第四章项目现高潮。

项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘在售楼盘多数都处发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。

但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。

但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。

项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。

第四章项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。

项目地段好，升值潜力大。

项目规模较大利于项目推广及项目规划。

劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。

新规划对二环路内项目控制，造成项目建设成本增加。

项目自然，人文景观缺乏机会利用产品形象包装，树立中高档项目。

本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭组合而需要再次置业人群。

而这部分人群长期居住在本区域对区域有定感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步增长，市场持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。

威胁未来市场竞争激烈，市场压力大。

国家政策对房地产市场调控对项目影响不可控性。

二产品定位物业形态选择根据项目地块地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑发展趋势，提出底层商场加板式高层建筑方式。

并通过从项目区域社会经济地理地貌特征及对土地充分利用提出种切实可行方案。

项目区域社会经济本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社区未来居住人口较多，必须要有定商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目土地资源利用。

项目地块特征本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质提升，打造精品楼盘。

土地稀缺性本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值，在通过对昆明现有几种建筑类型比较和市场调查发现，板式结构住宅对土地利用率较高，市场容易接受，比较适合本项目。

建筑结构建筑结构框剪结构产品市场定位模拟项目走时尚精品化规模化道路，强调项目鲜明视觉性和独特个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。

小区采用人车分流，车辆使用和停放全部用地下车库解决。

产品价格模拟客户定位通过对昆明市，相似楼盘调研分析发现，购买城区精品楼盘业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。

白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋性价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地段，房屋升值潜力，房屋性价比比较关心，消费