TOP38棉二生活小区项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

消防设计区内主要道路宽米，其余道路宽米，有完善消防通路，消防车均能到达每栋建筑房前屋后。

区内设室外消防环状管网消防水池，室外消火栓，高层建筑设室内消火栓，建筑物防火间距均能满足多层之间大于米，高层之间大于米，高层与多层之间大于米。

建筑物内部墙体均能满足防火要求。

结构设计高层住宅采用剪力墙结构，筏板基础办公楼采用框剪结构，筏化为主雕塑小品为辅景观设计思路。

在建筑物之间设大片集中绿地，对小区道路停车位等空间进行点式绿化，在适当位置设雕塑小品。

为追求多样化人性化来突出景观效果，拟采用带式点式片式堆摆等多种形式，并在部分采用立体绿化，营造四季常绿，三季有花景观绿化效果。

绿化指数绿化率项目绿施，项目市场前景非常广阔。

另方面，随着世界经济体化步伐加快，我国对外开放尝试和广度将出现空前提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构商务机构将进入我国，项目建设将为国外机构进驻我市，发展猛发展。

具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。

石家庄市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。

商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大操作空间和赢取竞争优势机会。

目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。

小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极示范和带动作用。

项目商品住宅主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市新组建家庭。

市场机会点分析石家庄明我市房地产市场较为活跃。

市场定位由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀人性人设计，营造新建筑风格和房地产市场递次结构形成，进而促进商品房级市场活跃随着我市城市化步伐加快，户籍制度改革，进市人口也将逐步增长。

上述两大住房消费群体构成我市房地产市场主体。

今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说随着经济收入提高，住房货币化分配进程加快，住房二三级市场启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需置换新房者逐年成倍增长，有力地促进应这市场变化趋势，才能赢得市场。

我市房地产市场发展趋势从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高小区项目均受到购房者青睐，有甚至出现热销。

但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。

开发商只有顺实消费，住房消费市场总体上看前景良好。

另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。

住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现，我国房地产业正处在这样时期。

根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。

随着居民经济收入人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。

世界各国经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛需求收入逐步提高，物质文化生活条件不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型转变。

随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为，进入普通百姓消费日程。

目前我国城镇居民步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。

项目前期工作已全面展开。

第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。

商品住宅总体形势随着经济博采众长，以期该项目建成与场址地段相称我市流住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步博采众长，以期该项目建成与场址地段相称我市流住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。

项目前期工作已全面展开。

第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。

商品住宅总体形势随着经济收入逐步提高，物质文化生活条件不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型转变。

随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为，进入普通百姓消费日程。

目前我国城镇居民人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。

世界各国经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛需求，我国房地产业正处在这样时期。

根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。

随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。

另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。

住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。

开发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。

我市房地产市场发展趋势从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高小区项目均受到购房者青睐，有甚至出现热销。

随着经济收入提高，住房货币化分配进程加快，住房二三级市场启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构形成，进而促进商品房级市场活跃随着我市城市化步伐加快，户籍制度改革，进市人口也将逐步增长。

上述两大住房消费群体构成我市房地产市场主体。

今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市房地产市场较为活跃。

市场定位由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极示范和带动作用。

项目商品住宅主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市新组建家庭。

市场机会点分析石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大操作空间和赢取竞争优势机会。

目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。

小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。

商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅猛发展。

具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。

石家庄市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设施，项目市场前景非常广阔。

另方面，随着世界经济体化步伐加快，我国对外开放尝试和广度将出现空前提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构商务机构将进入我国，项目建设将为国外机构进驻我市，发展事业，提供到理想办公场所，具有广阔市场前景。

项目场址所处区域是我市规划中央商务区，业已形成大型商务区雏形，随着本项目及周边项目实施，将有力促进我市形成，其对商务活动聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。

本项目以写字办公为主，相应配置商务会议餐饮康乐健身会展接待生活服务等多种功能，可为住商提供全面周到服务内容。

使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。

综上所述，本项目将以合理市场定位，完善服务功能，独特区位优势，合理价位，流物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。

建设规模总用地面积总建筑面积平方米其中地上平方米地下平方米总建筑面积中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米商务建筑面积平方米住宅总户数户居住总人口人第四章建设场址与建设条件建设场址场地概况项目场址位于青园街以东广安大街以西中山