TOP39人民广场改扩建项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

制作秒左右形象宣传片，在项目推广重要节点选择咸阳或西安主要电视台滚动播出。

户外是主要推广手段，因咸阳市城市较小，且本项目地处绝对城市中心，因此，户外宣传影响力应该是最大，特别是在搭建围挡时，可做米高异型围挡，吸引过路人群关注，达到宣传目。

主要以围挡和道旗为主，视推广情况和推广安排，更换画面，暂定更换次。

电台由于项目所在地点是咸阳市最主要干路，是市内外车辆必经之路，因此有户外形象宣传即可，不必以广播作为补充。

因此，暂不安排电台广告宣传。

网络广告鉴于咸阳市当地房地产方面对于网络宣传介入较少，因此，暂不考虑安排网络宣传。

二推广费用预算推广费用总体分配比例序号渠道具体物料费用万元总费用万元备注道具物料销售道具平面立体广告投入含硬软广告及电视广告由于涉及外埠招商，因此广告投入商业餐饮娱乐等进行分析。

市场类商业嘉惠商业区嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约万平米，大小余摊位，近年形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠商场欣惠市场咸阳招商楼北院，不成规模。

咸阳市整体商业分析为了便于同本项目定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市所有商业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百货类商业含百货店和购物中心及综合服务类路就是商业核心和中心，它是由咸阳特殊地缘关系和当地居民生活习惯逐渐形成。

因此，就位置来说，本案地理位置是唯，也是不可取代。

目前咸阳市整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其他商业零星分布在市中心位置，存在有大量商业街，说明当地对于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见商业就是住宅底商，受消费能力和水平限制，售价适中，通常约为元建筑面积。

商业分布对于咸阳市来说，人民区域到达咸阳和到达西安距离致，随着西咸体化进程不断加快，西安和咸阳互动效应日益体现，目前新建并已开始运行西安国际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣趋势。

现状咸阳市商业主要集中匮乏。

三咸阳市商业市场分析咸阳市商业地缘关系分析咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路和西兰路。

从咸阳市辐射范围来看，他辐射区域和西安是相同方向，这样就会造成远距离辐射相差甚远咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好城市之。

但目前城市内对于学生业余生活供应基本处于空白，只有网吧较多，因此形成了现今网吧竞争激烈局面，而图书音像等学生较为需要业态则极度厅应俱全，城市内已经形成了几条风格各异种类众多餐饮街。

另外，虽然咸阳市有众多旅游景点，由于临近西安，导致整体旅游市场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店标准间实际成交价格仅为元，与四星级酒店需要支撑价格积适中，但配套严重缺乏二咸阳市娱乐休闲市场分析主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等餐饮业发展势头良好，各种风味餐居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。

社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多户型面和板式小高层，有少量塔楼。

户型主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高项目约为元平米咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多仍然是高尚住宅社区，按揭或分期，年月开始出售华宇御景名苑西兰路号栋层和栋层高层住宅平米共余套均售价元平米本地居民单套主力面积平米纯高层住宅，按揭或分期目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层层套，约套元平米本地居民单套主力面积平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城乐育南路号，人民广场南米层，栋花园洋房栋小高层平米每层套均售价元平米本地居民单套主力面积平米，其他面积区间平米复合型平米天均价元平米瑞和名座人民路团结路什口南层写字间平米平米余户户元平米天元平米住宅典型住宅分析项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人群主流单面积附注中宏座桐苑人民广场西米层平米每数总户租价售价秦峰座人民广场东米层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米新华大厦人民广场西侧层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米华瑞城市境界人民广场西米路南层商务商住平米平米户户元业较少，因此对写字楼需求也是有限。

现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。

如果用写字楼来解决高层业态填充问题，则销售和租赁都会出现问题项目层数单层面积总建面层户外，写字楼总体品质般。

相对于整体城市来看，目前写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压力和销售困难。

另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相比较，缺乏优势。

由于咸阳现有中小企业中私人企业外，写字楼总体品质般。

相对于整体城市来看，目前写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压力和销售困难。

另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相比较，缺乏优势。

由于咸阳现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼需求也是有限。

现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。

如果用写字楼来解决高层业态填充问题，则销售和租赁都会出现问题项目层数单层面积总建面层户数总户租价售价秦峰座人民广场东米层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米新华大厦人民广场西侧层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米华瑞城市境界人民广场西米路南层商务商住平米平米户户元平米天均价元平米瑞和名座人民路团结路什口南层写字间平米平米余户户元平米天元平米住宅典型住宅分析项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人群主流单面积附注中宏座桐苑人民广场西米层平米每层套，约套元平米本地居民单套主力面积平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城乐育南路号，人民广场南米层，栋花园洋房栋小高层平米每层套均售价元平米本地居民单套主力面积平米，其他面积区间平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，年月开始出售华宇御景名苑西兰路号栋层和栋层高层住宅平米共余套均售价元平米本地居民单套主力面积平米纯高层住宅，按揭或分期目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。

户型主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高项目约为元平米咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。

社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多户型面积适中，但配套严重缺乏二咸阳市娱乐休闲市场分析主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格各异种类众多餐饮街。

另外，虽然咸阳市有众多旅游景点，由于临近西安，导致整体旅游市场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店标准间实际成交价格仅为元，与四星级酒店需要支撑价格相差甚远咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好城市之。

但目前城市内对于学生业余生活供应基本处于空白，只有网吧较多，因此形成了现今网吧竞争激烈局面，而图书音像等学生较为需要业态则极度匮乏。

三咸阳市商业市场分析咸阳市商业地缘关系分析咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路和西兰路。

从咸阳市辐射范围来看，他辐射区域和西安是相同方向，这样就会造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安距离致，随着西咸体化进程不断加快，西安和咸阳互动效应日益体现，目前新建并已开始运行西安国际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣趋势。

现状咸阳市商业主要集中在市中心位置，存在有大量商业街，说明当地对于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见商业就是住宅底商，受消费能力和水平限制，售价适中，通常约为元建筑面积。

商业分布对于咸阳市来说，人民路就是商业核心和中心，它是由咸阳特殊地缘关系和当地居民生活习惯逐渐形成。

因此，就位置来说，本案地理位置是唯，也是不可取代。

目前咸阳市整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其他商业零星分布，不成规模。

咸阳市整体商业分析为了便于同本项目定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市所有商业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分析。

市场类商业嘉惠商业区嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约万平米，大小余摊位，近年形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。

恭惠服装城地理位置嘉惠商业区西北进口区域规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出租转让者很少经营状况商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较大，平均日销售约元租金标准标准商铺为平米实用面积，租金元平米天，含水电工商税务等，押万元，租金月付，合同每年签，转让费为万业态组合商铺数量服装鞋饰品合计欣惠服装城地理位置嘉惠商业区西侧靠南规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点整体布局整齐，商店为两层结构，层店面，二层为库房居住，每栋约平米实用面积，出租转让者很少经营状况商品风格年轻前卫哈韩，装修陈列另类时尚，档次较高，租金标准标准商铺为平米两层实用面积，租金元平米天，不含水电工商税务等，押万元，租金半年付，合同每年签，转