TOP37万达时代广场项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

详规范围由黄河和南河围合而成，东西长约公里，南北宽约公里，规划总用地公顷，其中建设用地公顷。

结构心两区三河根据用地条件及功能定位，详规将雁滩地区结构概括为心两区三河。

心指中心公园，布置在号路两侧地块内，是雁滩地区城市公共活动中心。

两区指以号路号路为界分为东西两区。

西区以居住商业贸易休闲娱乐为主导功能东区以高新技术产业科技研发高等教育等为主导职能。

三河是指黄河雁滩分流项目客户群由于市场条件变化，项目经营成本发生较大变化，对项目效益产生重大影响，例如，水电食品器材等物价上涨，导致经营成本上升。

四财务风险分析财务风险是指项目财务结构不合理融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降风险。

该项目面临财务风险主要有以下两种无力偿还债务风险，由于负债经动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带有式开发模式是此片区市场重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为。

从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。

二区经济增长方面贡献巨大，雁滩预计额亿元年年年年年年区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。

而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。

小结从近几年国内生产总值为标志数据看人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。

雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。

三大产业增加比重调整到。

依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。

雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。

人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。

二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增场呈现冷清态势，而未受到政策影响商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。

小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商商业地产依然蓬勃发展。

城市迅速发展，诞生了新高端写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度高低其商业水平是重要评判标准之。

受年系列调控政策影响，以济南为代表部分城市商品房住宅市场商业地产依然蓬勃发展。

城市迅速发展，诞生了新高端写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度高低其商业水平是重要评判标准之。

受年系列调控政策影响，以济南为代表部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。

小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。

二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。

人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。

三大产业增加比重调整到。

依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。

雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。

雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。

而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。

小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩预计额亿元年年年年年年区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。

二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。

从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。

西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场层租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。

层商业整体销售单价万。

而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均元•月。

雁滩商业发展状况随着雁滩区域性经济发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠大厦各自大气优雅建筑风格和错落有致布局，在极大提升了区域形象基础上，房地产开发空前热情，在兰州城建历史上直处于引领先锋位置。

受区域特性居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为浓厚，但无成熟上规模商