TOP30新华苑二期地产项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

总体来看，刚刚过去年是深圳房地产市场供求关系大调整年。

针对年商品房供给增长过快趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场宏观调控取得了显著效果。

年，政府采取了特区内停止新批房地产用地继续控制全年房地产用地供应公顷以内将存量土地纳入计划取消特区外购房入户启动房地产预警系统等等调控手段。

随着系列房地产调控措施出台，商品房供给增长过快势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场平稳发展。

从供求对比来看，年住宅批准预售面积比住宅销售面积少万平方米，新增供求比为，求略大于供。

从年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，年新增商品住宅尚产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业个软肋就是资金途径单化。

年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素影响，各地主要采用了信托产品形式，年年末，全国出现金融市场中银行所占比例过大对于银行自身房地产业以及国民经济，都存在极大不安全隐患。

房地产开发属资金密集型产业，在成熟房地产业中开发商主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券不动势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场快速发展将带来较大市场风险，因此对于中小城市商业地产开发应持谨慎态度。

房地产金融市场进步多元化改革年出台系列政策使房地产金融途径单弊端受到了广泛质疑，房地产对于商铺结构不同业态现在提出了越来越多特殊要求。

这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。

然而商业地产发展速度应与城市区域商业发展相协调。

目前中国中小城市商业发展有失衡趋显示，未来年中上海新增商铺面积将达万平方米。

从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。

商铺是种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，而商铺抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺投资趋势将加强。

另方面，持续段时间，主要来自三个方面需求是国内商业企业需求二是外资进入中国需求三是国内其他投资者需求。

目前上海商铺平均回报率则达到到。

由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺供应量持续增长。

相关统计圳也有更多中小投资者开始密切关注商铺市场投资。

随着年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。

这种供求不平衡状态可能会投资热潮。

多家外地外籍大型商家已经或计划入驻北京天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加上海市月初投资型房产展示交易会上，黄金地段商业用房再次成为关注焦点杭州商铺投资市场走势依然活跃深逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识引导下投资房产。

随着几年来手商品房投资回报率下降，二手房将因其价格低地段好物业配套成熟而成为重点投资对象。

商铺成为新投资热点年全国各地普遍出现商铺，解决百姓住房问题有效途径。

同时，与证券市场不确定性相比，投资房地产收益率和稳健性着实对投资客有着巨大吸引力，并且地产保值增值功能最为明显，投资性置业将使部分投资客趋之若鹜。

年，住房改革制度成效将场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险投资及自住价值较高等优势而受到购房者格外青睐，有人没房住，有房没人住空置房现象将得到有效改善。

空置房大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，也为实现房地产二三级住宅市场联动起到了极好作用。

，据个人状况从低到高梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段百姓提供了安居最佳选择。

被称为级半市场空置房市场将因政策及市进步发展随着人民收入水平提高，改善生活质量提高住房品质成为消费者新置业观念。

二手房大量入市为消费者提供了极大选择空间，年房地产二手市场将得到将受到更多消费者推崇。

置业升级不仅提高了百姓住房品质是我们房地产市场里面消费主体。

所以从结构调整目标来看主要是要更多来满足中低收入家庭住房需求。

也就是说我们要更多来提供些中低价位中小户型产品，来供应市场，来满足中低收入家庭需求。

房地产二级市场发展中低价位中小户型商品住宅，以满足更多普通百姓购房需求。

年，建设部将继续加大对各地经济适用住房建设力度和管理，满足更多普通百姓购房需求。

建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说我们国家中低收入家庭分高档大户型住宅空置，而可供老百姓挑选房子少而又少现状。

年，建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房比重，对中国房地产市场供应结构进行调控，从而提高我国房地产市场化程度，部分地区增长过快房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国房地产市场出现了部分部分地区增长过快房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国房地产市场出现了部分高档大户型住宅空置，而可供老百姓挑选房子少而又少现状。

年，建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房比重，对中国房地产市场供应结构进行调控，从而提高我国房地产市场化程度，发展中低价位中小户型商品住宅，以满足更多普通百姓购房需求。

年，建设部将继续加大对各地经济适用住房建设力度和管理，满足更多普通百姓购房需求。

建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费主体。

所以从结构调整目标来看主要是要更多来满足中低收入家庭住房需求。

也就是说我们要更多来提供些中低价位中小户型产品，来供应市场，来满足中低收入家庭需求。

房地产二级市场进步发展随着人民收入水平提高，改善生活质量提高住房品质成为消费者新置业观念。

二手房大量入市为消费者提供了极大选择空间，年房地产二手市场将得到将受到更多消费者推崇。

置业升级不仅提高了百姓住房品质，也为实现房地产二三级住宅市场联动起到了极好作用。

，据个人状况从低到高梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段百姓提供了安居最佳选择。

被称为级半市场空置房市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险投资及自住价值较高等优势而受到购房者格外青睐，有人没房住，有房没人住空置房现象将得到有效改善。

空置房大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题有效途径。

同时，与证券市场不确定性相比，投资房地产收益率和稳健性着实对投资客有着巨大吸引力，并且地产保值增值功能最为明显，投资性置业将使部分投资客趋之若鹜。

年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识引导下投资房产。

随着几年来手商品房投资回报率下降，二手房将因其价格低地段好物业配套成熟而成为重点投资对象。

商铺成为新投资热点年全国各地普遍出现商铺投资热潮。

多家外地外籍大型商家已经或计划入驻北京天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加上海市月初投资型房产展示交易会上，黄金地段商业用房再次成为关注焦点杭州商铺投资市场走势依然活跃深圳也有更多中小投资者开始密切关注商铺市场投资。

随着年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。

这种供求不平衡状态可能会持续段时间，主要来自三个方面需求是国内商业企业需求二是外资进入中国需求三是国内其他投资者需求。

目前上海商铺平均回报率则达到到。

由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺供应量持续增长。

相关统计显示，未来年中上海新增商铺面积将达万平方米。

从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。

商铺是种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，而商铺抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺投资趋势将加强。

另方面，对于商铺结构不同业态现在提出了越来越多特殊要求。

这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。

然而商业地产发展速度应与城市区域商业发展相协调。

目前中国中小城市商业发展有失衡趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场快速发展将带来较大市场风险，因此对于中小城市商业地产开发应持谨慎态度。

房地产金融市场进步多元化改革年出台系列政策使房地产金融途径单弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身房地产业以及国民经济，都存在极大不安全隐患。

房地产开发属资金密集型产业，在成熟房地产业中开发商主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业个软肋就是资金途径单化。

年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素影响，各地主要采用了信托产品形式，年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有定局限性，又受到严格政策限制，并不能完全满足房地产金融市场创新需要。

在今年股市转暖利率市场化改革不断推进金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其它金融产品收益率时，对信托产品收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资财务成本。

部分资金将会在股市投资收益预期提高情况下，进入证券市场，从而分散对房地产投资。

年，我国房地产金融市场将进步进行多元化改革，我国近个月以来房地产信托基金数量增幅达，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资另方面，央行存款准备金上调社会资金收紧建立现代金融企业，发展多样化金融机构，发