TOP43棚户区及旧住宅区改造项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

评价中采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。

本项目经济收益主要来源于该项目建成后蚌埠市增长带来企业所得税收入项目运营带来增值收入和土地增值为此，经济分析仅对实施该项目和不实施该项目对比后增量进行动态分析。

基本数据项目计算期年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设从年至年，项目计划建设期为年，拟定贷款偿还期为年，项目经济分析计算期从年至年，共计年。

土地出让收入计算根据规划设计土地用途容积率和蚌埠市房地产市场行情，采用假设开发法，进行预测计算，以确定待出让宗地价格。

根据蚌埠市控制性详细规划，该项目臵换土地面积。

地价估算根据假设开发法，楼面地价楼价建筑价专业费用利息利润税费现对公式中各因素进行分析楼价土地开发建设后房地产售价。

建筑费土地开发具体产品耗费成本建筑物及环境配套费用分析项目提出背景近年来安徽省沿江城市经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了皖江城市带承接产业转移示范区后，将进步加速沿江经济发展。

而皖北发展相对滞后，制约了全省整体发展，作为皖北重要城市蚌埠，发展用土地面积，为蚌埠市可持续科学发展和招商引资提供较大发展空间。

可拉动全市增长个百分点，并创造大量就业机会，对蚌埠市经济发展将起到巨大推动作用，从而加快实现富民强市目标。

第二章项目提出背景和必要性效益巨大。

拉动蚌埠市迅速增长。

带动蚌埠市地域约个百分点。

综合评价蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设，将彻底解决蚌埠市发展瓶颈，改善蚌埠市基础设施条件，增强蚌埠市综合竞争力，增加了市区可开发利资环境，促进蚌埠市区整体框架规模早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况目标，将对蚌埠市招商引资工作和产业结构调整升级造就更多优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会标项目财务收益本项目建成后，可臵换出城市开发用地多亩，以竞拍方式出让，商业住宅经营性用地土地收益将有万元，项目其他收益万元，计算期内项目总收入可达约万元。

社会效益本项目如期建成，将极大改善蚌埠市投资计划和资金筹措计划。

资金来源蚌埠市财政和项目公司自筹资金万元，银行贷款万元项目单位指标总用地万平方米总建筑面积万平方米项目建设总投资万元项目经营收入万元利税总额万元财务内部收益率主要技术经济指投融资平台，负责项目具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长刘东劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设领导组织管理协调和监督。

投资概算及资金来源该项目计划总投资万元详见年度投埠市市委书记亲自领衔抓该项目实施工作并设臵专门办公室，市财政建设土地审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中问题，促进建设工作快速进行。

蚌埠市城市投资控股有限公司项目率绿化率建筑密度机动车位辆自行车位个总户数户其中多层户数户小高层及高层户总人口人项目拟规划建总建筑面积为万平方米。

项目主要经济指标项目主要技术经济指标见表表主要经济技术指标项目组织与管理由蚌分析汇总表表序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积就地建房还原用土地总建筑面积其中住宅面积配套商业面积配套菜场面积幼儿园小学面积综合服务用房面积容积建设和投资规模年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目包括市属龙子湖区蚌山区禹会区经开区淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁个棚户区及旧住宅区还原建设项目个，各区建设规模如下表项目规划经济技术求，特别是蚌埠市政府改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统规划个项目内，臵换出土地部分用做城市总体规划公共绿地，其他用地按照城市总体规划用地性质进行开发。

计划厦居民占棚户区人口。

家庭经济收入低生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大由于城区扩大而失地农民。

棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划要成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。

旦失火将火烧连营，难以控制。

人口居住密度大房屋建筑面积小其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达以上，户均建筑面积在平方米以下占，且居住在超期违章棚排水设施，使用公用水井旱厕，群众吃水难走路难入厕难，生活极不方便。

特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。

街巷狭窄，生活用煤以及老化电线极易形成火灾，加之私建滥建房屋连绵多数房屋墙体裂缝墙体厚度大部分都在公分以下地基下沉油毡纸屋面，屋面塌陷砖面风化，且年久失修，已形成险房危房。

棚户区及旧住宅区区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。

无对周边道路给排水供电供气设施加以完善既能满足项目建设和使用要求。

蚌埠市棚户区及旧住宅区现状经实地普查蚌埠市旧住宅区具体现状概况如下建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。

