TOP44文艺南路198号院危房改造项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

经测算，本项目建设年投资万元，年投资万元，年投资万元。

资金筹措本项目总投资万元，由西安市市区房产管理所以合作或联营等方式筹集，不申请银行贷款。

第十二章项目财务评价财务评价参照国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第三版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目损益和盈利能力，据此判断项目财务可行性。

项目财务评价有关问题说明项目初步拟定计算期共计年含建设期年，年年年为交叉年，既为建设期又为经营期。

以当前社会和市场状况为基础，未考虑政治政策社会条件受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。

从年接近元平米均价水平迅速拉升至元平米上下。

但在年受到自然灾害经济危机等因素影响，房价增幅有限。

文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下普通住宅元平方米公寓类元平方米整体价格走势年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度左右。

进入年下半年，销售数量增长，种是低端产品价格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略产品创新。

但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点区域，办公类物业需求不大。

商业供应量较多，主要集中在专业市场。

关系表现为住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。

年是全市价格增长最高几个区域之。

年受自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。

办公类物业竞争主要呈现为两种状态，位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。

主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。

总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需良好。

预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。

西安增长情况见下表与下图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定，都是区域经济发展利好消息。

西安对房地产影响和固定资产投资总额和房地产指标中住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。

从下表和图可以看出，西安和固定资产投资总额增长态势城市化水平提高有不同程度发展。

未来能源紧张局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。

西咸体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均增加职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和市场，独长安区呈现异军突起态势。

西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎作用和地位会逐渐加强。

新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随现价跌量滞趋势。

但随着国家实施宽松财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言创西安历年涨幅之最。

年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整体呈地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。

第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。

另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。

为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅改造，解决城市部分居民住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新经济增长点和政府民心工程基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。

最近几年，西安市房地产业发展成效显著。

但也要看到，西安市房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定宏观调控目标还有距离与建设国际性城市目基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。

最近几年，西安市房地产业发展成效显著。

但也要看到，西安市房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定宏观调控目标还有距离与建设国际性城市目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。

为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅改造，解决城市部分居民住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新经济增长点和政府民心工程。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。

另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。

第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。

年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞趋势。

但随着国家实施宽松财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和市场，独长安区呈现异军突起态势。

西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎作用和地位会逐渐加强。

新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度发展。

未来能源紧张局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。

西咸体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均增加职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展利好消息。

西安对房地产影响和固定资产投资总额和房地产指标中住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。

从下表和图可以看出，西安和固定资产投资总额增长态势良好。

预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。

西安增长情况见下表与下图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。

主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。

总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。

年是全市价格增长最高几个区域之。

年受自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。

办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品价格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略产品创新。

但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点区域，办公类物业需求不大。

商业供应量较多，主要集中在专业市场。

文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下普通住宅元平方米公寓类元平方米整体价格走势年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度左右。

进入年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。

从年接近元平米均价水平迅速拉升至元平米上下。

但在年受到自然灾害经济危机等因素影响，房价增幅有限。

文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为产品创新比较活跃产品类型多样化户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在平方米高密度发展，园林绿化率般受地块供给限制，小型项目居多配套尤其是商业配套升级明显。

文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质提升，项目卖点越来越丰富，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。

消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外消费者比例增加随着文艺路商业圈拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群数量以及质量都有比较大增长和提高，未来区域内部消费能力增强。

文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商进驻，文艺路商品住宅销售已经突破了产品营销和文化营销阶段，进入了品牌营销阶段。

而小型开发商在制定营销策略时候也极大受到品牌开发商影响。