TOP47开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

综上，东坑目前整体商业档次低，商业业态是为满足低端消费市场需求，目前无中档商业业态。

项目商业各业态可利用市场机会总量与结构年，东坑总人口数量为万人，其中户籍人口人，外来人口人。

东坑企业以三来补为主，外来人口除企业中高级管理层外，主要为工厂企业里低收入工人。

东坑消费能力较高人群主要由以下几个部分组成本地部分原生民企业老板企业中高层管理人员个体工商户和事业行政机关，根据统计，目前这类人口在东坑约有万人。

按人口消费能力我们可以将东坑商业消费结构分成二个部分人口数量所占比重总人口低收入人群万人中高层收人群万人本项目商业各业态分析对于本项目而言，无论何种商业业态，都将面临着下表所列优势劣势和，其可支配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，同样存在改善住房条件需求。

各国人均从美元到美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美元，人民生活总体上已达到小康水。

按照这估算，从目前开始，我国未来年内至少要建万人口城市座，或万人口城市座，我国房地产业发展将需要维持在个相当高水平。

经济社会发展使房地产潜在需求增加随着经济社会发展，居民收入和生活水平不断提高平均水平在未来年内，将达到世界平均水平。

根据国务院发展研究中心研究，我国城市化水平要达到世界平均水平，需要转移农村人口亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应水平，则要转移农村人口亿人房地产业对经济增长贡献率显著提高。

城市化进程需要大量房地产投入作基础我国正处在城镇化发展关键时期，最近年，我国城市化进程以年均加速度发展。

按照这个速度，在未来年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家会环境。

从扩大消费需求方面来看，随着居民收入提高，居民有效购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求个重要方面，居民对房地产消费需求扩大，可以拉动整个消费需求增长。

随着房地产投资需求和消费需求扩大其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境扩大城市规模，可以吸引更多投资置业者，促进经济社会发展再次房地产业发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定，给国民经济发展创造个良好社最根本是消费需求。

房地产业发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。

从扩大投资需求方面来看，首先房地产业发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业发展步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。

国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。

二全国房地产市场发展趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。

回顾，全国房地产市场在经历了首季度高速增长之后，在宏观调控影响下，出现了短暂回调。

从下半年开始房地产市场需求依然呈现平稳增长态势，随着供给不断增长，房地产市场基国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。

宏观调控降低了房价上升速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。

长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩同时，价格明显下降。

月调研显示，统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。

另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。

年月全楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。

房地产价格呈现销售价格增幅放缓趋势据国家场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。

年前三季度房地产施工面积和新开工面积同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

写字力较好城市。

年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额同比增幅。

从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资比重也呈现逐年上升趋势。

西部房地产市，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。

分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争日趋激烈，越来越多房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。

受政府宏观政策影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。

受政府宏观政策影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。

分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争日趋激烈，越来越多房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好城市。

年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额同比增幅。

从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资比重也呈现逐年上升趋势。

西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。

年前三季度房地产施工面积和新开工面积同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。

房地产价格呈现销售价格增幅放缓趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。

另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。

年月全国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。

宏观调控降低了房价上升速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。

长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩同时，价格明显下降。

月调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。

回顾，全国房地产市场在经历了首季度高速增长之后，在宏观调控影响下，出现了短暂回调。

从下半年开始房地产市场需求依然呈现平稳增长态势，随着供给不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。

二全国房地产市场发展趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。

国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本是消费需求。

房地产业发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。

从扩大投资需求方面来看，首先房地产业发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业发展其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境扩大城市规模，可以吸引更多投资置业者，促进经济社会发展再次房地产业发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定，给国民经济发展创造个良好社会环境。

从扩大消费需求方面来看，随着居民收入提高，居民有效购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求个重要方面，居民对房地产消费需求扩大，可以拉动整个消费需求增长。

随着房地产投资需求和消费需求扩大，房地产业对经济增长贡献率显著提高。

城市化进程需要大量房地产投入作基础我国正处在城镇化发展关键时期，最近年，我国城市化进程以年均加速度发展。

按照这个速度，在未来年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家平均水平在未来年内，将达到世界平均水平。

根据国务院发展研究中心研究，我国城市化水平要达到世界平均水平，需要转移农村人口亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应水平，则要转移农村人口亿人。

按照这估算，从目前开始，我国未来年内至少要建万人口城市座，或万人口城市座，我国房地产业发展将需要维持在个相当高水平。

经济社会发展使房地产潜在需求增加随着经济社会发展，居民收入和生活水平不断提高，其可支配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，同样存在改善住房条件需求。

各国人均从美元到美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美元，人民生活总体上已达到小康水平，改善型住房消费发展潜力很大。

年末中国城镇居民人均住房面积为平方米，初步测算，我国年城镇居民人均住房面积可能要达平方米，每个城镇居民人均住房面积要在目前基础上再增加平方米以上。

相关政策支持，总体上将支撑房地产市场持续发展经过多年培育，在系列有利于住房消费税收金融住房二级市场开放等作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展客观条件是存在。

当前，规范房屋拆迁行为清理拖欠工程款清理整顿土地市场稳定住房价格等重大举措推进，总体上也有利于房地产市场持续健康发展。

房地产价格还将稳中有升从经济学角度分析，房地产价格主要是由房地产市场供求状况决定，当市场需求大于供给时，价格会上升，反之则下降。

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