房屋质量差，多对周边道路给排水供电供气设施加以完善既能满足项目建设和使用要求。

蚌埠市棚户区及旧住宅区现状经实地普查蚌埠市旧住宅区具体现状概况如下建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。

房屋质量差，多数房屋墙体裂缝墙体厚度大部分都在公分以下地基下沉油毡纸屋面，屋面塌陷砖面风化，且年久失修，已形成险房危房。

棚户区及旧住宅区区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。

无排水设施，使用公用水井旱厕，群众吃水难走路难入厕难，生活极不方便。

特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。

街巷狭窄，生活用煤以及老化电线极易形成火灾，加之私建滥建房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。

旦失火将火烧连营，难以控制。

人口居住密度大房屋建筑面积小其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达以上，户均建筑面积在平方米以下占，且居住在超期违章棚厦居民占棚户区人口。

家庭经济收入低生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大由于城区扩大而失地农民。

棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划要求，特别是蚌埠市政府改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统规划个项目内，臵换出土地部分用做城市总体规划公共绿地，其他用地按照城市总体规划用地性质进行开发。

计划建设和投资规模年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目包括市属龙子湖区蚌山区禹会区经开区淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁个棚户区及旧住宅区还原建设项目个，各区建设规模如下表项目规划经济技术分析汇总表表序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积就地建房还原用土地总建筑面积其中住宅面积配套商业面积配套菜场面积幼儿园小学面积综合服务用房面积容积率绿化率建筑密度机动车位辆自行车位个总户数户其中多层户数户小高层及高层户总人口人项目拟规划建总建筑面积为万平方米。

项目主要经济指标项目主要技术经济指标见表表主要经济技术指标项目组织与管理由蚌埠市市委书记亲自领衔抓该项目实施工作并设臵专门办公室，市财政建设土地审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中问题，促进建设工作快速进行。

蚌埠市城市投资控股有限公司项目投融资平台，负责项目具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长刘东劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设领导组织管理协调和监督。

投资概算及资金来源该项目计划总投资万元详见年度投资计划和资金筹措计划。

资金来源蚌埠市财政和项目公司自筹资金万元，银行贷款万元项目单位指标总用地万平方米总建筑面积万平方米项目建设总投资万元项目经营收入万元利税总额万元财务内部收益率主要技术经济指标项目财务收益本项目建成后，可臵换出城市开发用地多亩，以竞拍方式出让，商业住宅经营性用地土地收益将有万元，项目其他收益万元，计算期内项目总收入可达约万元。

社会效益本项目如期建成，将极大改善蚌埠市投资环境，促进蚌埠市区整体框架规模早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况目标，将对蚌埠市招商引资工作和产业结构调整升级造就更多优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。

拉动蚌埠市迅速增长。

带动蚌埠市地域约个百分点。

综合评价蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设，将彻底解决蚌埠市发展瓶颈，改善蚌埠市基础设施条件，增强蚌埠市综合竞争力，增加了市区可开发利用土地面积，为蚌埠市可持续科学发展和招商引资提供较大发展空间。

可拉动全市增长个百分点，并创造大量就业机会，对蚌埠市经济发展将起到巨大推动作用，从而加快实现富民强市目标。

第二章项目提出背景和必要性分析项目提出背景近年来安徽省沿江城市经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了皖江城市带承接产业转移示范区后，将进步加速沿江经济发展。

而皖北发展相对滞后，制约了全省整体发展，作为皖北重要城市蚌埠，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。

在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施加快淮北地区经济发展战略。

在中共安徽省委安徽省人民政府关于进步加快淮北地区发展若干意见中明确指出蚌埠市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要加工商贸科技中心城市。

进入十五以来，省委省政府再次强调大力发展两淮蚌，振兴皖北发展战略。

为蚌埠实现加快发展，富民强市目标打下了坚实基础。

安徽地处我国中部地区省之，蚌埠市位于安徽北部，处于我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移过渡带，起着承东启西，连南通北不可替代立交桥作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需又战略决策，给蚌埠经济发展带来了难得机遇。

蚌埠又是安徽省重要综合性加工业基地区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心交通枢纽综合性工业城市。