海顺 德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建 的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的 大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活 水平得到了很大的改善，中心城区人口包括流动人口骤增，可以说 消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西 地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为 广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌 入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈， 必将满足不了三水人们的需求。 纵观整个三水中心城区，目前仅有三水广场和西南影剧院片区这 两个较为成型的商业中心，整体的城市商业氛围仍不够成熟，距时尚都 市更是相去甚远。况且，由于地理位置和定位等方面的原因，三水广场 部分店铺除了周末和节假日外，客流量其实并不大而西南影剧院片区 是老城区，虽然平日里人气较旺，但整体层次偏低，缺乏发展潜力，目前 还面临文锋东路拆迁的影响。因此，商业城如果能够重新盘活，不仅可 以从数量上为中心城区增加个商业旺地，还能够提升中心城区的整 体面貌和都市气息。商业城地理位置优越，交通便利，周边有相当数量 的企事业单位和居民小区，而且它有辉煌的过去，积淀着很多三水人的 情感，若加以合理规划改造，几乎可以肯定将成为三水城市建设的个 亮点。这样来，还能带动周边的餐饮等服务业的发展，可谓举多得。 三旧改造背景分析 城市发展的自我完善 般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着新 陈代谢的过程，三旧改造是城市发展过程中出现的主动提升和完 善城市的城市更新形式。 目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集 效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提 高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境 充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。城市 逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的 体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着 市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市 竞争力的有效方式之 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， 城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则 是三水城市发展进行自我完善的重要途径。 加快推进三旧改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年 来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三 旧改造的又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山 市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提 升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城 市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化 大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标 推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城 市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。三旧 改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环 境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇旧厂房旧村居 普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率 低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优 化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学有效 的改造得以提升并增长。推进三旧改造，对于进步挖掘利用城 市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品 味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建 设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。 推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞 争力，加快佛山向工业化城市化和国际化道路迈进的重要举措。推 进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅 有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业优化城市产业布 局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染低能 耗高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结 构和统的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投 资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发 展，提升城市形象和综合竞争力。推进三旧改造的过程，是城市建 设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产 业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程， 也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展的主要任务以及实现城乡 跨越式发展的客观需要。 推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会 主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建 设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进三旧改造 为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。三旧改造既 可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促 进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市 建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化果经营与三水广场恒福广场相类似的项目， 将会明显受到三水广场和恒福广场的威胁。 市场现状 目前，三水区原有商业市场面临巨大的挑战，众多过江猛龙 来自广州深圳佛山，甚至境外的大型连锁商业机构陆续进入三水 西南镇，当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商 家也开始积极应对，采取调整思路，改革体制，改善硬件软件设施等 系列措施来迎接和适应社会的发展。 商业城与其它本地商业机构样面临重大变更，它是三水本地老 商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远， 在对本项目进行改造应着重注意以下几点 该项目原经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代 商业正向着规模大连成体包罗众多专卖店和商铺集购物休 闲娱乐饮食为体的商业中心，并实行统包装统管理。 二早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却 面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统的形象，因 而造成商场缺乏整体包装统管理 三室内外装修空调电梯等设施设备，由于空置时间太 长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺 四商业城目前的外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且 因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损的外观对商业城的档次 和形象存在不小的影响，需要重新按照目前商业大厦的外墙标准进行 装修 五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在 三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时， 设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局的不足。 六这样大型的商业大厦，却没有设置足够面积的停车场，使本 项目缺乏现代商厦所必备的设施，除了原本正门空旷的地块，还要充 分利用建筑物西面与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与 政府协商长约租定街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。 七出租率利用率以及产效最高的首层不纳入此次项目开发范围， 在定程度上既影响了项目整体形象也影响了项目的产效。 项目市场定位 由项目分析所述，三水广场横幅广场将对本项目带来定的冲 击。因此本项目的市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别，避 免经营与三水广场恒福广场相冲突的项目。 近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建的重点， 随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设 施还是比较贫乏，仅有些小规模的书店，还没有大型的购书中心， 作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。由此建议本项 目可定位为三水大型文化广场。 项目各区的规划建议 把三区的首层纳入此次项目改造范围，区首层为各 式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中 西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流区首 层为吉之岛类的购物商场。 区 首层为各式手机数码摄影器材专卖店 二层至五层为电脑家电厨具等专卖超市。 区 两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳 真功夫等，以此吸引人流 二层至三层为大型购书中心。 区 首层为吉之岛类的购物商场 二至三层为大型购书中心以及文化体育用品中心 四至六层酒店客房，并重新装修，在区首层临街设酒店的出 入口。 七层可做小型的仓库以及物业管理的办公室。 项目建筑风格建议 建筑风格偏向动感的现代风格，特别是通过亮丽的色彩来表现。 项目本身的体态不错，外立面的整改主要是在用材和色调方面要彻底 脱离原有项目形象，建议用清新大胆的现代亮丽色彩，并以简洁明快 的建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色的暖色调组合搭配，以亮丽 简约的现代风格色调脱离原有的黑和暗的环境印象，形成动感活跃 潮流的商业环境氛围。 配套设施建议 停车场除了原本正门空旷的地块，还要充分利用建筑物西面 与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与政府协商长约租定 街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。 电梯本项目的电梯严重不足，建议在区各层增设扶手电梯， 并在区增加垂直客梯和货梯各台。 硬件配套中央空调智能化保安系统消防系统仓库等。 租金定位 根据目前三水商业地产的租金行情不计递增预计整个商场的平均 租金至少为元平方米。 项目经营理念 导入商业经营主导型的商业理念 我国加入世界贸易组织以