TOP36土地开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

南山福田在售竞争物业较多，分流有效客户房地产总体市场竞争激烈项目评价本项目属于竹子林片区，片区环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同时，本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间，片区北面为安托山及占地万平米郊野公园，在定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁安托山山景，主要是项目东侧北侧高层单位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低层都将受到已建项目遮挡。

由于本片区恰好是政府规划国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区边缘地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。

项目成功营销策划操作，可使项目具有良好前景。

市场定位及项目评估项目定位针对本项目我们通过对市目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模竹子林房地产市场发展情况市场承接表表周边竞争项目览表开发项目宗地位置开发规模均价元风临左岸农林路占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层层总户数户香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积建筑面积对发展商开发经营带来定压力。

区域市场分析区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

供给分析据调查，周边竞争项目览表如下成为国民经济支柱产业。

对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经住及相应配套设施综合区。

该片区主要是市二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。

宏观市场与本项目发展借鉴中国路以北侨香路以南这个区域。

总体规划中竹子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居京九铁路大动脉在深圳交汇。

现有个港口个货运码头。

深圳是目前中国内陆唯拥有海陆空口岸城市。

区域发展及前景预测地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流物流和经贸往来主要通道。

深圳公路高速公路铁路高速铁路四通八达，京广总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。

经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口动东部旅游资源保护性开发。

交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路柱产业发展有计划有重点地建设高新技术产业带，促进工业集群化和现代农业产业化。

完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。

建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推围平方公里，基本生态用地控制范围平方公里。

建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。

城市空间发展构造个中心八大组团组团式网状空间结构，推进特区内外城市体化发展，提升城市整体标准与质量。

支促进珠三角城市群协调发展，增强城市间城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施资源共享水平，推动区域内生态环境保护合作。

进步提升深圳在珠三角城市群中心地位。

可持续发展近期建设用地范平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞吐量亿吨城市污水处理率。

规划确定了以下五大目标区域协调发展深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设口岸通关及环境保护等方面合作式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。

城市建设用地规模控制为府明确指出深圳市将围绕建设国际性城市现代化中心城市目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市现代物流枢纽城市区域性金融中心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。

正式府明确指出深圳市将围绕建设国际性城市现代化中心城市目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市现代物流枢纽城市区域性金融中心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。

正式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。

城市建设用地规模控制为平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞吐量亿吨城市污水处理率。

规划确定了以下五大目标区域协调发展深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设口岸通关及环境保护等方面合作促进珠三角城市群协调发展，增强城市间城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施资源共享水平，推动区域内生态环境保护合作。

进步提升深圳在珠三角城市群中心地位。

可持续发展近期建设用地范围平方公里，基本生态用地控制范围平方公里。

建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。

城市空间发展构造个中心八大组团组团式网状空间结构，推进特区内外城市体化发展，提升城市整体标准与质量。

支柱产业发展有计划有重点地建设高新技术产业带，促进工业集群化和现代农业产业化。

完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。

建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推动东部旅游资源保护性开发。

交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。

经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流物流和经贸往来主要通道。

深圳公路高速公路铁路高速铁路四通八达，京广京九铁路大动脉在深圳交汇。

现有个港口个货运码头。

深圳是目前中国内陆唯拥有海陆空口岸城市。

区域发展及前景预测地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

总体规划中竹子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居住及相应配套设施综合区。

该片区主要是市二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。

宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。

对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这对发展商开发经营带来定压力。

区域市场分析区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

供给分析据调查，周边竞争项目览表如下表表周边竞争项目览表开发项目宗地位置开发规模均价元风临左岸农林路占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层层总户数户香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数多套俊安苑农轩路占地面积建筑面积容积率绿化率翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数套竹子林片区早年开发商品房项目较少，主要是市二建公司自身住宅项目，竹子林靠近香蜜湖边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳顶级楼盘东海花园亚洲唯金块奖得主香榭里花园翠海花园俊安苑等，这些楼盘构成了道豪宅风景线，极大提升了片区形象，促进了片区楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市发展。

竹子林片区楼盘主要有采曦庭鑫竹苑等低价位楼盘满足片区需求。

随着世贸中心落成，成为片区标志性物业，以及喜年中心中国有色大厦即将落成泰然金谷酝酿开发，新世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大商机，也必将极大带动片区房地产发展。

未来几年内，片区房地产将有定上涨空间。

需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林车公庙带定点定量问卷调查显示，人打算购置新房，而购房人大多为自住，计划最近购房人占，年后购房人占，市场潜在需求比较旺盛。

在位置选择上，福田区是首选，中意小高层人最多。

在户型选择上，选择两房三房最多，其次为房四房。

购房者家庭年收入般在万元以上，以两人世界三口之家比例较大，最希望生活配套设施依次为超市学校医院。

片区主流置业群体为都市年轻白领，