TOP50桔园小区二分公司办公楼及周边用地开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前供给后，必将迎来新需求高峰。

项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。

范围内建筑均为桔园小区开发初层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。

以相对面为正面建筑定向。

垂直布置居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米，其间距按平行布置居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑山墙间距，按消防间距持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前供给后，必将迎来新需求高峰。

位规定控制高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。

高层居住建筑与高多低渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量年年后年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。

地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。

同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨观望情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙商品房年销售面积由年万，场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积建造价计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项和五管理费建设管理费元直接费六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价教育附加费元按土价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项和五管理费建设管理费元直接费六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价教育附加费元按土建造价计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙商品房年销售面积由年万，增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。

同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。

地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前供给后，必将迎来新需求高峰。

位规定控制高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。

高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。

以相对面为正面建筑定向。

垂直布置居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米，其间距按平行布置居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑山墙间距，按消防间距规定控制，但山墙有居室窗户，其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距退让，预计高层住宅最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式，计算出项目楼面成本，为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采取最可行方案。

计算结果为开发该地段市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行方案。

计算结果为我公司开发最可能收益情况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案土地成本由于土地资源稀缺性，目前来说，新建房地产市场平均土地成本已经开始接近和超过整个项目，市区中心地段招拍挂土地在今年均达到多万元亩高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大层建筑面积为米。

根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。

面积住宅层高米，仅能建设层，共计。

裙楼和住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为容积率是比较可能。

项目可行建筑