TOP31建信奥林匹克花园项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

这次调整工资涉及多万人，增支亿元。

增加亿元工资，相当于全国工资总额增另个百分点左右。

由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求强化内需对经济增长拉动作用将产生重要影响。

同时我国住房制度改革九五期间取得了突破性进展，住房货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款现象，国家计划以高达，亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进步扩大市场需求。

结论从上述宏观基本面分析，跨入年，中国房地产面临发展特殊机遇和挑战。

国家宏观经济稳中见暖，新经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当利好背景。

但是由于宏观面特别是国际经济不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势变化预期，及时调整项目动作思路。

第三章项目区位环境分需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。

目前观察，国内程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。

当然要准确预测宏观面对本项目影响出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。

在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域开发周期产生较大影响。

地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。

地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目林匹克花园良好项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。

本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。

住在温江成都房产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。

光华大道两有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。

项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于块，区域含金量高，升值潜力大。

未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有近三公里长河岸线，区三环路仅公里，交通条件极为便利。

光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。

紧临光华大道，距成都市，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

项目地块优劣势分析况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内极少。

项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧管网。

政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

项目地块周边配套设施状况极少。

项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧管网。

政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。

紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。

未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。

项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。

住在温江成都房产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。

光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。

本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。

地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目开发周期产生较大影响。

地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。

在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。

当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支持本项目，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。

银行利息及金融政策对本项目影响从已发布货